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近日，国信达数据发布2024年整年的全国法拍房数据报告，透露出了很多关键的信息。2024全年，全国法拍房挂拍量达到65.78万套，同比大增了51.7%。这个增幅乍一看非常夸张，但反应的并非是现在的房地产市场状况。法拍房数据实质上是一种滞后性数据，而非先行性数据。一般而言，从拖欠银行贷款到银行起诉再到法院拍卖，整个流程需要9-15个月的时间。中国楼市的实际下跌其实是从2023年3月以后开始的，北上广深等一线城市领跌，全国城市也开始跟随下跌。这楼市下行过程中，出现了大量的违约、断供、杠杆爆仓等现象，既有自住房也有投资房。这种情况一直持续到了2023年底。所以2023年3月-12月房价大幅下跌这段期间产生的断供房，对应的就是2024年全年的法拍房。这是本次挂牌量暴增51%的核心。而进入2024年以后，中央及地方大力救市，推出了一系列政策，全国楼市情况基本稳住，尤其是10月以后，一二线城市的楼市加速回暖。而且银行也开始对断供柔性处理，允许业主延迟还款或者月供减半等，断供情况明显减少。因此，2024年65万套这个数字很可能就是法拍房供应量的一个高点。法拍房分为住宅法拍房、商业法拍房、工业法拍房和其他法拍房。成交量上：住宅（-1.26%）、商业（+9.64%）、工业（+12.13%）；成交价格上：住宅（-13%）、商业（-34.2%）、工业（-17.5%）；看的出来，法拍房市场其实需求也很弱，不管是住宅、商业还是工业用房，”以价换量“的趋势十分明显，尤其是商业法拍方面，平均成交价格从1.61万/平降低到1.06万/平。大量抄底低价房产的资金仍在观望，没有进场。而从成交率上（成交量/总拍卖量）来分析：住宅（35.26%）、商业（18.86%）、工业（31.64%）。住宅总体需求比工商业用房要稍微好一些。从住宅法拍房方面看，成交量为110845套，成交金额1498.46亿，相当于每套被拍卖的住宅房，单套平均价值约为135万。而根据公布的数据，这部分住宅法拍房的平均成交单价是9485元/平。换算一下，相当于平均每套房子的面积在142平左右。也就是说，被法拍的住宅用房中，绝大部分是大户型房产，而非小户型房产。各地目前纷纷开始向建设大户型房产的方向发力，小户型房产的规划不足；而法拍市场又是更多的大户型房产通过法拍流入市场，小户型房产流入市场的量不足。这就造成在未来某个特定时期内，小户型的房价可能要比大户型更具备升值潜力、升值空间。近期北京等多个一二线城市就掀起了一波”年轻人抢购老破小“的热潮，未来低总价、好地段的小户型房产会很吃香。从法拍挂牌量上看，重庆、成都、郑州、武汉、昆明、南宁是法拍房重灾区，供应量很高，而且成交率基本不足50%。法拍房的成交率我们可以把其看作是”房产库存去化“的一种指标，和新房二手房的”去化月份“一样，对于我们研判一个城市的购房需求情况也十分实用。拿郑州的住宅法拍房来说，2024全年郑州新增了9200套住宅法拍房，但仅成交了2100套左右，成交率仅为23.5%，而温州、杭州的住宅法拍房成交率则均超过80%。这在相当意义上其实就说明了，郑州本地的购买力不足，而温州、杭州等地的房产则存在大量的需求。法拍房市场其实一个城市房地产市场的”下限“，当一个城市的法拍房市场的各项指标都步入好转，那么该城市的新房、二手房市场也很快将迎来回暖。总结一下，法拍房市场总量大增，但不必过于悲观，因为那是过去式，但当下楼市面临的最大问题仍然是需求不足，大量资金还在观望，未来不同城市、不同地段的房价会加速分化，不同户型的房价也会在特定时期内产生剪刀差。我是马江博，大变局时代，关注我，看懂趋势，看到财富。
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