5月份，一套北京东三环三居室的房子以近1670万元的价格成交，差不多相当于年初时小区同类户型的成交价，而在“3·17新政”前，这套房子的挂牌报价为1800万元。
这是近期二手房市场的一个缩影。“317”新政出台已经三月，在堪称史上最严“调控”的影响下，北京二手房市场究竟有着怎样的变化？综合数据统计和实地调研，力图呈现市场真相。
近段时间，市场上不时有大幅降价的消息，麦田房产调查发现，目前，市场上降幅很大的房源仅是个案，而且往往有着特殊的原因。要么是业主着急换房，要么是业主因个人原因特别急迫出手。
5月底，北京北五环一套四居室降价500万元，以1100万元成交。据经纪人介绍，这套房子是 317新政前就挂牌了的，当时业主不着急卖，报价1600万其实是有点虚高的（小区同类房源此前成交价约1350万），后来业主相中了想换的房子，着急换房，就降到了1100万，一周时间就成交了，其实际降价，约为250万。而1100万的价格，基本上相当于小区去年年底的成交价。
4月份，东四环一套房子不到1100万成交（基本上相当于今年年初的小区成交价），而业主原来的报价接近1300万。业主降价的主要原因是急需资金用于投资公司经营。
类似的案例还有不少，但这种大幅降价并不代表市场主流。根据麦田房产的统计，3月17 日至6月11日的在售房源中，降价房源占到近六成；不过，降幅超过100万的仅占5%左右，这部分降幅较大的房源中，超9成总价都在1000万元以上。
在降价现象的背后，是北京二手房市场的成交锐减。3月17日至4月16日，北京二手房网签量为近半年来最高的25079套，由于网签数据有一个月左右的滞后期，所以这个数据反映的是新政前的市场成交高峰，随后的两个月，网签量节节下滑，随后的这两个月，每月网签量的环比降幅分别达到43%和40%，为14283套（4月17日-5月16日）和8628套（5月17日-6月11日），已经达到近2年来的新低。
“新政前，小区一个月共成交30几套，317后这三个月，分别成交了8套、11套、5套”，麦田房产东四环国美区总监表示，现在的买家观望得比较多，一般出来看房的，心里价位也比较低，轻易不出手。
降价幅度影响成交周期
事实上，现在买家普遍的心态，已经从之前的“一房难求”，变得从容不迫。
不少经纪人反映，现在如果业主不降价，基本上不可能成交，而有时候买家当天谈完后并不下定，第二天又要再次议价，买家已经处于主导地位。
什么样的房子相对能快一些成交呢？多位经纪人表示，“现在的市场很明显，少数降价幅度大的房源，成交会比较快”。比如上述北五环那套房子，好几个月都没有成交，报价下调500万（比小区同户型新政前实际成交价下调万）后，一周内就成交了。
据了解，目前与新政前成交价相比，降价10%左右的，在小区里算是降价幅度很大的房源了，这样的房子一般成交周期会短一些。
尽管买家都青睐低价的房子，但如果要细分的话，目前入市的买家，主要有三种，一是刚需，结婚或是生宝宝，在这个时间点上确实需要买，他们往往对价格非常敏感；二是置换需求，他们除了考虑价格外，通常还对付款周期要求比较高，想要一个比较长的周期；三是资金实力比较雄厚的买家，他们往往比较看重房子的品质，选择在市场低谷期出手，多是遇到了满意的房源。
还有一个突出的现象是，北京二手房市场一次性付款的买家比例进一步提高，最近三个月（3 月17日-6月11日），一次性全款购房客户占比达45%，是近年以来的高点，环比前三个月上涨12%。一方面，刚需群体在新政后的观望相对会更多一些，另一方面，房贷利率上调等政策也在一定程度上影响了买家的付款方式。
今年的金三银四，并未像往年一样如期而至。根据上海链家市场研究部监控的数据显示，2017年4月，全市二手房共计成交1.76万套，环比下跌20.56%，同比下跌9.24%；其中二手住宅成交1.55万套，环比下跌20.38%，同比下跌9.36%。与3月相比，4月所有区县的二手住宅成交量均出现了下滑。其中，黄浦区跌幅最大，达到27.52%，其次为杨浦区，达到25.24%；松江、崇明两区的跌幅较小，在10%以下。
5月，全市二手房共计成交1.66万套，继续下跌5.76%，同比下跌23.52%；其中二手住宅成交1.46万套，环比下跌5.31%，同比下跌23.92%。与历年同期相比，今年5月的成交量大大低于2015、2016年同期，与楼市低谷期的2012年较为接近。
上海市中心已经不是购房者的首选，相反，上海郊区县及周边城市成为购房者的新选择，例如川沙、青浦、无锡等地。大部分购房者认为市中心二手房房价到了一定的天花板，同等资金能够在周边买到更好的一手房。针对市场现状，严跃进说道：“对于二手房交易来说，部分市区老公房过于‘脏破乱旧小’，所以性价比是在减弱的。而且学区房政策也在调整。所以部分购房者到郊区市场认购此类房源依然是有可能的，即购房需求会有朝部分郊区市场流入。”
“现在小区的成交价，确实降了，但相比去年年底时的水平还是要略高一点”，麦田房产回龙观区域一位业务经理举例说，她所在的小区，目前两居的成交总价平约为380万，比“317”前的430万明显下调，但还是略高于去年年底时370万的水平。
随着政策效应的渐趋深入，市场调整迹象越发明显。麦田房产统计显示，5月份房屋最终的成交价，与业主最后一次报价相比，83%的房源降价后成交，这一比例相比前几个月均有所提升，尤其是比需求量暴涨的 3月份上半月（3.1-3.16）上升了 25%。这也显示，买家的议价能力在不断增强。
“现在，70—80%的业主新政后房源基本都稳定下来了，不卖的业主就不卖了。不再像新政前那会，很多业主虽然挂牌出售，但因为看涨不诚心卖”，不少经纪人都这样反映。据麦田房产统计，3月17日至6月11日，整体待售房源环比前三个月增加了18%。房源总量的增多，市场成交的减少，都可能会进一步增加业主降价出售的心理预期。
部分素材源自麦田房产
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