【东方地产 | 长租公寓调研】窥探世联红璞的秘密——来自重庆的一手情报

世联行在重庆的产品分为长租公寓与短租酒店。

项目情况：

长租的是目前正在装修的富邦金玖项目，是重庆落地的第一个项目。预计收房120间。收房成本为40元/平米/月，付11个月，租金约为1200元/月。套均面积为32平米，售价为8000元/平米。因为重庆的整体房价不高，所以租金相对北上广也不高。相对于租金，拿房的成本要高一些，所以利润空间不高，所以长租的进度要慢一些。开发商也给我们有运营补贴（补贴800元/平米）。因为公司酒店做得好，所以重点放在酒店。从去年10月开始，重庆房价上升快，尤其是今年，房价翻倍，购房的时间和成本的增加导致看好长租房的租赁市场，未来预期计划3年1万间长租公寓（计划今年累计签约1000间，明年累计5000间，后年累计1万间）。

运营模式：

我们与开发商签订租约，开发商带租约卖给客户，开发商给我们的补贴我们给业主，也就是说我们的收入就是我们的利润空间，运营时间越长补贴越高。

盈利模式：

长租公寓主要是租金差，通过品牌运营，服务叠加，来提升租金。目前重庆除了龙湖（单间配套可以做到2300元），还没有整体的品牌运营公司。除租金差收入外还有其他收入，比如我们会提供金融产品（租金贷，消费贷等），租客会更优惠一些，租房压力没那么大。

房源:

我们的房源有三类：

1、来自开发商。这可以解决开发商的销售问题，因为开发商与我们做公寓运营，最终目的是销售。世联的金融、销售、顾问，从前端的销售到后期的运行，都可以给开发商做增值服务。

2、来自政府的闲置物业。

3、来自市场上大量闲置的物业，私企或者个人闲置物业，主要是整栋物业。

装修标准：

业主出钱，我们整层装修，标准在1400元/平米，硬装950元/平米，软装450元/平米。我们来负责装修，所以这部分也有利润，10几个点。每个月返小业主40多块一平方。与开发商欧鹏正在谈，装修完我们直接负责运营，租金每月15块一平方。旭辉的项目房间40平左右，价格在1000元左右，我们直接运营，预估往外租租金1400左右。若纯毛坯拿房价格在20块以内一平方。

预估出租率:

一般来说，第一年根据区域情况80%以下，稳定运行之后会达到90%以上。

客户租期:

长租客一年或者半年，我们是半年起租。从签约到运营滞后约5到6个月左右，需要装修、除甲醛、空置招租等。

业主租金回报率:

我们帮他们运营，租金回报率5%，比业主自己去运营要高，市场一般在3%。

项目情况：

短租就是酒店，去年开始营业，在解放碑区域。今年计划在重庆累计有400间。酒店定位为商务酒店，占地面积8282平米，房间分类为标间，大床房，套房。共有A、B、C三栋。目前运营的是A栋，3到21楼，共240套，可售220间房，建筑面积1.7万平米。公司计划即将运营C栋1到13楼，有180间房。整个项目之前归属开发商，性质是商用办公。A栋租约8年，C栋预计10年。去年刚投入营业，4到17层是在2月之前装完，然后开始试运营的。18到21楼是3月开始装修，5月完，整个项目完全投入运营是8月，共创收1100万，2017上半年已完成目标的65%，平均入住率83%，平均房价326元/天。从2月起入住率高达85%以上，7月份到目前已有180多万销售额。

短租酒店的客源：

客源以游客为主，酒店地理位置很方便，在解放碑的核心位置。

装修费用：

酒店有可能出一部分装修费，基本是业主装修，平均2500~3000元/平米，售价是12000元/平米。