美好生活
自从十九大报告正式提出“我国社会主要矛盾已经转化为人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾”之后，“
美好生活
”这四个字便成为了社会各界广泛谈论的热词之一。在上周举行的万科集团媒体交流会上，郁亮正式提出“
万科要成为
美好生活的场景师
，来匹配我们的城市配套服务战略
”，将“美好生活”注入到万科的战略发展规划之中。
这两天又有一篇地产热文（也是一篇标准的标题党范文）：《房地产下半场，地产商美好生活的投资逻辑》。文中提到融创孙宏斌的观点：“下半场到来之前就是三招：周转要快、产品要好、合并别人的市场份额。房地产下半场干什么呢？就是
投资消费升级、投资美好生活
。融创投资乐视和万达，也在于此。”
“美好生活是什么？消费升级是什么？第一，就是文化、娱乐、旅游、休闲、体育等等；第二是教育、健康、养老，这两个不一样，教育、健康、养老，你没钱的时候也需要，但是现在市场需要的是更好的教育、更好的健康、更好的养老；第三就是智慧社区、智能家居，人们有了房子，就会想怎么更安全一点，更舒服一点。”
居住与生活
顺着这个话题，我也想聊聊地产下半场与美好生活的投资逻辑。
说到下半场，不妨先说说上半场。地产的上下半场是个老生常谈的话题了，到底有何不同之处？其实可以用
居住与生活
这两个关键词来解释。
上半场解决的是居住问题，
98
年启动的房改政策，核心政策目的是用市场化手段解决人民群众的居住问题，
取得了相当辉煌的成果，人均居住面积从
18
平米增加到
36
平米，年商品房销售面积创下了
15.7
万平的历史记录，造就了万恒碧等剑指万亿的宇宙级开发商。
下半场解决的是生活问题，是从“住的好”到“活的好”的进阶。
绝对的物质短缺已经不存在了，当前任务是解决不充分与不平衡的发展矛盾。传统打法就像是钢筋水泥，奠定了基础、但不能出彩，新型打法是从软件突破、从服务和附加值寻求溢价。
刚毕业时候参与战略规划，第一次听领导分析标杆万科的发展战略时提到，万科从传统住宅开发，到布局旅游、养老、教育、社区服务等，核心逻辑正是围绕客户的全生命周期服务体系。让客户在衣·食·住·行等各个领域都能可以享受到万科构筑的服务链。
如今，随着时代的发展、对城市理解的迭代，万科对房地产的理解，已经是城市配套服务商、美好生活场景师。这是对全生命周期服务体系的全新升级，但其核心逻辑还是一脉相承、层级迭代的，那就是
从硬件到软件、从产品到服务、从开发到经营、从生产到平台
。
投资逻辑
下半场的投资逻辑是什么？
上半场的特征，
是土地的稀缺与升值
。由于住房需求的井喷、宏观政策的刺激，行业经历了十年的黄金时代，房价的上涨决定了地价的升值。不客气的说，大部分做亏损的地产公司都是瞎折腾，如果踩对了点，即便什么也不干、光是倒腾土地也足够赚的了。
当处于一个单边向上的市场时，投资逻辑是对土地的占有
。土地是最核心的生产资料，也是最具价值的资产。黄金时代属于拓荒的勇士们，撑死胆大的、饿死胆小的，任何对土地的投资、都得到了时代的回报。
下半场的特征，
是服务的稀缺与升值
。整体上的物质短缺已经过去，房价亦不具备整体暴涨的空间与基础。未来的赢利点，已经不再是房地产本身，而是依附于房地产的服务。比如依附于住宅物业的社区服务、智慧家居、素质教育，依附于经营物业的消费升级、文化旅游等。
当你面对一个蓬勃生长的市场时，新的投资逻辑是对资源的整合
。服务的升值决定了资源的升值，谁能在新一轮的竞赛中拥有更多的资源，谁就能领先一步进入下半场。抢占资源的方式，可以是战略合作、可以是股权投资、甚至可以是独立孵化。未来的资源整合，不再是局部的单兵作战，而是集团化航母群之间的战役。
就像我们用的手机，
iphone
的核心竞争力是提供一个足够优秀的平台，她并不需要将主要精力放在研发
APP
之上，但她需要确保，自己是最独一无二的平台，剩下的，就交给市场。
这正是投资的逻辑，寻找到最具价值的环节、构建不可替代性、享受时代的红利
。这个道理，就像刘德科写的：
在「产品
-
功能」时代，房地产的主要价值在于向社会提供人们所需要的各种规定用途的物理空间，也叫「场所」。过去，人们只需要功能，只需要物质就足够了，人们自己创造场景；但时过境迁，当功能空间已不再稀缺之后，由于主流人群习惯的改变，目前已进入到「场景稀缺」了。
为什么场景才能产生需求，而不是产品和功能产生需求？产品和功能是短缺时代的需求，在产品甚至是服务都严重过剩的时代，需求不是刚性的。
从「产品」到「场景」，这是房地产下半场应该关注的重要转变。
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