近段时间，房地产长效机制，成了热门词。这是个什么东东？与限购限贷限价限卖有什么区别？
老杨整理了一些资料，同时略加分析。
1、2017年4月25日，中共中央政治局4月25日召开会议，分析研究当前经济形势和经济工作，总之讲得很多，其中重要的一段话：要保持宏观政策连续性和稳定性，继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策，深化供给侧结构性改革，坚定不移推进“三去一降一补”，改造提升传统动能，大力培育发展新动能，振兴实体经济，实现转型升级。要创造性开展工作，加强调查研究，充分发挥和调动基层干部群众积极性、主动性、创造性，扩大改革受益面，扎实做好重点民生工作，让人民群众有更多获得感。要营造良好市场环境，加强制度建设，扩大开放领域，改善投 资者预期。要加快形成促进房地产市场稳定发展的长效机制。要高度重视防控金融风险，加强监管协调，加强金融服务实体经济，加大惩处违规违法行为工作力度。
2、2017年4月18日，发改委副主任宁吉喆接受专访时表示，目前国家正在抓紧时间，紧锣密鼓研究制定保证房地产长期持续健康发展的长效机制，成熟的时候可以付诸实施。一方面，对热点城市房价上涨可能会带来泡沫要加以防范、调控，从需求侧、供给侧都要采取些措施。另一方面对广大的三四线城市还要坚持去库存，因为那些地方要实现它的住房价值还要很长很长时间。房地产的区域性、结构性的矛盾给宏观调控提出了更高的要求。
3、2017年3月政府工作报告：因城施策去库存。支持居民自住和进城人员购房需求。坚持住房的居住属性，落实地方政府主体责任，加快建立和完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制，健全购租并举的住房制度，以市场为主满足多层次需求，以政府为主提供基本保障。加强房地产市场分类调控，房价上涨压力大的城市要合理增加住宅用地，规范开发、销售、中介等行为，遏制热点城市房价过快上涨。今年再完成棚户区住房改造600万套，继续发展公租房等保障性住房，因地制宜、多种方式提高货币化安置比例，加强配套设施建设和公共服务，让更多住房困难家庭告别棚户区，让广大人民群众在住有所居中创造新生活。
4、2016年12月的中央经济工作会议提出：要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位，综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段，加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制，既抑制房地产泡沫，又防止大起大落。要在宏观上管住货币，微观信贷政策要支持合理自住购房，严格限制信贷流向投资投机性购房。
上述是过去几个月，三个重要会议关于长效机制的措辞，以及发改委副主任透露出的一个信息。
中央对于长效机制的提法用的是“加快形成”四个字，而去年底中央经济工作会议和今年政府工作报告的提法分别是“加快研究建立”和“加快建立和完善”。这一措辞变化，反映出国家对于建立长效机制，正在加速推进过程中。
发改委副主任所谓的：目前国家正在紧锣密鼓研究制定保证房地产长期持续健康发展的长效机制，成熟的时候可以付诸实施。这意味着可能已经初步形成了一个文件，估计这个文件今年会发布。
但是发布文件和形成长效机制还是有差异的，因为形成长效机制需要一个渐进过程，里面包含很多环节，因此出台文件本身是为了形成一个框架，然后加速推进长效机制的形成。“形成”则需要一些政策慢慢落地和完善，比如持有环节的房产税，今年立法中没有行动，这样至少在这个长效机制文件中估计对房产税会是“加快立法”这样的措辞，但它毕竟是没有出来，由加快立法到落地，再到对市场形成有效影响，还是需要过程的。所以“加快形成”不仅是发文件的问题，还是推进各方面措施落地的问题，这个需要过程。
关于长效机制的内容，去年中央经济工作会中提出：综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段，加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制。
金融、土地、财税、投资、立法，这五个手段，对应的不仅是长效机制，还有基础性制度，二者是混在一起说的。从字面意义上看，立法与前四者不是并列关系，比如金融和土地方面，也是可以立法的。这一会议草案的拟定者，语文没学好，但还没差到是体育老师教的，呵呵。
关于长效机制的内容，我们需要继续追溯，探寻：蛛丝马迹。
2015年4月，中共中央政治局召开会议，分析研究当前经济形势和经济工作。会议提出很多工作方针，其中包括：要完善市场环境，盘活存量资产，建立房地产健康发展的长效机制。
大家注意，这是政治局会议中，首次提出“建立房地产健康发展的长效机制”，而非泛泛而谈的“促进房地产平稳健康发展”。那么，这里的“长效机制”到底指代什么？估计多数业内人士都不清楚，业外人士就更一头雾水了。
且听老杨解读一下。2014年3月，国家出台了一个重要文件：《国家新型城镇化规划（2014－2020年）》。这也是近几年来中央着力推进新型城镇化的一个文本结晶。其中涉及到房地产。
比如专门有一段话：健全房地产市场调控长效机制。调整完善住房、土地、财税、金融等方面政策，共同构建房地产市场调控长效机制。各城市要编制城市住房发展规划，确定住房建设总量、结构和布局。确保住房用地稳定供应，完善住房用地供应机制，保障性住房用地应保尽保，优先安排政策性商品住房用地，合理增加普通商品住房用地，严格控制大户型高档商品住房用地。实行差别化的住房税收、信贷政策，支持合理自住需求，抑制投机投资需求。依法规范市场秩序，健全法律法规体系，加大市场监管力度。建立以土地为基础的不动产统一登记制度，实现全国住房信息联网，推进部门信息共享。”
这段内容较长，与房地产调控有关，而且“长效机制”之前也被讨论了两年左右了，官方从未能说得个明白。这是官方第一次系统性的释述“长效机制”。
上面这段话，其实把长效机制的内容与手段，讲得比较明白。它主要包括四类政策工具：住房、土地、财税、金融。
所谓住房政策，主要是编制住房发展规划，这项工作早在2007年前后，各地就曾被住建部要求编制规划，其后又多次被要求重编。笔者就曾参与过几个城市房管部门的这项工作，比如《2008-2012年住房发展规划》、《2011-2015年住房发展规划》、《上海市住宅发展十三五规划》等。地方政府通过摸底、测算本地住房需求总量及结构，进而制定住房供应、建设规划。遗撼的是，很多城市在摸底居民需求方面，做得远远不够，以至于近几年有些城市的保障房供应规模偏大，出现“房等人”的不良现象。
所谓土地政策，主要就是宅地供应。近几年，每年4月，国土部都会在汇总各地上报计划的基础上，制定和公布全国及各地当年住房用地供应计划。不过，几乎每年都没完成计划，挺搞笑的一件事，说明这项计划，做得很不到位。当然，有些年份土地市场超预期的低迷，比如2011年，地方政府愿意按计划供地，但开发商不愿积极拿地，最终完不成年度供应计划，也属正常。 今年3月25日，国土部与住建部出台的两部委新政，即与2015年宅地供应有关。
宅地的供应原则，按重要性分为四个层次。一是保障性住房用地应保尽保。这是死任务，民心工程，不过还是有些地方政府不愿免费供地，更愿卖商品房用地。二是优先安排政策性商品住房用地。这个界定有点暧昧，“政策性商品住房”，这东西应该指代“限价房”，北京的“自住型商品住房”也属这个范畴吧，介于保障房和商品房之间的“非驴非马”的产品，少做为宜。三是合理增加普通商品住房用地。主要中低价位、中小套型（140平米以下）的住宅，这条很正当，满足刚需的产品。四是严格控制大户型高档商品住房用地。这与抑制投机投资需求相匹配，但也会误伤部分高端改善需求。
所谓财税、金融政策，主要是指代:实行差别化的住房税收、信贷政策，支持合理自住需求，抑制投机投资需求。针对两类需求采取两种做法：支持自住，抑制非自住。所谓差别化，主要是契税、营业税、个调税、个贷首付与利率等，在首套房、二套房、多套房、普通房、非普通房等方面，松紧程度不同。去年的9.30和今年3.30政策，即是房贷与营业税的优惠。推进房地产税立法，主要是增加持有税，则是重要的财税政策。
最后，“建立以土地为基础的不动产统一登记制度，实现全国住房信息联网，推进部门信息共享。”这一条内容，近几年来频频被拿来说事，被诸多人想象为打压房价的利器！其实只是空想而已。这只是基础制度建设，通过统一登记和全国联网，确实能让少数多房之贪员望而却步、望风而抛（房），但并不构成对房地产的直接调控。其关键在于，这些基础而又重要的信息建立成库、形成使用机制之后，官方会否据此而制定某些调控政策，这才是值得关注的重点。
大家注意：2015年3月1日，正式实施不动产统一登记制度。当时很多言论认为房价将大跌了。结果，其后房价开始上涨，其中部分城市的房价涨幅之大，史无前例！
总之，将要出台的房地产长效机制文件，只是一个筐，很多东西都要装进去，但最最关键的一个东西：房地产持有税，不知何时才能完成立法！
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