《北京市共有产权住房管理暂行办法》（以下简称：办法）
终于公布了，其中最重要的一条就是共有产权住房无法转变成
商品房，通过这种方式政府成功的减少了未来二手房的供应量。
虽然现在保障性住房都规定要在取得所有权证五年以后才能交易，这样导致保障性住房要在8-9年之后才能变成二手房。但是共有住房的政策也影响了未来中长期二手房的供应量。
在《办法》公布之前，经济适用房、两限房、自住商品房等保障性住房经过补缴土地出让金、上交收益之后是可以变成商品房的，这样保障性住房就变成了具有完整产权的二手房，增加了二手房市场的供应。
政府虽然在土地供应向保障性住房倾斜，挤压了商品房的供应量，造成一手商品房供应更加的紧缺，但是随着保障性住房能够上市交易，还是增加了二手商品房的供应量，这是对市场的纠正。
随着居民收入水平的提高和消费升级，北京二手房市场以置换为主，现在基本五到十年就是一个换房周期，很多十年左右的刚需小区业主基本置换一遍了。虽然购买保障性住房的家庭收入偏低，但是也有大量收入提高的保障房业主把保障房卖掉换成商品房。
保障性住房户型、品质、居住环境不如真正的商品房，因此二手保障房低于周边商品房。但是保障性住房具有面积小、单价总价低、生活成本低的优势，因此还是有一些不是非常在意生活质量的中低收入家庭会购买二手保障房。
购买二手保障性住房的基本就是北京的夹心层，相比低收入家庭收入要高一些，但是不具有购买保障性住房的资格，二手保障性住房解决了这种人的购房需求。
未来想买质次价廉的二手保障房的客户只能和有能力购买商品房的业主共同竞争了。
共有产权住房销售价格在第四章第17条规定“
销售均价在土地供应文件中予以明确。”然而在第十九条又规定“由代持机构委托房地产估价机构进行评估”，简直不知道价格到底是怎么确定的。
目前拍卖的自住房用地以后都要求按照共有产权住房管理，自住房都约定了售价的上限，按照第17条销售价格就应该是自住房土地出让合同中规定的价格。比如自住房约定销售价格是20000元／平米，100平米的房子就是200万，如果购房人占50%份额，那购房人就应该支付100万。如果是这样那剩下的100万谁支付给开发商呢？
自住房的土地都是限房价竞地价，那还以房价200万元为例进行计算。按照第十九条规定，如果评估机构认为市场价在400万元，购房人支付200万房款就应该占50%份额，这样相当于房屋单价就是40000元／平米了，和土地出让合同中约定有了冲突。
很可能最后定价就依照第十九条执行，因为政府不可能支付给开发商支付购房款。
《办法》和土地出让合同是冲突的。
《办法》第二十五条规定共有产权住房满五年可按市场价格转让所购房屋产权份额。
因为保障性住房的品质都比较差，因此增值性不如商品房，例如天通苑和一些回迁房小区涨幅都低于商品房。即使真的有人会以市场价格购买二手共有产权住房，那也是以二手保障性住房的市场价格购买，因此共有产权住房涨幅肯定也会低于商品房。
北京市场都是以置换为主，业主现在持有的房产升值速度决定了能够置换房屋的价格。由于共有产权住房增值慢，因此共有产权住房业主今后想置换房屋的话，只能比商品房业主付出更多的努力积累更多的资金才可能办到。
共有产权住房要取得房产证五年以后才能交易，这就导致有可能买房后8-9年的时间无法变现和获得购房资格。在未来几年北京房价还会有大幅的上涨，但是共有产权住房在此期间无法加杠杆和置换。
考虑到共有产权住房业主的收入，加上共有产权住房升值慢短期无法加杠杆和置换，而商品房业主可以做到以上几点。最后的结果可能就是共有产权住房业主无力置换，永远住在这种低品质的保障房之中了，这更加剧了共有产权房和商品房业主的贫富差距。
生活就是如此，如果现在贪图安逸，那今后如果想过更好的生活，必然要付出更大的努力。但是其实很多贪图安逸的人这辈子可能也就这样了。
共有住房面积小，业主所占份额低，总价一般就是150-200万元左右。而这个价位很难在北京置业，也就在燕郊买一套低品质小两居。
现在共有产权住房挤占了商品房的用地，造成商品房供应更佳的紧缺，而商品房的购买人群并没有减少，这更加剧了北京商品住房供应的紧张局面。
房价是有支付能力的人决定的，共有产权住房业主无力在北京购房，因此他们的需求无法影响北京市场的供求关系。
现在的政策是满足没有支付能力人的需求，而有支付能力人的需求得不到满足，这对降低房价没有什么帮助。
共有产权住房本质就是购房人以市场价购买大房子的一部分份额，可以免费住政府份额的对应的面积。购房人从房价当中肯定是占不到任何便宜了，只能是用买一居室的价钱住进两居室，相当于省了一部分租金，仅此而已。
其实购买共有产权住房的人完全可以先买一套便宜的商品房租出去，再添一部分钱租一个大一点的房子，反正北京的租售比很低也添不了太多的钱，这样既能解决居住问题，又能获得商品房的金融属性和变现能力，在合适的时机置换条件更好的商品房。
因此我是非常赞成共有产权住房政策的。
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