1.1 行业集中度快速提升
2016年以来，尤其进入2017年，我国房地产行业集中度快速提升。这一趋势重要背景是2016年国庆调控之后，行业整体呈压，然而龙头房企凭借融资、投资优势逆势扩张，加速抢占中小开发商市场，资源向龙头集中，强者恒强，马太效应加剧。从集中度来看，前10大房企的市场份额由2009年的8.1%逐年上升至2016年的18.7%，并在2017年Q1大幅跳升至31.5%，相对2016年Q1提升9.7个pct；前20大房企的市场份额由2009年的11.8%上升至2016年的25.2%，并在2017年Q1大幅跳升至41.8%，相对2016年Q1提升12.9个pct。
1.2 2017年万科市占率提升明显
2017年上半年万科市占率加速提升！ 2017年前5月万科销售金额2281亿元，同比增长54.4%，市占率大幅提升至6.22%，位列行业第二，相较2016年提升2.54个pct。事实上，万科多年来凭借优异的融资、投资和管理运营能力，自2009年以来市占率一直稳步提升，2009-2016年8年间，除2013年受行业影响市占率稍有回调外，其余年份均逐年稳步提升；而在2017年上半年，市占率提升速度大幅加快：万科市占率从2009年的1.65%提升到2016年的3.68%用了8年，而从3.68%提升至6.22%仅用了5个月，虽然高频数据会有季节因素影响，但同比提升1.58pct也创造了历史最高提升幅度。
1.3 万科投资、融资优势明显，保障市占率提升
万科融资能力卓越，融资成本低、额度大、财务杠杆稳健。大中型开发商进行债权融资、股权融资等方面优势显著，成本、期限、灵活性等方面均显著优于中小房企，同时原有土地储备可以带来大量现金流。从融资成本上看，根据2016年年报数据，万科资金成本仅4.30%，位列150余家地产上市公司前列。
从可融资规模来看，万科拥有巨大优势。单从房企最重要的融资渠道——发债来看，由于公开发债余额不得超过净资产的百分之四十，因此净资产规模决定了潜在发债融资空间。根据2017年一季报，万科净资产规模为1620亿元，超过第二名411亿元，位列行业第一。虽然万科拥有较强的融资潜力，但由于公司销售回款良好，并且一直保持稳健的财务战略，2016年公司整体净负债率仅26%，远低于行业平均水平。
万科投资能力优异，拿地时点和空间把握精准。投资能力是房企最核心的能力，万科管理团队在地产行业深耕多年、具备丰富经验的专业人士，经历过行业周期波动，拥有十分敏锐的投资眼光，在投资时点和投资区域战略的把握上十分优异。
万科拿地时点把握合理。从拿地金额占销售金额比重上来看，万科在行业景气度较高的2013年和2016年拿地力度较大，拿地金额占销售金额比重分别达到83%和51%，大手笔拿地保障了在快速去化的同时及时补充库存。从本轮周期看，万科对投资节奏的把握也非常优异，在2016年10月调控之后，开发商整体投资转为谨慎，而万科恰恰在调控之后的四季度大幅提升拿地力度，2016年11月和12月拿地金额占销售金额比重分别达到76%和179%，展现了人弃我取的战略眼光和魄力。
万科拿地空间布局合理，聚焦核心一二线城市。从拿地空间上看，万科始终坚持布局核心一二线城市。2014-2016年万科在核心一二线城市新增拿地金额占比分别为93%、74%、81%；2017年受核心城市土地供给收缩和行政调控影响，1-5月核心一二线城市新增拿地金额占比小幅降至75%。在核心一二线城市之外所布局的城市也普遍为强三线城市，典型如东莞、惠州、无锡、佛山、珠海等等。万科坚持核心城市布局的战略使其土地储备十分优质，充分享受了此轮核心一二线城市房价快速上涨，内在价值不断增厚。
1.4 万科盈利规模和盈利能力将快速提升
1）万科未来两年盈利快速增长较为确定。万科2016年和2017年前5月销售金额增速分别达到40%和54%，超过行业平均增速，尤其2017年在行业调控趋严背景下，公司销售逆势大幅增长，展现了强大实力。正如我们前面所提到的，凭借优异的融资和投资能力，在行业集中度提升背景下，公司市占率将会大幅提升，叠加此次股权问题妥善处理之后，销售增长将更为确定，由此带来业绩的高速增长。2）公司ROE有望快速回升。我们看到万科ROE自2008年至2012年稳步提升，由13.2%提升至21.5%，而在2015、2016年提升速度大幅放缓。我们认为未来几年受益于股权问题的解决、优异的投资能力和有效的管理运营能力，公司ROE将会重回上升通道。
