太意外！经济越不景气，房子却越好卖？竟然是因为......

咳咳，亲爱的观众朋友们，今天又是东楼的“登坛说法”。

东楼最近曝光率比较高，连续写了好几篇“倒行逆施”的文章，自然被喷得比较多，也被喷得比较惨。

前阵子讲了个“人口论”、“100万论”，后台就差问候全家了。

好在东楼是个极其强大的人，没有那么玻璃心。东楼这个人，唯 道理 “马首是瞻”。所以今天还想再来和大家聊聊比较具有争议的话题：

比如， 2020，会有小阳春吗？

壹

有。

这几乎是一个不需要犹豫就可以给出的答案，但在“武汉肺炎”大面积蔓延后，这是东楼深思熟虑后给出的答案。

你可能并不想接受现实，但过往的事实却告诉我们，2003年非典时期，全国大多数城市，尤其是上海，房地产依旧保持了稳健的态势。从微观上看，SARS对楼市的影响：降温不降价，降价不降量。

甚至过了非典时期，上海楼市借着世博和WTO直接进入了牛市。

但这并不是东楼今天想讨论的重点和方向，东楼想说的是，撇开人心惶惶的病毒 ，当下的经济、市场、政策背后，2020的小阳春还会来吗？

会。（允许我再次自我肯定） 不仅如此，2020年经济下行压力大，楼市容易涨。经济越不景气，房子会越好卖。

是的，你没有看错，上面这句话是东楼说的。这也是东楼最近刚想明白的一个问题。

是不是觉得有悖常理？先别急着喷，你先冷静，有悖常理的道理不代表是错误的道理。听我解释解释。

我们先来看一张十多年前的杭州房地产销售变化图。东楼先把问题抛出来： 为什么2007年杭州楼市出现了爆发性的增长？ 可能不少杭州人都有印象。

这张图来自于东楼最近撸到的一篇博士论文。咳咳，专业的学术注释是这样写的：

杨鸿.城市轨道交通对住房价格影响的理论与实证研究： 以杭州地铁为例[D].杭州： 浙江大学博士学位论文，2010。

浙大的杨鸿博士在十年前他的博士论文中，对新世纪头十年的杭州楼市行情做过个简单的复盘，里面有这样一句话：

你不觉得奇怪吗？ 为什么2007年杭州楼市会出现如此“创纪录”的超级行情？

2007年似乎并没有那么特别啊，好像除了A 股迎来了一波“大起大落” （上证指数3个时间点：2006年1月，1000点；2007年11月，涨到6120点；2008月10月，跌至1664点） ，关于楼市也没有发生什么大事嘛。而且杭州的人口、收入水平等等，东楼查了半天也没发现有什么大变化。

那为什么2007年会迎来楼市交易“异常活跃”？ 事出反常必有妖。

东楼告诉你，2007年真正的特殊之处就在于： 这是2008金融海啸的前一年。

贰

2008年由美国次贷危机最终引发了全球性金融海啸，80后、90后都是亲身经历之人，肯定印象深刻。

当时经济下行的压力比现在可大多了吧？然后就是国务院的“4万亿”等刺激政策出来了，这都不在话下，按下不表。

那这跟2007年杭州楼市火爆有什么关系？

有关系，当然有关系。

2008年美帝发生了动静如此之大的金融海啸，不可能没有提前反应。冰冻三尺绝非一日之寒，在经济危机彻底爆发之前，市场肯定已经暗流涌动，种种迹象势必早已冒出来了。

反映到实体经济中，在2007年，甚至2006年前，做实体的老板们、在工厂上班的工人们肯定早就感觉到，海外市场虽然还有存量订单，但后续订单，已经开始下滑了。

东楼问各位，假如各位手上的实体生意不赚钱，比如你开了个小作坊啊、奶茶店，持续2年不赚钱，你是不是会考虑把它关了，或者卖了？至少不能再大搞扩张了吧。开厂子的，怎么的也得停掉扩张业务，缩小经营规模，顺便把各种债务抓紧清清掉吧？

当然，土豪会去借钱来扛一阵子，但逆势扩张的总归是少数人。这几乎是必然的。

那这时候我们就要问一个问题，这些老板们，缩减了产能、卖了实体、关了厂，他们就会得到一笔钱吧？ 这笔钱怎么办？

叁

银行的利率是不高的， 回报率太差 至少很难让一些老板们提起兴致。那怎么办？

要么拿去赌（A股2007大爆发&大崩溃），要么换硬资产（买房）。 这就是2007年杭州楼市大爆发的答案。

我们发现，2007年的局面，其实跟最近几年的情况是类似的。

2013、2014年以来，至少从经济增速上来说，大家都有感觉，比十年前那是慢多了！宏观经济下行压力增大，不是这两年才有的事情。做实体的肯定都有感受，生意这几年越来越一般。

但奇怪的是， 2015年以来，全国楼市的成交量节节攀升 。

很多人认为是棚改拆迁导致的楼市超级行情，但其实不然。一个数据，棚改拆迁，3年5万亿的钱，平均每年不到2万亿，而仅2018年全国楼市的交易额就超过了15万亿！所以棚改的助力没有大家想象得那么大。

归根结底是实体经济太差，不赚钱，大家只有把钱拿去做投资，例如买房。

房地产天生自带金融属性，因此，当实体经济持续不景气的时候，从实体经济中脱离出来的资本，就容易进入房地产等资本市场。

所以啊，至少到现在，即便是官方的口径，经济下行还是有不小的压力吧？也就是说，整个宏观经济并没有完全从泥淖中摆脱出来。

因此， 2020年楼市的小阳春，大概率还是会有的 。

没理解的，请把前面的论述再看三遍。

肆

最后，东楼再给大家看几个杭州城市的基本面，或许能更加坚定大家买楼的信心。

第一个是杭州的FDI，也就是所谓的“外商直接投资”。说白了，就是歪果仁每年在杭州新开张生意、新投资的钱。

数据来源： 杭州统计年鉴（2001-2019）

虽然数据只有截止到2018年，但趋势是很明显的吧？

2016年以后杭州的FDI简直是火箭般上升！这说明啥？说明连歪果仁都看好杭州！不看好杭州，他们为什么投的钞票越来越多？

所以东楼上一篇说的杭州人口的增长， 扎扎实实的是因为杭州真的有钱赚！（ 点击看杭州人口 ） 很多人还喜欢拿“投资”来反驳东楼，那试问不看好杭州来投资干嘛？ 送钱吗？

再来看一组数据，杭州市民的储蓄变化，包括了主城区和全部周边县市，也就是大杭州。

统计局的数据绝对是算小口径的，那些什么余额宝啊，股票啊，诸如此类的肯定都没算。

数据来源： 杭州统计年鉴（2001-2019）

前两天有人怼东楼，说觉得杭州的家庭拿得出100万的不多。上张图就是来打脸的，杭州人民真的蛮富裕的。

按照统计局的储蓄数据，整个大杭州，算它1万亿，再按照1000万人口算好了，杭州人均的储蓄也有10万。当然，这是平均值。

大部分杭州家庭，或者至少杭州本地家庭吧（占了7成以上），不算房产，一户家庭能拿出100万储蓄的，真的真的，很多，很多，很多，比你想象的多。

江浙一带的人，大多是“闷声大发财”，不说罢了。你要是认识几个杭州朋友的话，稍微打听打听，大概也就知道了。

所以，任何抱怨都是徒劳的，新的一年， 实现买房自由才是真。

-END-

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总编 | 钟斌  作者 | 东楼

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