来源：明源地产研究院（mydcyjy） 作者： 艾振强
唱衰房地产的言论就像潮水一样，每隔一段时间都会涨一波。这也可以理解，毕竟像15和16年这样的年份，房价涨幅确实太夸张，民众需要情绪发泄。不过，这并不能改变房地产是支柱产业这一事实——自2003年国务院“18号文件”之后，这一事实从未改变，而且至少在城镇化完成的2030年左右之前也不会改变。
▲ 来源：中国国家统计局、明源地产研究院
3月5日，住建部部长陈政高在接受记者采访时就说，相信今年的房地产市场会平稳发展，建筑业容纳5000多万就业人口，占国民经济总量的6.6%，是纯粹的完全的支柱产业。同时，陈政高还透露，正在安排会议，对建筑业今后发展作出布置。建筑业不等于房地产业，但二者还是紧密相关的。
从世界范围内看，房地产是大多数国家的支柱产业。美国的城市化早已完成，但房地产占GDP的12%左右，而我国只有6%左右。即便扣除统计口径的因素，美国房地产占GDP的比重还是远大于中国。中国房地产之所以给人畸形的印象，更多的是因为地区失衡比较严重。
▲ 来源：中国国家统计局、美国经济分析局、明源地产研究院
未来中国每年住房新开工规模，下限是12亿平米（按10亿人口，每年每人1.2平米计算，其中商品住宅10亿平米）；上限是2013年的水平，约20亿平米（商品住宅15亿平米左右）。行业洗牌的大潮中，不少中小房企会被吃掉，但整个行业的发展是没有问题的。
2016年底，中央经济工作会上提出了“房子是用来住的，不是用来炒的”……加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制，既抑制房地产泡沫，又防止大起大落——其实就已经明确了2017年中国楼市发展方向。
两会期间，这一定位进一步得到强化。李总理在工作报告中表示，要因城施策去库存，加快建立和完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制。加强房地产市场分类调控，房价上涨压力大的城市要合理增加住宅用地，规范开发、销售、中介等行为。央行副行长易纲同样表示，房地产对民生很重要，房子是用来住的，不是用来炒的。地产一哥恒大许家印也提议要建立长期限价机制……
此外，李总理报告还指出“坚持住房的居住属性”，这意味着决策层对房地产的规范化、法制化管理已经达成强烈共识。未来的房地产政策必然还会向继续打击投机、防止热炒的方向推进。房地产的开发、销售以及中介等行为都会纳入法制化、透明化的监管范围。开发商注册门槛也可能进一步提高，许家印即提议完善房地产开发商企业资格认证，改变目前有钱就能进入房地产的现状。
此前，有媒体报道：住建部副部长陆克华明确表示，房地产税是十八届三中全会明确的改革任务，要加快房地产税立法，并适时推进改革……
而在3月4日的发布会上，大会发言人傅莹表示：房地产税发被列入了五年立法规划，但是今年并没有把房地产税草案提请常委会审议的安排。
无论是事前大肆宣传房地产税快要来以此形成恐慌舆论，刺激房源成交，还是事后鼓吹房地产税不会这么快来，还可以继续炒的机构、企业、个人都是耍流氓！
虽然房地产税不会这么快到来，但是落地是迟早的事。该税种已经酝酿多年，立法工作自2013年即开始，此前进行的全国联网、房产普查等工作，都是为了房地产税铺平道路。重庆的实践证明，房地产税不会改变城镇化过程中中心区域房价上扬的趋势，但可以使房价更平稳。
按照中央的部署，房地产税应该是在2020年前实施。但明源君认为，届时必然要参考经济形势，经济景气会加速推出，不景气必然推迟。如果现在推出，引发的恐慌可能造成楼市的崩盘。另外，对于一些专家所说的首套房免征，明源君认为扣除首套之后征收的话，意义不大，因此首套免征的可能性较小，首套和二套不同税率的概率较大。
根据政府工作报告，去年，我国广义货币M2增长11.3%，低于13％左右的预期目标。加上今年广义货币M2和社会融资规模余额预期增长均为12%左右，似有收紧之意。但由于基数过大，今年我国M2规模仍将达到173万亿，在外汇管制严厉的条件下，大量的资金依然需要寻求出路。
去年以来，房企个融资渠道被封堵，今年也不会放松。在这种背景下，中小型的房企其实会比较郁闷，因为大型房企的路子比较多，海外发债，物业ABS（购房尾款ABS等针对增量的被封堵了），信用高，资金的成本也低。流动性是命，中小房企要多想办法，不可掉以轻心。
信号五：三四线城市的主旋律还是去库存
一二线限购限贷不放松的情况下，当前的三线城市成交回升比较明显。李总理在政府报告中也明确指出，要因城施策去库存，支持居民自住和进城人员购房需求。
全国政协委员、北京林达集团董事长李晓林提交的提案，更是建议加大对三四线城镇包括机构和家庭购房者的买方贷款支持力度，让买房者能以最低不低于5%的首付款进入市场，再以同期居民存款利率作为房贷利率基准并适度适时从优放贷，最大限度吸引购房资金……
3月2日，新任银监会主席郭树清即表示，今年要把防控金融风险放在更重要的位置。银行业将有效配合房地产去库存。银行业将帮助企业缩短融资链条，降低融资成本。但前提是要紧紧把握房子是用来住的、不是用来炒的的定位，分类实施房地产金融调控，促进房地产市场平稳健康发展。
因此，个人购房信贷上可能有一定扶持，但王委员接近0首付的提议简直天方夜谭，至于开发商端信贷一定还是收紧的，毕竟巨大的库存摆在那里，一线城市多卖掉一套房，三四线就要多积压三四套。三四线的开发商不能过于乐观，政策的东风来了，就赶紧卖，别想着捂盘涨价！
重庆房价涨幅不大，有内生性城市、老龄化、房产税等的因素，土地供应也是最重要的原因之一。重庆通过将农村人口转为城镇人口腾出了大量可以用的土地，并逐步试行“人地挂钩”的土地规划计划管理机制，突破了土地供应困局。
此次政府工作报告还指出，要完善农村土地“三权分置”办法，建立贫困退出机制。对于部分城市来说，这意味着有望纾解无地可供的困境。
2014年12月，中央深改组审议通过了《关于农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点工作的意见》。至今，为期3年的“三块地”改革试点即将结束。但“三块地”相互割裂的问题依然十分严重，特别是农村宅基地仅局限于集体内部流转。
全国人大代表、清华大学教授蔡继明提交了3份涉及到农地改革的提案，建议允许农村宅基地使用权在集体所有制成员之外流转，这样至少有三分之一的闲置宅基地可以进入市场，那么城镇建设用地就可以增加70%以上。
截至去年末我国常住人口城镇化率57.35%，比上年末提高1.25%；户籍人口城镇化率比上年提高1.3%，但总数只有41.2%，处于较低水平。
李克强总理在报告中提到，今年实现进城落户1300万人以上，加快居住证制度全覆盖。
人口红利消退的大背景下，各城市对人口的争夺越发接近零和博弈。海南省省长即在两会期间号召大家到海南生孩子，而2015年的两会，其只是号召大家到海南购房置业。武汉更加生猛，早在上个月，市领导与龙头企业家召开座谈会，即释放出了要力争在5年内将100万大学生留在武汉，两会期间又引发了热议。
▲ 来源：各地统计局、21世纪经济报告
年轻人愿意去，留得下的城市才有未来，深圳已经做了很好的榜样！武汉市领导可谓高瞻远瞩，中部崛起看武汉！
信号八：强者恒强，城市聚集效应愈发明显
经济转型的格局下，最近这些年，深圳的表现尤其让人惊艳。而此次两会报告中，首次提出了要推动内地与港澳深化合作，研究制定粤港澳大湾区城市群发展规划，发挥港澳的独特优势，提升在国家经济发展和对外开放中的地位与功能。
粤港澳大湾区的发展规划，实际上是都会区（城市群）的规划，只不过是沿珠江入海口展开而赋予“湾区”的名义。若从小里看，这个“大湾区”包括香港、澳门，以及珠三角广佛肇、珠中江、深莞惠九城，主要是在以往珠三角传统概念中纳入香港、澳门，形成“9+2”格局；往大看，通过加强与粤东西北地区双向交流与合作，带动韶关、河源、汕尾、阳江、清远、云浮等环珠三角城市融入，进而辐射至泛珠三角区域，形成一个以珠三角为中心，经济融合更加密切、辐射范围更为广泛的超级都会区。
粤港澳大湾区提出之年，相关区域已经是一个经济总量超过1.4万亿美元，而粤港澳大湾区仅“9+2”各城多数保持了较高增长，经济总量已经接近3万亿美元，接近全球最大的东京都会区！
人口往城市群聚集的趋势不可逆转，自然的，房企就要在这些地方布局。据明源君所知，2015年以来，在深圳、广州周边城市收购旧厂房的案例急剧增加，收购方并不考虑土地的使用性质，买了再说。
大众创业、万众创新的浪潮带火了独立办公概念，之后各种品牌各种档次的众创空间疯了一样冒出来，鱼龙混杂。今年的整场报告，关于独立办公产业，李克强总理只提了一个词：专业性众创空间。
这就意味着，那些毫无新意，只摆了张桌子和椅子，只做表面功夫和徒有高逼格的独立办公空间，以后不会得到政策优惠了。
此外，这次政府工作报告中没有提“特色小镇”，而是将其并入到“支持中小城市和特色小城镇”的表述中。明源君认为，一方面是因为“特色小镇”的推进工作已经列入到有关部委的工作中去，正在按部就班地进行。近一段时期以来，关于特色小镇的支持性政策已经出台了很多。另一方面是为了防止特色小镇“一哄而上”。
泰禾董事长黄其森即表示，特色小镇要避免一哄而上，千镇一面。明源君此前在文章中也不断指出，特色小镇落脚点应该是特色，才能更多拉动内需消费，带动旅游休闲观光。缺乏实质，只想靠这个概念拿地的开发商，恐怕不能如愿了……
信号十 ：房企要从提供空间到提供生活方式
既然定位房子是用来住的，那就不能只是提供一个冰冷的物理空间。滨江集团董事长戚金兴即表示，对房地产行业而言，必须围绕“房子是用来住的，不是用来炒的”的精神，构建环境好、品质好、服务好的物业，小到餐饮超市，大到健康医疗，实现居住人性化，小孩可以互动学习，老人可以活动锻炼，坚持房子要回归到居住的本质。
黄其森表示，泰禾决定5年时间内最少投500亿，做医疗，一是履行社会责任，二是泰禾的医疗，跟地产、保险有很强的协同效应，因为高净值人群对自己的健康需求很高，能享受到高端医疗服务，能提升其满意度。
毛大庆则表示，相对于购房，租房更能释放消费力，建议在一线城市及人口密度较大的二线城市，政府应尽快完善租赁房的相关法律法规，对企业建设用于居住目的的租赁房给予税率优惠，并鼓励众创空间升级，优先供应此类用房及政策扶持，既服务于双创，又解决创新创业者的居住需求。
目前长租公寓是一个空口，如果相关政策落地，能够推动租赁市场的进一步繁荣，构建起多层次的住房市场。
来源：明源地产研究院（mydcyjy） 作者： 艾振强
新媒体运营编辑 王程海伦
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