什么样的房价是合理的？

回答一个 满级读者 的问题。

他问我的不是一个短期的观点，而是一个长期的看法。

短期的观点，三核+穿仓毛刺这件事我2月15号就讲过了，他也是看过的。从那时候到美联储第一次降息，都是属于房地产的第零阶段。

从月底开始，房地产已经进入我讲过的几个阶段里的第一阶段了。

那么他想要问的，是一个长线问题。 比我讲的几个阶段加起来都要长，站在非常长线的角度去看。

对工薪阶层来说，房价到底在什么位置算是合理的。

你注意他的问题，是对工薪阶层来说，不是对投资人来说。

那么你就不能用租售比的观点去判断。

因为那个东西是很复杂的，它实际上跟实际利率，跟名义利率，跟GDP，跟各种因素都有关。

什么意思呢？

就是如果你把房子当作一个投资品来看，它实际上是在投资人群里面流动，它的比较也实际上是跟投资品在比较。

租售比的原理是基于这个。

所以全球并没有所谓真正通用的租售比，所有的租售比，都是基于名义利率，实际利率，以及GDP的一堆换算。

俗称每个国家，应该有每个国家各自的租售比。而且会随着利率，随着GDP浮动。

既然你问的是，什么是对工薪阶层合理的价格。

那么 我今天给你讲一个更简单，更贴切 的。 或者讲，跟工薪阶层的体感直接相关的计算公式。

当然，我讲的都是三核，至少也是两核以上。

咱们去看东京，你觉得东京的房价还有泡沫么？

即便曾经有，几十年下来，也挤差不多了。

两个普通的大学生，在没有父母资助的前提下，双职工家庭，靠两口子工作，在东京买房，是怎么样一个过程？

假如买一套80平米使用面积的房子，相当于咱们的建筑面积90平米。

第一个阶段是十二年。

就是这两口子，工作十二年，用积蓄可以攒到相当于总房价的2成多。

为什么要攒这么久倒不是东京的房价单价高，而是因为东京的日常开销太高，以至于年轻人很难存下钱。

这里面包含了首付部分，包含了各种税费，交易的手续费，以及前期一次性要支付的费用等等。

然后就可以上车了，接下来就是贷款， 日本 人自己去贷款，利息是很低的， 接近零利率。

所以你可以认为，就是接下来用余生去还清 其余的不到8成的房款。

这个价格对于工薪阶层来说，体感实际上是比较合理的，因为那是东京的核心地段。

那么对应过来，假如我们两个一线的普通大学生，头十年，平均每个月能存1万块。

你注意，我是说平均。

可能刚毕业的时候，他们是月光，两三年以后，每个月只能存几千，时间长了之后，可以存更多，最后十二年平均下来，相当于每个月存1万。

在一线城市，双职工，12年一共存下144万，这个算是合理的。

那么这144万如果相当于核心地段90平米房子的2成的话，那么总房价应该在720万。

90平米的单价应该在8万附近。

你注意，我可没说你以这个价格现在就能在一线城市的核心地段买到，也没有说，如果你发现有一线城市核心地段的单价低于这个价格就一定是合理的。

我都没说， 我只是告诉你一种体感算法。

你长期去看，全球前几十的核心城市的核心地段的房价的价值中枢底部区间在那附近。

它有可能高于那个价格十几年，也有可能低于那个价格十几年，比如日本，都发生过。

但无论那个水怎么波动，它最后的价值线在那附近。

而且你用价格来衡量也是没意义的。

因为货币可能超发，也许十年后，这两口子的月薪不是1万，是10万，而10万的购买力等于当下的1万。

明白我的意思吧？

所以用钱来衡量这个，对于工薪阶层没啥用处。你不是投资人，一切指数对你而言，都在变。

什么是工薪阶层能参考的体感指标？

就是前面那个数据。

两个东京的日本年轻人，通过12年的工作，他们攒的钱，相当于东京核心区域80平米的房子的总价的2成。

如果能做到，我们就认为，这个全球一线城市，对年轻人，还是有吸引力的。

因为你真的是可以靠自己打拼买房的。

所以说，三核的房产，它是有价值底线的，它的价值底线就在于双职工家庭，用毕业的头12年能否攒够2成首付。

能，那么它的价值就突显了，或者说，它的泡沫就被挤的比较干净了。

不能，那么它的价格实际上还是由投资市场，由投资情绪在主导着。

当然，对于年轻人来说，这种事儿不是你能左右的。

俗称你投胎在什么时期就是什么时期。

对于很多生活中的具体问题，无论是理论上，还是实际中，都只有两种解法。

第一种解法，微观角度，你不是普通人。或者说，你有办法不做一个普通人。

第二种解法，宏观角度，我们要把游戏做成能够普惠普通人。

前者就是暴涨暴跌。

你去看那个赛艇，你坐在上面，急速转弯，动辄飞出水面，又重重砸下，溅起一身浪花。

这就是没有经过预期管理的市场。

就只有两个极端，要么干，要么跑。

那么这个过程中，势必有利于非普通人。

因为他们掌握了信息优势，而且掌握了舆论优势，俗称他随时都可以割你，也可以迫使你去给他抬轿子。

这就是动不动180度急转弯的玩法。

你长期看，非专业选手基本上就是韭菜的命。

那么还有一种做法，就是进行充分的预期管理。

比如美联储就是做这个的，职业预期管理。

美股市场会不会涨，会涨，会不会跌，会跌，美房市场会不涨，会涨，会不会跌，会跌。

但是他们把这个周期拉长了，基本上做到慢涨急跌。

为什么要这么做呢，就是为了拉动消费。

钱是一天就可以赚到的，但是消费可不是一天就能花掉的。

一天赚一百万没问题，一天吃三十个汉堡无论如何也吃不掉。

所以慢涨，就会给大众一个预期，你天天都赚钱，月月都赚钱，于是你就敢于消费。

慢涨了十年，的确都是估值，你也的确没有落袋为安，但是，你是真的相信自己有钱，也真的愿意花钱。

而急跌，只跌了一年，来年又会涨，于是人们十年消费都是拉动的，只有一年是负数。

可是你要是反过来，如果是急涨慢跌呢？

你涨一年跌十年，那么涨的那一年拉动的消费是有限的，而阴跌的十年，对消费的副作用，是漫长的。

这就是为什么要对市场进行预期管理，因为这么做，你才能真的拉动消费。

因为这么做， 普通人他的体感就不是坐快艇，而是坐在大船上，虽然也会偶遇风浪，但是基本上就是一路坐到站。

我们进入市场化的时间还短，只有几十年。

我那天讲金融的时候，就展望说，这就是我希望，咱们多年以后，也能做成的样子。