来源 | 私募排排网
作者 | 西峯
在过去的18个月里面，经济增长率持续下滑，货币宽松，上市公司除去金融企业，回报率只有6.5%，金融资产的回报率持续下行，股市经过了一个短暂的疯牛之后，股市近乎腰斩，很多人想在股市里面获得持久性的资产收益，不小心本金也不见了。银行理财的预期年化收益率已经跌破4%，大家很熟悉的余额宝，前两年最高还有6%，现在也下降了，唯一一个例外的就是房产，在过去的18个月里面，全国各大城市房价出现大幅增长，为什么会这样呢？房价还会涨吗？
而关于房价，这篇文章解读得很透彻，分享给你！
如图，中国大陆城镇居民的住房自有率达到了87%，农村更高达96%，未来还有空间继续提升吗？相对于一些发达国家，美国现在也不过只有65%，英国66%，德国因为政府提供了大量的公共房屋支撑，只有53%。
不得不思考，为什么在这么高的住房自有率的情况下，我们已经说到地产的黄金年代过已经去的情况下，地产市场还会大幅提升？过去到底发生了什么？
说到房产市场变化，我们不得不说从2014年开始，政府对房产的态度从持续打压变成了一定程度上的支持，因为经济下滑了，很多地方房子库存太高，卖不出去了。所以政府的态度从打压变成了支持，最近看到他的态度现在又开始慢慢转向一定程度的抑制。
以深圳为例，在过去一段时间里面，房价的变化是怎么样的？
南山同比增幅是74%，福田是87%，盐田是78%，宝安是55%，罗湖是40%，龙岗是78%。整个深圳的涨幅大概在50%左右，坦白说，这是我从业以来看到的最快的单个城市的涨幅。
上一轮涨得最快的地方是上海，是2009年的上海，当时正好是2008年金融危机之后，中国政府出台了经济刺激计划，所以上海出现了一个快速的房价上涨。但是这一轮深圳的涨幅是超过上一轮涨得最快的上海。
上海从土地市场来看，我们看到也有一些变化，如图，2010年，上海的市场很热，土地市场也很热，所以成交的土地单价达到了9000块，当时的涨幅是50%，2011年市场下来了，土地成交单价是7000块左右，涨幅只有17%，2012年市场照样很热，土地还是只有7500左右，涨幅是15%。2013年市场已经开始走热了，所以成交单价到了11000左右，溢价率到了35%。2014年市场走弱，所以土地的平均成交均价几乎没有变化。到2015年，成交额比2014年涨了50%，溢价率达到38%。
大家看到一个比较有意思的现象，上海政府很聪明，在市场热的时候多卖一些土地，2010年很热，我多卖一点，市场不好我就少卖一点，市场再不好我再少卖一点，市场热了我再多卖一点。唯一的例外是2015年，市场很好，但是我卖出的土地依然只有前一年比较弱的时候的六成左右。为什么？原因在于2013年底出台了《新城镇规划》，其中要求特大型城市控制土地规模，所以大家都听到了，在北京也好，在上海也好，我们开始赶人了，另外一个方面就是控地了。
在土地市场、在住房市场快速上涨的情况下，我控制了土地供应，情况会怎么样？所以我们就看到情况就是“地王”频出，这是上海过去一段时间土地成交的状况，我们可以看到哪怕在远郊区都出现了快速的上涨，而在市中心，我们可以看到，融信拿的这块静安区中心社区这一块地块，名义楼盘价是10万块，但是抛去不能卖的，包括保障性住房，实际估算下来成交价在14万，而周边的楼盘当时的成交价也不过就在八九万左右，这确实是一个非常惊人的变化。 同时，在可售住宅和去化周期方面，市场也发生了剧烈的变化，在市场最冷的时候，2014年的年底，我们看到上海可售的住宅的存量达到92000套，现在不足当初的一半。
2014年底、2015年初的时候，我记得当时我们跟上海政府开了一个“怎么样解决房地产低迷，怎么样把房子卖出去”的会。当时我记得有一位房企的老总作了这么一个表述，他说不管大家怎么看，反正我觉得这个房市是到头了，所以他做的一个举动，他说我把我自己住的房子卖掉了，我去炒股。我不知道他炒股的收益怎么样，但是他卖掉的那套房子大概在后面应该涨了不止50%，另外一个很大房企的营销总监当时也说，我从业20年，这是我见过的最冷的冬天。但是没想到，大家都万万没想到的情况是在最冷的冬天之后，市场就迎来了一个快速的上涨。
这个是2007年到2015年上海楼市的平均走势，黄线是它的月成交价格，黄色虚线是12个月的平均移动价格。这个图表我们可以清晰地看到，每一轮调控都是有效的，每一轮调控都深深地打击了未来3-6个月的成交，可能也进而引起了当时的一个短期价格。不过从长期来看，调控几乎对成交价格是无效的，它并不能改变房价上涨的趋势。
知道了现状、知道了过去，我们其实最关心的其实是未来。
跟大家聊一聊未来会是怎么样，因为我们每一次看到的短期波动，每一次我们看到短期的成交变化，每一次我们看到短期的政策的调控似乎当我们去追的时候都已经太晚了，所以今天我想跟大家分享一下影响房价走势的五个因素。
第一个因素，是经济。
经济增长大家收入增加了，财富增加了，所以房价上涨了，名义经济增长和实际增长之后的一个差异。大家可以看到在1995年，中国全国GDP大概在6万亿左右，2015年中国的GDP是67万亿，整整增长了11倍。
在这里边我们会发现有一样差异，就是我们被媒体灌输，过去20年平均增长率10%，是什么？是GDP的实际增长率，但是如果考虑到通胀，它的名义增长率大概在15%左右，大家不要小看这10和15的差异，经过20年的复合就是巨大的增长差异。
我们可以看到在1995年人均的可支配收入是4000块左右，而在2014年，这个数字达到了29000左右，也是20年，20年增长了大概也是7倍左右。我们可以看到，它的速度跟GDP相仿，但是慢过GDP。在过去很多年里面，很多城市，它的房价未必可以跑赢GDP的增长，但是它可以跑赢收入的增长，这也就是为什么房价涨得更快的一个原因。类比美国，随着GDP的增长，房价一样是上涨，到2008年我们可以看到它的房价增速背离了GDP的增长，所以它的房市崩溃了。现在两者又趋于相同。中国其实也是差不多。
第二个因素，是利率。
这里说起1998年到现在，中国的人民银行给的基础利率走势，跟我们很多的直觉相反，我们可以看到在高增长的经济因素背景下，基础利率高于7%的年份只有三个月，大部分年份中国的利率在6%上下波动，什么意思呢？
在过去20年，中国GDP平均大概是15%、14%的增长，但是基础利率是7%。
这意味着只要你借到钱，基本上就能赚到钱。
更何况房价可以在基础利率的基础上是可以打七折或者是八五折。大家知道什么人可以用基础利率上下利息借到钱？国企，一部分上市公司，知名的外企，普通的民企能够借到这么便宜的钱吗？借不到。
我们来看一下，蓝线是温州的民间综合借贷利率，黄线是央行的基准利率，我们可以看得非常非常清楚，蓝线远远高于黄线，基本上整个蓝线的利率是大概在20%左右徘徊。什么意思？大家可以想一想，如果我们去借我们的信用卡，它的年化利率月息大概1.5%，年化是18%左右，跟民间的借贷利率相仿。
而房贷是在下面这条黄线，甚至更低，也就是说你能借到房贷差不多是一个普通人分享利息红利的唯一办法。在高速增长的经济体里面，能以这么低的利息借到钱基本上是大概率能够赚到钱的。
第三个因素，是土地。
前面两个我们谈到经济、利率，这基本是全国普适性的，他们解释了房价的上涨，但是不能解释房价上涨的差异，所以在后面三个因素，我们会来聊一聊各地房价涨幅不一的原因。
先来看土地。
关于土地我们最耳熟能详的，包括在很多的媒体，包括很多网上我们都谈到一个叫饥饿供地。
为什么北京的房价这么高？饥饿供地。
为什么上海的房价这么高？饥饿供地。
为什么中国的房价这么高？饥饿供地。
哪里学的？学香港，这句话有没有道理呢？有点道理，但是如果我们看一下事实，我们会发现，说中国整个国家在饥饿供地，这句话肯定是不对的，因为从土地出让开始，我们看到整个土地供应是这么上去的，每一年几乎都出现了大幅上升，但是何来饥饿之说呢？事实上中国有660个城市，某些城市可以饥饿供地，但绝大部分城市做不到。
我们以一个城市作为例子，我们称之为A城市，A城市来了一个市长，他上来之后，一个中国地级市市长平均任职两到三年。上来之后，秘书告诉他，某市长，我们看到现在我们历史上供应的土地足够我们发展十年之用。他怎么办？他有两个选择，第一个选择，土地供应这么多，我们要不就减少土地供应，或干脆我们两年里面一块土地都不出。两年里面一块土地也不出，市场不就恢复到8点，还是严重供过于求，不供地有什么问题？不供地就少了一大块财政收入。
大家知道，中国的中央和地方的两级财政收入是中央的事权少财权多，地方是事权多财权少，少了土地来供应的财权，就意味着这个市长在上任的两年里面可能很多事情做不成了。那边有一个企业，我们要扶植他上市，那边有一个桥要修，那边有一个新区要开发，这里有两条高速公路要建。哪来钱？没有钱就没有政绩，没有钱，城市面貌就没法改善。
还有另外一个选择就是照常供地，而且对一般城市来说这个预算是每年增长，今年供的地不是两年，可能三年才够用。所以等他卸任以后，新任市长上台会看到怎么样？原来我们的土地已经够十三年用了，我该怎么选择？所以几乎所有的市长只要能够在卖得出地的情况下都会做类似的选择，饥饿供地绝不容易，所以我们可以看到每一次中央调控都是在勒令各个地方政府严控土地供应。
在中央集权和大一统的情况下，不但土地供应过剩的城市土地供应要求紧缩，那些土地供应不足的城市，包括北、上、广、深，包括中心二线城市，它的土地供应也受到紧缩，大家查一下过去几年的调控就知道了。所以现在我们看到，中央改变了他的调控方式，各地因地制宜来调控，这是一个进步。
所以我们总结一下，饥饿供地有哪些条件？
第一，执政长官要有长远眼光，这个不是太难，很多网友都会，我们饥饿供地，这样卖的地少，但是收入更多。
第二，叫历史负担少，这个就不容易了，因为我无法决定我的前任卖的土地到底多还是不多。对于90%以上的地方土地供应可能都是过剩的，财政要有一些盈余，这个其实也不容易做到。
最后一个就是人口要流入。因为土地供应减少之后，如果我的人口流出速度超过土地减少的速度，其实我饥饿供地还是没有用，对于中国来说，其实百分之六七十的地方都是人口快速流出，20%左右的地方人口能够保持大致平衡，10%、15%的地方人口是大量流入。
所以这种情况下，大部分地方想做到饥饿供地其实并不容易。但是有些地方可以做到，比如说北京、上海。给大家看一下上海的情况，这是从上海公开招拍挂以来，2003年以来，上海全部的商业土地供应状况，大家可以看得非常非常清楚。13年下来，每一年相应的住宅的销售是超过土地供应的。平均一下我们可以看到，每年的住宅销售的面积大概在1500万平方米左右，我说的都是楼板面积。每年的住宅类土地供应大概在700多万平方米左右，大概是销售出去住宅的一半，正好是一半。这意味着什么？这意味着相应的住宅土地供应严重供不应求，难怪上海的价格会涨得这么快。
我们再看下一张图，大家还有什么疑问？
一定会有，如果每年卖掉的住宅都是超过他的土地供应，请问这些住宅哪里来？秘密在这里，秘密在2003年之前，在2003年之前的10年里上海也有土地供应。跟很多地方一样，之前的土地供应相对来说比较混乱，比较无序。但是正是这种混乱和无序积累了大量存量的土地，这些土地在规范市场之后，仍然可以慢慢进入这个市场。但是大家也可以看到一个推论，这些土地在每年都在消耗，这样消耗13年以后，它对市场的影响是越来越弱了。所以大家可以看到，在过去我们缩减土地供应，还有这些存量可以帮忙，现在我们缩减土地供应，价格就快速上升了。
第四个因素，是人口。
我们把整个中国的城市大概分为几个部分。
一线城市，一线城市就是北、上、广、深，为什么叫一线城市呢？因为它可以吸引跨区的人口流入，比如北京吸引三北地区的人口流入，哪三北，东北，华北和西北。上海吸引华东，广州和深圳吸引华南，因为它们都有能力吸引人口的跨区域流动，所以称为一线城市。
二线城市是指省会城市以及一些计划单列市，它对本省的人口有很大的吸引力，比如厦门，吸引力跟福州差不多，甚至比福州更对福建人有吸引力。在山东，青岛对本省人的吸引力，可能跟济南差不多，大连的吸引力跟沈阳差不多。
其他的城市称之为三、四线城市，它的人口能够保持不减少，或者是停滞是常态了。
我们还是以上海作为一个样本。从1999年到2015年，这16年间上海整个人口增加了900万，900万人口放到任何一个世界上都是很大的城市，差不多每年流入将近60万人口，非常巨量的人口流入。
这种巨量的人口流入也带来了对住房的需求。
第五个因素，是城市格局。
城市格局这是一个城市规划的概念，通常是指山河湖海或者地理位置的影响。
在这里我们讲两点。
第一个讲城市的行政级别。
中国叫某某市其实暗含几个含义，第一个含义是上海、北京叫直辖市，是省级的，杭州、南京是省会城市，是地级的，但是比一般的地级城市位置要好一点，第三层就是普通的地级市，最后是县级市。
我们会容易地发现在同样的位置或者同样的条件情况下，房价跟城市的行政级别是密切相关的。为什么呢？我们从城市发展历史来看，人口往沿海流动，人口往大城市流动，这是一个百年来非常正常的地理现象，但是在中国，我们会看到由于这个行政安排，大量资源向直辖市集中，大量资源向省会城市集中，这种改变其实是改变城市的竞争面貌。一个省的省会城市既是本省的教育中心，又是省的经济中心，交通中心、医疗中心、文化中心。越来越多的省会城市把所有省的精华资源集中在本地，所以房价相对较高，也就不难理解了。
我举一个河南省的例子来看，整个河南所有的地方都在流出，只有郑州人口是流入的，就是因为省会的力量。
第二个我们会谈到城市的产业结构。
所谓城市的产业结构是指一个城市一、二、三产业的比重，第一产业通常是指农业，中国大陆的农业比重也很低了，所以讲一个城市的产业结构主要是讲第二产业和第三产业的比重。
我们可以观察到，在GDP相仿的城市，第二产业比重较高的房价较低，第三产业比重较高的房价较高。
我以上海周边的一个城市苏州为例，大家知道苏州是很漂亮的城市，人口过千万，但是实际是制造业为主的城市，所以我们看到，虽然它的人均GDP早就超过了上海，但是房价只有上海的1/3，为什么？因为流水线上的工人收入很难提高，但如果你自己是从事第三产业，例如你是房地产业或者金融业，人和人的收入就可以拉开。
一个成功的银行家是普通员工的10倍甚至100倍，而整个房子的成交，以上海为例，一年就十万套新房，大概只有100个人中间会有一个人可以买，所以收入拉开会推高房价。
因为只有最买得起的人才决定房价，而不是平均收入，这一点请大家再注意一下。
所以，未来房价该如何走，大家心里就有判断了。
延伸阅读：
两会释放出10大与房子有关的信号，必须深刻理解！
来源 | 明源地产研究院（mydcyjy）
作者 | 艾振强
信号一： 房地产依然是国民经济支柱产业
唱衰房地产的言论就像潮水一样，每隔一段时间都会涨一波。这也可以理解，毕竟像15和16年这样的年份，房价涨幅确实太夸张，民众需要情绪发泄。不过，这并不能改变房地产是支柱产业这一事实——自2003年国务院“18号文件”之后，这一事实从未改变，而且至少在城镇化完成的2030年左右之前也不会改变。
▲ 来源：中国国家统计局、明源地产研究院
3月5日，住建部部长陈政高在接受记者采访时就说，相信今年的房地产市场会平稳发展，建筑业容纳5000多万就业人口，占国民经济总量的6.6%，是纯粹的完全的支柱产业。同时，陈政高还透露，正在安排会议，对建筑业今后发展作出布置。建筑业不等于房地产业，但二者还是紧密相关的。
从世界范围内看，房地产是大多数国家的支柱产业。美国的城市化早已完成，但房地产占GDP的12%左右，而我国只有6%左右。即便扣除统计口径的因素，美国房地产占GDP的比重还是远大于中国。中国房地产之所以给人畸形的印象，更多的是因为地区失衡比较严重。
▲ 来源：中国国家统计局、美国经济分析局、明源地产研究院
未来中国每年住房新开工规模，下限是12亿平米（按10亿人口，每年每人1.2平米计算，其中商品住宅10亿平米）；上限是2013年的水平，约20亿平米（商品住宅15亿平米左右）。行业洗牌的大潮中，不少中小房企会被吃掉，但整个行业的发展是没有问题的。
信号二：房子是用来住的，不是用来炒的
2016年底，中央经济工作会上提出了“房子是用来住的，不是用来炒的”……加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制，既抑制房地产泡沫，又防止大起大落——其实就已经明确了2017年中国楼市发展方向。
两会期间，这一定位进一步得到强化。李总理在工作报告中表示，要因城施策去库存，加快建立和完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制。加强房地产市场分类调控，房价上涨压力大的城市要合理增加住宅用地，规范开发、销售、中介等行为。央行副行长易纲同样表示，房地产对民生很重要，房子是用来住的，不是用来炒的。地产一哥恒大许家印也提议要建立长期限价机制……
此外，李总理报告还指出“坚持住房的居住属性”，这意味着决策层对房地产的规范化、法制化管理已经达成强烈共识。未来的房地产政策必然还会向继续打击投机、防止热炒的方向推进。房地产的开发、销售以及中介等行为都会纳入法制化、透明化的监管范围。开发商注册门槛也可能进一步提高，许家印即提议完善房地产开发商企业资格认证，改变目前有钱就能进入房地产的现状。
信号三：房地产税迟早要出
此前，有媒体报道：住建部副部长陆克华明确表示，房地产税是十八届三中全会明确的改革任务，要加快房地产税立法，并适时推进改革……
而在3月4日的发布会上，大会发言人傅莹表示：房地产税发被列入了五年立法规划，但是今年并没有把房地产税草案提请常委会审议的安排。
无论是事前大肆宣传房地产税快要来以此形成恐慌舆论，刺激房源成交，还是事后鼓吹房地产税不会这么快来，还可以继续炒的机构、企业、个人都是耍流氓！
虽然房地产税不会这么快到来，但是落地是迟早的事。该税种已经酝酿多年，立法工作自2013年即开始，此前进行的全国联网、房产普查等工作，都是为了房地产税铺平道路。重庆的实践证明，房地产税不会改变城镇化过程中中心区域房价上扬的趋势，但可以使房价更平稳。
按照中央的部署，房地产税应该是在2020年前实施。但明源君认为，届时必然要参考经济形势，经济景气会加速推出，不景气必然推迟。如果现在推出，引发的恐慌可能造成楼市的崩盘。另外，对于一些专家所说的首套房免征，明源君认为扣除首套之后征收的话，意义不大，因此首套免征的可能性较小，首套和二套不同税率的概率较大。
信号四 ：融资环境不会轻松
根据政府工作报告，去年，我国广义货币M2增长11.3%，低于13％左右的预期目标。加上今年广义货币M2和社会融资规模余额预期增长均为12%左右，似有收紧之意。但由于基数过大，今年我国M2规模仍将达到173万亿，在外汇管制严厉的条件下，大量的资金依然需要寻求出路。
去年以来，房企个融资渠道被封堵，今年也不会放松。在这种背景下，中小型的房企其实会比较郁闷，因为大型房企的路子比较多，海外发债，物业ABS（购房尾款ABS等针对增量的被封堵了），信用高，资金的成本也低。流动性是命，中小房企要多想办法，不可掉以轻心。
信号五：三四线城市的主旋律还是去库存
一二线限购限贷不放松的情况下，当前的三线城市成交回升比较明显。李总理在政府报告中也明确指出，要因城施策去库存，支持居民自住和进城人员购房需求。
全国政协委员、北京林达集团董事长李晓林提交的提案，更是建议加大对三四线城镇包括机构和家庭购房者的买方贷款支持力度，让买房者能以最低不低于5%的首付款进入市场，再以同期居民存款利率作为房贷利率基准并适度适时从优放贷，最大限度吸引购房资金……
3月2日，新任银监会主席郭树清即表示，今年要把防控金融风险放在更重要的位置。银行业将有效配合房地产去库存。银行业将帮助企业缩短融资链条，降低融资成本。但前提是要紧紧把握房子是用来住的、不是用来炒的的定位，分类实施房地产金融调控，促进房地产市场平稳健康发展。
因此，个人购房信贷上可能有一定扶持，但王委员接近0首付的提议简直天方夜谭，至于开发商端信贷一定还是收紧的，毕竟巨大的库存摆在那里，一线城市多卖掉一套房，三四线就要多积压三四套。三四线的开发商不能过于乐观，政策的东风来了，就赶紧卖，别想着捂盘涨价！
信号六：三权分置有望解决土地供应不足
重庆房价涨幅不大，有内生性城市、老龄化、房产税等的因素，土地供应也是最重要的原因之一。重庆通过将农村人口转为城镇人口腾出了大量可以用的土地，并逐步试行“人地挂钩”的土地规划计划管理机制，突破了土地供应困局。
此次政府工作报告还指出，要完善农村土地“三权分置”办法，建立贫困退出机制。对于部分城市来说，这意味着有望纾解无地可供的困境。
2014年12月，中央深改组审议通过了《关于农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点工作的意见》。至今，为期3年的“三块地”改革试点即将结束。但“三块地”相互割裂的问题依然十分严重，特别是农村宅基地仅局限于集体内部流转。
全国人大代表、清华大学教授蔡继明提交了3份涉及到农地改革的提案，建议允许农村宅基地使用权在集体所有制成员之外流转，这样至少有三分之一的闲置宅基地可以进入市场，那么城镇建设用地就可以增加70%以上。
信号七：留得住人才有未来
截至去年末我国常住人口城镇化率57.35%，比上年末提高1.25%；户籍人口城镇化率比上年提高1.3%，但总数只有41.2%，处于较低水平。
李克强总理在报告中提到，今年实现进城落户1300万人以上，加快居住证制度全覆盖。
人口红利消退的大背景下，各城市对人口的争夺越发接近零和博弈。海南省省长即在两会期间号召大家到海南生孩子，而2015年的两会，其只是号召大家到海南购房置业。武汉更加生猛，早在上个月，市领导与龙头企业家召开座谈会，即释放出了要力争在5年内将100万大学生留在武汉，两会期间又引发了热议。
▲ 来源：各地统计局、21世纪经济报告
年轻人愿意去，留得下的城市才有未来，深圳已经做了很好的榜样！武汉市领导可谓高瞻远瞩，中部崛起看武汉！
信号八：强者恒强，城市聚集效应愈发明显
经济转型的格局下，最近这些年，深圳的表现尤其让人惊艳。而此次两会报告中，首次提出了要推动内地与港澳深化合作，研究制定粤港澳大湾区城市群发展规划，发挥港澳的独特优势，提升在国家经济发展和对外开放中的地位与功能。
粤港澳大湾区的发展规划，实际上是都会区（城市群）的规划，只不过是沿珠江入海口展开而赋予“湾区”的名义。若从小里看，这个“大湾区”包括香港、澳门，以及珠三角广佛肇、珠中江、深莞惠九城，主要是在以往珠三角传统概念中纳入香港、澳门，形成“9+2”格局；往大看，通过加强与粤东西北地区双向交流与合作，带动韶关、河源、汕尾、阳江、清远、云浮等环珠三角城市融入，进而辐射至泛珠三角区域，形成一个以珠三角为中心，经济融合更加密切、辐射范围更为广泛的超级都会区。
粤港澳大湾区提出之年，相关区域已经是一个经济总量超过1.4万亿美元，而粤港澳大湾区仅“9+2”各城多数保持了较高增长，经济总量已经接近3万亿美元，接近全球最大的东京都会区！
人口往城市群聚集的趋势不可逆转，自然的，房企就要在这些地方布局。据明源君所知，2015年以来，在深圳、广州周边城市收购旧厂房的案例急剧增加，收购方并不考虑土地的使用性质，买了再说。
信号九：众创空间和特色小镇必须要实打实
大众创业、万众创新的浪潮带火了独立办公概念，之后各种品牌各种档次的众创空间疯了一样冒出来，鱼龙混杂。今年的整场报告，关于独立办公产业，李克强总理只提了一个词：专业性众创空间。
这就意味着，那些毫无新意，只摆了张桌子和椅子，只做表面功夫和徒有高逼格的独立办公空间，以后不会得到政策优惠了。
此外，这次政府工作报告中没有提“特色小镇”，而是将其并入到“支持中小城市和特色小城镇”的表述中。明源君认为，一方面是因为“特色小镇”的推进工作已经列入到有关部委的工作中去，正在按部就班地进行。近一段时期以来，关于特色小镇的支持性政策已经出台了很多。另一方面是为了防止特色小镇“一哄而上”。
泰禾董事长黄其森即表示，特色小镇要避免一哄而上，千镇一面。明源君此前在文章中也不断指出，特色小镇落脚点应该是特色，才能更多拉动内需消费，带动旅游休闲观光。缺乏实质，只想靠这个概念拿地的开发商，恐怕不能如愿了……
信号十 ：房企要从提供空间到提供生活方式
既然定位房子是用来住的，那就不能只是提供一个冰冷的物理空间。滨江集团董事长戚金兴即表示，对房地产行业而言，必须围绕“房子是用来住的，不是用来炒的”的精神，构建环境好、品质好、服务好的物业，小到餐饮超市，大到健康医疗，实现居住人性化，小孩可以互动学习，老人可以活动锻炼，坚持房子要回归到居住的本质。
黄其森表示，泰禾决定5年时间内最少投500亿，做医疗，一是履行社会责任，二是泰禾的医疗，跟地产、保险有很强的协同效应，因为高净值人群对自己的健康需求很高，能享受到高端医疗服务，能提升其满意度。
毛大庆则表示，相对于购房，租房更能释放消费力，建议在一线城市及人口密度较大的二线城市，政府应尽快完善租赁房的相关法律法规，对企业建设用于居住目的的租赁房给予税率优惠，并鼓励众创空间升级，优先供应此类用房及政策扶持，既服务于双创，又解决创新创业者的居住需求。
目前长租公寓是一个空口，如果相关政策落地，能够推动租赁市场的进一步繁荣，构建起多层次的住房市场。
