中国为什么不能套用美式房产税

▲ （曹一/图）

在网络论坛上，有“月经帖”之说，某些话题，换个由头，每月总会冒出一两个重磅帖子，然后引来一群人骂战，一群人围观，一群人厌烦地说“月经帖又来了”。“房价”与“房产税”话题，可谓炮制“月经帖”的不竭泉源。噢，对这两个话题而言，“月经帖”是一个严重低估的词，从频度上看，恰如其分的词可能是“日经指数”。人民就这么关心房事。

从经验与逻辑看，“房价”与“房产税”这两个话题是高度正相关的。住房市场化，开启了中国房市十几年的大牛市。长期以来，一线城市及部分二线城市，有可观的人口净流入；人往哪里走，钱就往哪里走，这些城市吸引广义货币M2流入活跃；再加上大城市偏紧的土地供应，所以，这些城市房价仍然坚挺。也难怪，最近一段时间，对这些城市开征房产税的论调又甚嚣尘上，稍稍舒缓了无房者的焦虑。

无房者的期望是这样子的：开征房产税，把房价打压下来，我才能买得起上车盘；即使压不下房价也无所谓，至少能让有房一族不好过，我买不起房心里也好受些。当然，有房一族绝不希望开征房产税。那么，到底该不该开征房产税呢？我们应该超越具体的利益立场，不要对任何一方有代入感，站得高一些，看得远一些，从效率与公平的一般原则出发，这才是靠谱答案的正确打开方式。

值得一提的是，一些人鼓吹美式房产税，认为民众可用房产税换取公立学校、消防队等公共服务，房产税有利于地方自治，这些说法靠谱吗？

Property Tax，有多种译法，房产税、物业税、财产税和不动产税等，本文取“房产税”。先下一个宽泛的定义：政府从地产或房产的市场价值中抽取一定比例的税，就是房产税。这个“市场价值”，或者是地产或房产的最新一次成交价格，或者是税务部门给出的当前评估价格。那么，问一个天真的问题：中国现在有开征房产税吗？答案是有。

首先，1986年国务院出过一个《房产税暂行条例》。房产税，“按年征收、分期缴纳”，依照房产原值一次减除10%-30%的余值计算缴纳，税率为1.2%。房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据，税率为12%。但“个人所有非营业用的房产”免纳房产税。

其次，我们买房签约，要缴纳成交价格1.5%或3%的“契税”。你卖房，要缴纳成交价格1%的“个人所得税”，证未满两年者还要缴纳成交价格5%的“增值税”。这三种名目不同税种，共同点都是按照房屋成交价格的一定比例征收，实质就是一次性征收的房产税。你买一个商业保险，一般有期交与趸交两种选择，期交就是每月或每年定期交，趸交就是一次性交纳。理论上，期交的保费按照市场利率折成现值，与趸交的保费是相等的。所以，房产税一次性征收与按年征收其实并没有本质差别。

好了，现在对下文讨论的“房产税”下一个定义：自然人或法人拥有的地产与房产，无论是自住的，还是营利性的，均要以最新一次成交价格或当前评估价格为税基，按照一定的比例税率，每年都要缴纳的税款。许多人大肆鼓吹、建议开征的，就是这种普遍征收、年年征收的房产税。下文讨论这种房产税该不该征收及现阶段该不该征收。

开征房产税的一个主要理由是为某些公共服务支出筹集资金：地方政府建立与运营公立学校，让你的孩子就近入学；供养一支消防队，给辖区提供救火、救灾与紧急医疗救助服务，等等，辖区内的居民以持有物业的公允市场价值为税基缴纳房产税，作为得到这些公共服务的对价。听起来似乎挺有说服力的。

这种房产税收支模式的蓝本是美国。房产税在美国由地方政府收取，征收的主体包括县、市与学区等，物业公允市场价值由县的税收评估员进行评估。

根据Tax Fundation公布的数据，2010年美国各县房产税有效税率中位数，最高的是纽约州Wayne县，高达3.02% （+/-0.26%） ；第二高为纽约州Monroe县，达3.00% （+/-0.09%） ；第二低是夏威夷州夏威夷县，为0.24% （+/-0.02%） ；最低的是夏威夷州Maui县，为0.14% （+/-0.02%） 。全美房产税率中位数为1.14%。

举个例子。2014年，得克萨斯州Taylor县Abilene市的物业，房产税率为：Taylor县0.686%+Abilene市0.52%+Abilene独立学区1.2175%，合计为2.4235%，其中一半的房产税给了学区。Abilene独立学区有14所公立小学，4所公立初中，4所公立高中，其中两所为磁铁高中。所谓磁铁学校 （Magnet School） ，一般都以某种特色课程著称，是美国特色的重点学校或培优学校，生源不受就近入学规则的约束，学区办的磁铁学校一般面向全学区招生，州政府办的可以跨学区招生，或通过入学考试与面试，或通过抽签，或两者结合。

这种房产税-学区模式的支持者论证说：以房产税供养公立学校，有很好的激励效果，一个学区好学校多，那大家就会纷纷在这个学区买房，从而推高这个学区的物业价值。这意味着，在同样的房产税率下，相对于别的学区，这个学区能收到更多的房产税。学区有钱了，就能在学校硬件与软件上进行更多的投资，就能花更多的钱延请更多更优秀的老师，从而推动学区教育质量的进一步提升，这样就会吸引更多的人来该学区买房。这就形成了一个正反馈：教育质量高→买学区房的人多→更多的房产税→更高的教育质量……

不否认，不同学区之间，同一学区不同学校之间，会有一定程度的有限竞争，这种竞争的结果是出现一些大家追捧的好学区、好学校，所以美国也有学区房。家长为了让自己子女获得更好的教育支付的对价是：更高的房价+与更高房价相对应的更多房产税。但残酷的真相是：供给方的竞争是次要的、比较弱的，学校与教师过得太轻松、太舒服，需求方的竞争是主要的、白热化的，学生及家长为争好学位争得何其痛苦、何其惨烈。

所谓学区制度及其就近入学规则，本质上是一种分区强制垄断制度。学区可以对辖区内的物业征收房产税，以养活辖区内的官僚与教师，意味着学区再烂，存续也不成问题；学区内的学校办得再烂，也很难被淘汰。就近入学，意味着学校旱涝保收，学校教育质量低劣，也不影响生存；教师能力水平低下，也有编制护体，捧着铁饭碗岁月静好、现世安稳。

再加上尾大不掉的教师工会，整个事情就更“完美”了。2012年9月，芝加哥教师工会组织近3万名教师罢工，反对关闭教育质量不行的公立学校，抵制对教师进行业绩考核，选择这个时间点就是摆明了让孩子们没学上，以孩子们为人质，逼迫芝加哥市政府就范。当时，芝加哥公立学校教师的平均薪水为7.6万美元 （不含福利） ，在全美属于中高水平。

简单对比。营利性公司不能强制顾客购买自己的商品与服务，不尽力取悦顾客马上有生存之忧，所以有做好做强的强大激励，且员工干得不行就得另觅高就。但在分区强制垄断保护之下的学区、学校与教师，表现再不济，也有消费者不得不上门，也能食税而活得好好的，所以取悦消费者的动力严重不足，做好做强的激励严重不足，且教师干得不行谁也奈何不了，这就必然导致差学校一坨一坨的，而好学校则极度稀缺。

就近入学、分区垄断是一个大坑，被坑得最惨的是中产与穷人。富人可以选择让子女上昂贵的私立学校，可以选择买最好学区最好学校的学区房，以获得优质教育资源。说到底，优质教育资源再极度稀缺、价格再高不可攀，钱堆得足够高总能攀上。但没钱的穷人只能让自己的孩子在烂学区差学校混日子了，钱不够多的中产要么咬咬牙买不错的学区房从此节衣缩食，要么亏欠自己的孩子以保住目前的生活水平。多少有天分的孩子被这种模式埋没了。

综上，以房产税供养学区、学校与教师的分区垄断模式，滋养了庞大的食税利益集团，成本高，收益低，既无效率，又不公平。米尔顿·弗里德曼主张学券制，即改为补贴学生，这样学校与教师就有动力提升教育质量以吸引学生了，这是对的，优质教育资源会大量增加，但学校与教师的日子就不好过了。如果施行学券制，那就近入学、分区垄断那一套也就土崩瓦解了。当然，学券补贴还得来自税收，但就不一定要来自房产税了。

开征房产税的另一个主要理由是让地方政府有稳定的收入来源。维护地方治安及保障人民人身财产安全，不是免费的，不收税是不行的，就好比小区提供物业服务，业主得定期交纳物业费。不过，针对自住房的房产税是好税种吗？

税种跟税种不一样，其中一个不同是流动性。所得税是一个好税种。个人所得税与公司所得税，不是针对个人人力资产与公司经营性资产直接征收的税，而是针对资产的现金流、收入流征的税。人有收入进口袋，公司有利润进账，都是实实在在的现金流、收入流，税收部门可以实时征收，纳税人也能实时缴纳，所以是流动性极佳的税种。

消费税是一个好税种。对商品与服务征收价外的消费税，是对消费者的现金流、支出流征收的税，也可以视为对商家的现金流、收入流征收的税。你消费，有实实在在的现金支出，商家有实实在在的现金收入，可以实时征缴，所以也是流动性极佳的税种。

但针对没有现金流、收入流的财产进行课税就不符合流动性标准。一个自住房，你不出租、不变卖仅仅用于自住，是不会产生现金流、收入流的，但政府要按照物业公允价值的一个比例对此进行课税，应缴纳的税款从哪里来？纳税人要么从个人的收入流截出一部分，要么变卖个人资产，才能缴付税款。这意味着，在绝大多数情形下，房产税成了二阶个人所得税，是对个人所得的重复征税。美国人在缴纳个税时，缴纳的房产税税款可以从个税税基中扣除，但这并没有改变要用个人所得支付房产税的事实。

根据Tax Fundation公布的数据，2010年美国各县房产税占家庭收入比重中位数，最高的是新泽西州Passaic县，高达9.52% （+/-0.60%） ；第二高的是新泽西州Essex县，达9.45% （+/-0.39%） ；第二低的是路易斯安那州Calcasieu Parish，为0.67% （+/-0.15%） ；最低的是路易斯安那州Terrebonne Parish，为0.59% （+/-0.12%） 。全美平均水平为3.25% （+/-0.01%） 。

税种的流动性差别也带来征稽成本的不同。流动性好的所得税与消费税，有现金的流入与流出，是可以被银行系统与商家交易系统记录的，有多少钱该征税、该征多少税，是一目了然的，征稽成本很低。但房产并没有现金流、收入流，税基的判定依赖于一个评估的公允市场价，纳税人觉得被估高了肯定不满意，收入很少的纳税人可能拿不出税款……征稽人员会面临许多麻烦。

美国县政府的税收评估员也摸索出了一些聪明的做法。例如将税基定得比物业市场价格低一些，纳税人觉得自己占便宜了，缴税会稍微痛快一些。但这其实是一个心理游戏：价值100万美元的物业，把税基定为75万美元，税率为2%，税款为1500美元，收得的税款等价于以100万美元为税基、税率为1.5%的做法。反正县政府、市政府与学区的运行就得要那么多钱，所以就得征那么多税，在量出为入之下，纳税人实际上不可能占到任何便宜的。

综上，房产税的流动性远远不如所得税与消费税。作为地方政府的税源，所得税与消费税要优胜于房产税。如果以所得税与消费税作为唯二税源，那地方政府就有动力改善公共治理水平，创造对企业与商家友好的商业环境，施行有利于扩大税基、增加政府收入的低税率。如果纳税人只缴所得税与消费税，每个人对财政的税收贡献可以记到一张卡上，一目了然，为投票权按照税收分配的“纳税人民主”奠定了基础。这两条都有利于地方自治。