“嫌贫爱富”的房价
分析家总喜欢谈周期，天地万物，日月星辰，都难逃周期的轮回。苟日新，日日新，又日新。
楼市寒冬，其实更多的是出于一种对周期的执迷。
君不见，自从2008年以来，每年都有专家喊“明年房价要跌”，明年是“楼市寒冬”。
但是哪年房价也没跌，哪年也没寒冬。
呵呵，我宁可相信贾跃亭下周回国，以及戴威下个月退押金。
热衷周期的金融分析家们，对“量价齐跌”这四个字有一种蜜汁痴迷。仿佛量价齐跌是拐点，意味着市场出清；量价齐跌了，就可以抄底上车了。
但是楼市的量价齐跌似乎总是来得不那么痛快。
不少人在去年的时候，预测今年“量价齐跌”；
但今年楼市维持超稳定的增长，超出（打）了许多人的预期（脸）。于是只好改口，说明年会量价齐跌^^
相信周期的人会认为，任何高价格都会自我毁灭。这个逻辑对于商品和股票成立，但是对于房价，抱歉，并不成立。同样，说房价和股票一样也是追涨杀跌；但真相是，中国的房价，追涨的倾向永远大于杀跌。
在我看来，对房价的探讨一定要聚焦在交易层面。
有人卖，谁在卖；
有人买，谁在买。
除此之外，谈论周期然后做无根据的推测，毫无意义。
对于个人而言，只有两种情况会卖房子，第一是陷入财务危机要变卖家产还钱，第二是现金流出现问题贷款断供被银行收楼。
除此之外，正常的买了房子的人，是不会轻易就卖的。北上广深的房子谁会卖呢？哪怕是举家移民，但只要你还想在中国保留一个可以落脚的地方，仍然不会卖。
但是，为什么现在还有那么多人卖房子呢？因为这些人而言，房子承载了一部分（甚至是大部分）投资和抗通胀的功能。这个时候，只要持有房产的收益低于其它金融资产，那么就会卖房子。
相反，如果对于持有者而言，房产不承担投资乃至抗通胀的职能，那么他对于价格的涨跌就不敏感。对于价格不敏感，就不会大规模抛售，这反而造成了价格无法下跌。
于是，问题来了，哪些人买房子是用来投资或抗通胀的呢？哪些人又对房价的变化不敏感呢？
富者田连阡陌，然而使得富人财富激增的却是股权，而非房产。投资于初创公司，原始股权在上市之后翻几十倍甚至上百倍，这是富人越来越富的秘密之所在。房子十年涨10倍，这仍然是中产的财富增值速度。对于富人而言，房子的价值更多的是住，而不是用来资产增值。
对于中产而言，参与股权投资，抢到好项目的概率几乎为零。也许过去又，但现在越来越少。因此，中产阶级能够让自己的财富扩大或者不被缩水，也只有买房子这一条途径了。股票？别扯了。中国过去二十年做到了一直上涨的资产只有房子。
但这又面临着一个尴尬的境地，在这里价格的自反性便出现了。
当房价无法继续上涨的时候，中产阶级需要“换挡”到能够继续增长的金融资产里面，这时便会出现大量的卖盘。许多城市的二手房价格开始松动，就是这个逻辑。
而富人，由于对房价变化不敏感，因而房价无法上涨也不在乎，会继续持有。而富人买得起的房子往往还是要比中产贵一些的，姑且称之为豪宅把。因此豪宅的价格不会真正下得。
结论也许令人窒息：
不论是单价还是总价，价格越高的房子，下跌的可能性就越小。
刚需在哪里？
当下分析家们通过看房地产投资、开工、竣工、销售等数据来分析楼市走势，就如同看成交量和技术指标去判断股票价格一样荒唐。事实上，楼市的基本面在于城市中每个居民的经济实力，心理因素，甚至代际之间世界观的错动都有关系。
您可能会注意到，前面我没有讨论学区。真正的豪宅是不用考虑学区概念的，富人的孩子有的是方法接受教育。谈得到学区概念的房子一定在市中心区，“学区”是老破小的救命稻草。随着教育资源的丰富以及新增人口的放缓，学区的矛盾迟早是会被稀释的。
此前不少人认为学区代表着一套房子的刚需属性，其实学区只是刚需的一种弱延伸。
刨除学区的幻觉，真正的刚需在哪里？
每个人都想有一个属于自己的家，这是人类最可怜的美好的愿望。这大概就是对房子的刚需吧。
最近鹤岗的楼市又火了一把，有不少全国各地的流浪者看到白菜价的房子，决定去那里安家。房价普遍在个位数字，他们基本上是全款付款。他们也想贷款，但这些人除了身份证之外啥都没有，信用额度几乎是零。
鹤岗在黑龙江，高寒地带，一年中有半年需要供暖。而去那里买房的人，户籍大多在浙江福建，东南沿海地区，文化习俗生活方式，都面临巨大的改变。
这是刚需吗？如果这就是刚需，那显然这“刚需”也“刚”不到哪去。与其说这是刚需，还不如说这是为了生存而无奈地妥协。
记得有一个段子，从前有个妈妈，两个女儿，大女儿卖伞，小女儿卖遮阳镜。晴天的时候，妈妈担心大女儿，她的伞卖不出去；雨天的时候，妈妈又担心二女儿，她的遮阳镜卖不出去。
后来有人劝这个妈妈，说你担心个啥。不论晴天和雨天，你的两个女儿总有一个有生意好做啦！
这个比喻像极了中国的银行业。银行贷款业务的大头只有两块，一边是开发商，一边是居民住房按揭。因此形成了跷跷板的效应，不是贷给开发商就是贷给购房者。
当房子存量多的时候，稍微压抑一下开发商那边的贷款，多给居民提供信贷让他们买房；当库存低的时候，多给开发商房贷让他们去盖房子，同时居民这边缩减额度提高利率。当然银行自身并没有多大的决定权，国家的监管会实时监控，做出调整。
因此，不论是房地产开发还是居民按揭贷款购房，广义上都是金融的延伸。
