贯穿2024全年的楼市主基调就是：去库存！
尽管在5月份以旧换新，以及10月份政策利好刺激下，成交量有所拉升，但是郑州的库存量依旧很高。
根据泰辰数据：
2024上半年，郑州市区+近郊住宅备案取证库存1455万方，去化周期24个月，库存面积以及去化周期依然处于高位。
而减少土地出让，是从土地供应端就开始去库存的一个非常简单粗暴且有效的方式。
这两年，郑州果断把土地供应量压缩至近几年以来新低，大有壮士断腕之势。
但是呢，在减少土地出让，严控新增供应的同时，卖地收入也出现断崖式下降！
2021年，郑州出让了117宗住宅用地，卖地收入857亿元
2022年，郑州出让49宗住宅用地，卖地收入325亿
2023年，郑州出让39宗住宅用地，卖地收入232亿
没有对比就没有伤害！2024年截止11月，郑州一共出让17宗住宅土地，卖地收入70.7亿元，直接创下新低。
对土地财政依赖度高的郑州来说，其压力可想而知。
而要改变这一局面，就必须要想尽一切办法，加快商品房去库存的速度，降低去化周期。
5月份，郑州全面推进二手房以旧换新，很大程度上带动了一波新房去化。
但是收购的房源有限，这种形式门槛高、难度大、难以形成规模。
带来的楼市热度也仅仅维持了两个多月，再没有掀起多大的浪花。
为进一步加速去库存，这不最近郑州再次祭出大招：房票安置。
其实有关房票去库存的威力早在港区就已经见识过了。
8月份港区推出房票安置，9月航空港区备案成交套数1020套，环比上涨13倍，截止10月份，港区库存从8月的87万方缩减至65万方，库存量大幅下降。
10月底，惠济区试点启动房票安置，仅用两天就清盘了两个项目，紧接着11月份，郑州多个项目因为房票安置，销量暴涨。
房票去库存的效果可以说是立竿见影！
相比一线城市的市场火爆，郑州也算是通过房票安置，走出了一波独立行情。
11月18日，最早试点的惠济区两个项目已完成首批房票兑付，正商家河宽境、绿都上璟苑两个项目兑付房票81张，到位资金9904.9万元。
短短三周就已经跑通所有流程，兑付速度相当给力，接下来还会有更多的楼盘参与进来。
比如说美盛臻湾一品等项目已经开始加大宣传力度，给房票客户额外优惠，在岗李，甚至有楼盘办了个小型的产品推介会。
据不完全统计，郑州还有50个村子即将启动安置，接下来，房票安置还将在郑州由点及面地铺开！
就在这两天，金水区房票已经传来消息，司家庄、二十里铺、陈砦、周庄、新庄等5个项目预计11月底编制完成房票安置方案，12月底前签订房票协议。
通过购买商品房代替拆迁安置房建设，不仅能尽快解决拆迁未安置的问题，还能实现去库存，一举两得。
不过从目前的实际情况来看，房票消化的都是位置一般，不好去化的老大难，而且都是刚需、刚改项目。
因为房票购置商品房不足部分，需要自补，大部分村民不愿意多掏钱。
比如说，惠济区弓寨村安置房屋价格为6300元/平，而以购代建的运河源项目单价16000+，面积143平。
按照等价值交换的算法：
所选房屋单价16000×143平=228.8万元
村民需置换安置面积为：总价228.8万÷6300=363平
也就是说363平的房子兑换成房票，只能换一套143平的房子。
对于价格贵、面积大的优质改善楼盘来说，房票能发挥的作用其实很有限。
除了房票安置，郑州还拿出了另一个去库存大招：
官方下场收购存量商品房用作保障房。
相比发房票还得等村民自己去使用，
官方
下场收购
存量商品房，则更加简单直接，同时也能加快推进保障房房源的筹集工作。
就在前几天，有关收购存量商品房用作保障房的细则已经出炉：
在全市范围内征收120平以内，已经建好还未出售以及优质的在建商品房，作为保障房，用作配租或者配售。
至于收购价格，以同地段保障性住房重置价格为参考上限。
参考其他城市收储当保障性住房的政策，也就是土地划拨成本和建安成本加不超过5%的利润。
主城区的优质楼盘，肯定是不愿意参与的，而愿意被收储的，大概率是开发商资金有问题、产品过时、位置一般、去化不掉的刚需盘。
征集时间是到2025年的10月份31号，也就是说，一大批房票也去化不掉的商品房，就要进入保障房市场了。
而且120平以内的建筑面积要求，基本上可以说是定向收储，把市场上的刚需、刚改项目库存都清掉。
除了以旧换新是在刺激改善置换，房票和官方收储其实消化的都是刚需、刚改库存。
这里面有个很重要的原因：改善时代到来。
一方面，优质的改善产品不愁卖，正常市场就能直接去化掉。
另一方面，未来需要更多更纯粹的改善产品进入市场，不管是大户型也好，洋房也好，别墅也好，土地容积率下调的原因就在这。
告别高容积率、80多平小三房、同质化产品泛滥的时代，让置换客户买到好产品，才是接下来的大趋势。
这两天北京、上海等一线城市，相继官宣取消普通住宅和非普通住宅标准。
还有契税划分标准从原来的90平提升到140平，首套房140平以下契税统一1%，140平以上1.5%。
这一系列政策，说到底统统都是对改善型住房的明确支持。
在商品房+保障房的双轨制度下，以后刚需就是由保障房主导，商品房就是以改善大户型为主了。
