研报系列
大家好，我是达叔。
一个想
和大家一起慢慢变富的家伙。
2024
年
12
月
24-25
日，
全国住房城乡建设工作会议在北京召开。
会议提到了
2025
年的几大任务，其中最重要的就是：
推进房地产市场止跌回稳。
方法有几个：
1
，
四个取消、四个降低、两个增加
，把需求侧全面打开:
取消限购、取消限售、取消限价、取消普通住宅和非普通住宅标准。
降低住房公积金贷款利率；
降低住房贷款的首付比例，最低
15%
；
降低存量贷款利率；降低税费负担。
城中村改造扩围至
300
多个城市，新增实施
100
万套城中村改造和危旧房改造；
将“白名单”项目的信贷规模增加到
4
万亿。
2
，
财政、货币政策
包括改造地下管网，燃气管道，水利投资。
地下管网方面，
2024
年
12
月
5
日，国家发改委
+
住建部联合发布了一个“特急”通知：
预计未来五年需要改造的城市燃气、供排水、供热等各类管网总量将近
60
万公里，
投资总需求约
4
万亿元
。
水利方面，我国
2022
、
2023
年水利建设完成投资分别为
10893
亿元、
11996
亿元。
预计
2024
年全年水利建设完成投资将再创新高
。
有媒体报道，
明年财政预算赤字会增加到创历史最高纪录的
4%
，同时维持
5%
的经济增长目标。
货币政策方面，也出现了适度宽松的字眼。
上一次出现还是
2008
年
4
万亿，是大放水的时候。
3
，
商品房建设严格控制增量
减少土地和商品房供应、国企下场清理库存，同时不断推动房屋质量的更新换代。
在过去几年，房地产价格一路滑行，中国出现了几个热词：
远洋捕捞，中小银行风险。
远洋捕捞方面，从指标上来分析，就要看非税收入，其中罚没收入占非税收入的
10%;
2024
年前
11
个月，非税收入约
3.7
万亿元，同比增长
17%
;
10
月和
11
月非税收入增速均在
40%
左右。
这种行为对民营企业家,打击巨大。
于是
12
月
16
日高层开会，要求
遏制地方滥用行政裁量权、执法不公正的现象。
中小银行风险方面，新闻报道：
截至
12
月
24
日，今年已有
51
起城商行、
19
起农合机构（农村商业银行、农村合作银行、农村信用联社）、
4
起村镇银行和
2
起股份行作为发起行的收购、合并；
解散农村中小金融机构近
80
家，该数量几乎是
2023
年的
3
倍。
房地产下行周期里，如果这些小金融机构放到西方的环境中，那就是硅谷银行的下场。
但放到中国的环境中，就可以内部解决，通过
合并、拖延的方式，渡过危机
。
等到下一次经济增量到来，这些问题都迎刃而解。
会议刚开完，
一些备受信任的、可以发声的经济学者，陆续发表观点。
兴业银行首席经济学家，鲁政委；
长城证券首席经济学家，汪毅，都开始接受采访。
民营企业家也不能落下。
比如马云、马化腾。
在中国商界，其他人没有马云这么大的影响力。
他能够再次露面，让很多人非常激动，极大增强了企业家的信心。
中国市场是个政策市，不管是股市还是楼市，都如此。
股市方面，大盘要控制在
2800-3200
点，低了不行，高了据说有人认为也不好。
楼市方面，房价也要控制涨跌，以前暴涨不行，现在暴跌也不行。
至于为什么，有没有科学依据？
上个月肖刚演讲里说，
股市方面没啥依据
，主要都是监管层的传统观念。
觉得
3000
点以下不行，必须要拉起来。
而楼市也是一个逻辑，跌多了必须要拉起来。
经济就是信心的游戏。
现在政策、媒体双管齐下，官方和房企共同让利，就是为了在
2025
年止跌回稳，迎来一次暴击。
说中国是个政策市，有没有什么依据？
当然有，如果对比一下全球其他国家，发现都有房地产泡沫。
其他国家涨跌幅度看起来吓人，对比之下，中国的涨跌则显得非常温和。
大小、高低，都是相对概念，不是绝对概念，是可以比较的概念。
正因为中国是政策市，高点和低点，都有一双手托着，才能避免资产价格的巨大波动。
有人统计过全球房地产泡沫的周期，发现一个规律：
不管是大型泡沫还是小型泡沫，上涨的时间大概是
7
年，下跌的时间大概是
6
年。
这算是走完一个周期。
如果剔除掉日本、丹麦、爱尔兰等极端国家，
其他国家上涨和下跌时间都是
5
年。
考虑到中国政府对经济的参与度高，会缩短周期。
这一轮下跌周期大概在
4
年。
2021
年到
2024
年，价格已经调整
4
年，明年预计就会止跌回稳，进入下一个上涨周期。
此外，还有人总结了止跌回稳的几条经验。
第一个国际经验：
量在价先。
不管是上涨还是下跌，都是成交量先有反馈。
自从
926
新政出来之后，不少城市“银十”变“金十”。
尤其是一线城市，出现许多日光盘，成交量快速提高。
上涨的第一个前提条件已经出现。
第二个国际经验：
库存量。
这个可以用去化周期来代替。
之前
4
月份的文件曾提到：
对于商品住宅去化周期超过
36
个月的：
应暂停新增商品住宅用地出让，同时下大力气盘活存量，直至商品住宅去化周期降至
36
个月以下；
商品住宅去化周期在
18
个月（不含）
-36
个月之间的城市：
要按照“盘活多少、供应多少”的原则，动态确定其新出让的商品住宅用地面积上限。
至于
去化周期在
18
个月以下，那算是健康的城市
。
截至
2024
年
10
月，一线城市商品房出清周期为
16
个月，到11月，一线城市库存最大的广州，也进入安全、健康周期。
深圳，从库存数据上看，已经即将进入新房荒阶段。
有数据的
25
个二线城市平均出清周期为
20.3
个月，其他
32
个城市为
25.7
个月。
进入到
12
月，随着成交量的提高，去化周期继续降低。
一线、新一线、二线、三四线城市去化周期为
12.2
个月、
10.7
个月、
15.7
个月、
64.1
个月。
一二线去化周期很健康，上涨的第二个前提条件出现。
一线城市在每轮周期内，都是最先起来的，之后二线跟着喝口汤，三线目前只能等到最后，成为局部的代价。
第三个国际经验：
降低买房压力。
一方面，降低月供；
一方面，提高收入。
在中国，居民收入短期内很难提高，
科技短期无法短期突破，居民吃不到技术进步的红利。
