本文描述了广州天河区房产市场的情况，特别是黄村的中海康城房价大幅下跌的情况。文章指出中海康城房价跌了近六成，并且提供了该小区过去相同户型的成交情况作为对比。文章还分析了房源跌价的主要原因，包括物理条件落后、周边配套设施不齐全、前期价格虚高以及产品力掉队等。最后，文章提到了广州PLUS看房团小程序以及相关的免责声明。
文章分析了房源跌价的主要原因，包括物理条件落后、周边配套设施不齐全、前期价格虚高以及产品力掉队等。
文章最后提到了相关的免责声明，提醒读者注意文中信息的真实性并遵循相关法律法规。
天河，这个广州房产的
“
顶流
”
区域，又有盘跌出新纪录了！
刷着手机，看到黄村的
中海康城
成交了一套
单价
2
万
+/
平的两房
。
我滴天！
2
字头！？
要知道，中海康城去年这个时候的成交均价还在
5
万
+/
平呢，现在一下子跌了近六成，哇，真的不敢想
......
1
月
19
日，中海康城成交了一套
84.77
㎡的两房两厅，成交总价
225
万，均价为
2.6
万
/
平。
业主之前的报价还是
286
万，结果最终成交猛降了
61
万！
真的很难想象，这一价格不是在广州近郊，而是在天河。
我扒了一下这几年来该小区相同大小相同户型的成交情况。
2021
年
6
月，成交的这套
84.77
㎡的两室两厅，
总价为
477
万，单价为
5.6
万
/
平。
2021
年
7
月，成交的这套
84.77
㎡的两室两厅，
总价为
520
万，单价为
6.1
万
/
平。
而上个月该小区的
成交均价为
3.3
万
/
平，这一下跌了
21%
。
当然，我也问了中介这套房是不是有什么“秘密”，中介直说，没什么问题，就是业主急售。
毕竟中海康城也是二十多年的老小区了，有些还是楼梯房，户型设计和装修风格都很陈旧，加上车位配比也不够，如果急着出手，那只能是割肉成交。
不过割的有点太痛了，一下子丢了近
54
万。
其实翻开数据认真看看，过去这一年，降价还是主基调，只不过各降价房源间的降价幅度各有千秋罢了，除了这些有特别原因的：
杀疯了！连连跌到2万+/平！广州二手天塌了？
虽说现在广州二手距离止跌越来越近了，但是一些房源早已经在市场的冲击中失去竞争力，只能低价出手。
仔细观察跌得厉害的房源，不难发现它们有这几大共同点
：
1.
物理条件落后：楼龄20年+，车位紧张，还没电梯。
例如厦滘的珠江花园，最新成交的一套楼龄已有约
26
年，马赛克外墙，加上楼间距近，小区内绿化又少，竞争力实在不大。
2.周边配套设施不齐全，生活不方便。
有一些楼盘的配套短板太明显，宣传时自称“
30
分钟到市中心”的楼盘，早高峰实测通勤超
1
小时，这种通勤实在太伤。
又或者是学校商业一鸽再鸽，例如增城的朱村的科教城，之前就经常被吐槽商业不够，商业和学校等配套落地慢如蜗牛，业主都已经从
“
期待
”
熬成
“
绝望
”
。
3.前期价格虚高。
前期价格被高估，增城的碧桂园云顶就是一个好例子，高峰期拿地，加上定位高，同时大量炒家闻风而动。云顶最高时可到
4
万
+/
平，可随着市场回归理性，现在云顶的新房都跌到了
1.3
万
+/
平，比拿地价还便宜。
4.产品力掉队+新盘扎堆入市。
产品品质是房子的核心竞争力
，产品品质不佳，在如今的房产市场中就是
“短板”。
自从广州容积率新规发布以来，旧规新盘和二手房陷入了尴尬境地。户型设计的滞后，让它们在与新规下的新房竞争中处于劣势。
比如中海康城，北侧就是天河区奥体新城保障房项目，据说是设计接近第四代住宅，加上较高的使用率，这竞争力不可谓不强。
来源：
广州天河发布
同时天河东新盘扎堆入市，供应量过大也使得二手业主被迫加入了“价格战”。
当然，也可以看看雁姐怎么说：
总体来说，跌幅大的房源大部分是因为地段偏、配套不足、产品不佳等问题。
不过部分降价的房源也可能是因为业主急售等原因，对于购房者来说，这既是机会也是挑战。
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