上海有200多个板块，其实不乏一些让人遗憾的地方：

明明起点很高，资质很好，但后来的表现，却不尽人意，甚至是大失所望。

今天就跟大家聊一聊上海几个让人遗憾惋惜的地段。

从它们的失意之中，我们或许可以窥见一些关于城市发展和买房的 启示 。

老闵行

老闵行，作为当年闵行的中心，沦落到如今的县城水平，着实令人 唏嘘 。

老闵行原先是上海县的闵行镇，地理范围大致相当于现在的江川路街道。

老闵行诞生于中苏蜜月期，当年工业发展学习苏联，老闵行被打造为中国第一座卫星城。

它的街道、居民区的设计都是仿照苏联建设，左右对称以及中轴线布局都是很典型的苏联风格。

当时许多工厂外迁到老闵行，大量市区搬过来的工人，让老闵行快速实现了城市化。

甚至上海第五人民医院都直接开到这里，闵行一二三中也建在了这里。

后来修地铁， 闵行自己出钱把五号线引到了老闵行这里，不可谓不重视。

但后来，上海发展的思路变了，卫星城的模式不适合我们， 于是 开始摊大饼。

而老闵行到人民广场的直线距离 接近25公里， 区政府也搬去了莘庄，老闵行地位一落千丈，十几年原地踏步。

虽然旁边就有吴泾这样的产业重镇，但根本带不动，包括吴泾自己都支棱不起来。

闵行长期规划中，老闵行也是一笔带过。

加上城市界面老旧，商业配套基础，老闵行如今整体就是一个小县城的感觉。

这样的配套和地段， 留不下周边的高收入产业人群。

老闵行的房产，主要靠内部流动。

如今老闵行的老公房，总价甚至不到100万就能买到一室。

想看上海80-90年代什么样子，就到老闵行逛一圈。

都说老闵行没落了，其实还是 当年的起点太高了，太辉煌了。

对于大部分郊环板块来讲，还不如老闵行的水平。

老闵行的悲催，在于离人民广场太远，离奉贤太近。

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宝山大场

大场这个地段在宝山绝对不能说差，但因为 一个机场搬不掉 ，一直没办法开发。

还是个军用机场，轰鸣声老远就能感受到。

这个机场在沪太路一带，宝山日月光的北侧，上大经纬的东南角。

众所周知，现在上海最火的几个中产板块，基本都分布在中环线附近。

但上大，却一直是中环线的一个 洼地 。

为什么浦东中环前滩能卖十多万，但宝山中环上大只能卖7万？

除了规划、学区之类的因素， 很大的一个原因就是这个机场。

虽然飞机现在已经飞的很少了，但因为机场占着那么大一块地方，极大阻碍了周边的建设发展。

最关键的是，机场周边要限高，十公里内不能建设高层建筑，商办商业都难开发。

沪太路又堵得要死，跑的全是大卡车，出行体验极差。

还不用说板块里有一个体量颇大的城中村，龙珠苑，也是板块内部交流的一大阻隔。

这里很多断头路，地铁、高架也修不过去。

所以这边买房，基本会常年跑输大盘。

上大经纬这个小区，很多年了，价格上不去。

话分两头说，这个机场就在中环边上，面积大、地段好，这是一大块难得的、极具发展潜力的好地方。

如果真的搬迁，那上大的价格跳到10w，没什么问题。

但其实搬迁的消息早都传了好多年了，人生短短几十年，大概率你等到白了头，它都不会搬。

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杨浦东外滩

东外滩对杨浦意义 重大 ，一定程度上代表了杨浦的未来。

东外滩其实早在2005年就规划了，然而因为拆迁不顺，直到现在也没有完全成型。

踏空了上海发展的黄金年代，起个大早，赶了晚集。

加上标杆八埭头滨江园烂尾，给整个东外滩的发展都蒙上阴影。

东方渔人码头也一直冷冷清清，因为缺少商户入驻，有一栋楼二层以上直接不开。

作为东外滩的标杆建筑，东方渔人码头，办公租金只要六块一天每平米。

这个租金水平，确实不符合caz的调性。

世博会当时选址还考察过杨浦滨江，而现在，东外滩还是一片大工地，发展比徐汇滨江慢了十年。

不过，从性价比的角度来看：

对比徐汇滨江，东外滩是一个成熟度5分，价格5分的板块；

徐汇滨江则是一个成熟度7分，价格十分的板块。

买的便宜，就有足够的安全垫。

如果人人都看好，还轮得到一般人？

东外滩，给了中产一个低门槛上车内环内滨江caz的机会。

而且现在东外滩内环内已经基本拆完，静待更新。

普陀真如

作为当年和徐家汇、五角场一起出道的初代副中心，真如如今的地位着实让人 尴尬 。

和东外滩类似，铜川路水产市场拆迁不顺，加上真如老公房众多，改造困难。

被寄予厚望的长江实业则一直屯地皮，大幅拖延工程进度。

真如本想和李嘉诚一起做大做强， 谁知道大家是在互相画饼。

地一屯就是是十年，所谓的商务办公全都让他干成了酒店式公寓。

如今拆了十年的铜川路水产市场终于完成了。

真如奋起直追，但上海全面发展的时代已经错过，周边一圈也崛起了不少新势力。

2001年以来，普陀大部分的商办土地拍卖集中在长风公园，真如虽被定位为副中心，行政上却并未引起足够的重视。

真如从世纪初就被寄予厚望，但在规划和拆迁上浪费了太多时间，加上铁路阻 隔，高压线密布，对买房人多少都有些劝退。

好在这里地段真的不错，如果想要用一个便宜的价格买入副中心，真如是个不错的选择，但 未来的增长空间，真如还需要加一把劲。

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浦东惠南

惠南起点不低，以前毕竟是老南汇的中心。

后来这里也是有过规划的，五角世贸商城，大学城，但都开发不利。

后来大学搬走了，商业也是半死不活，不要说高端了，年轻人喜欢的网红店都没有。

规划烂尾，沦为乡镇。

最重要的是这里位置太远，浦东外环内还管不过来呢，惠南现在根本照顾不到。

有人看这里便宜，想去挖笋，千万别，万年不涨的地方。

惠康苑已经有1.9万往外卖的了，这应该惠南动迁大居范围内2015年的价格。