眼下，上海城央西北角的桃浦和南大，由于都是可成片开发的大衣料子，正经历着重大的城市更新，常常被买房者一起讨论。两者同处中外环间，相隔约4公里，几站地铁，新房均价却差了约2万/㎡。
这种价格差直接在市场表现上得到体现。南大的中环置地中心润府，首开日罄，二开去化97%；中环金茂府认购率也接近130%。相比之下，桃浦的新房都在续销，开盘成绩有些逊色。
桃浦为何能比南大贵出2万/㎡？定价错了吗？
先来看一张地图，两大板块都处于中外环地段，隔着一条沪嘉高速相望。其中，南大智慧城位于宝山区，桃浦智创城则属于普陀区。
单从行政区来看，属于浦西七区的普陀，好似优于宝山。
不过，从整个普陀来看，桃浦智创城占据西北角一隅，最外侧的部分甚至伸向了外环外，
当属普陀区的“凤尾”
。
而宝山南大在自身宝山的站位则恰恰相反，要知道，宝山的两个重点发展区域，一个是城市副中心——吴淞，另一个就是宝山极为靠近市中心的南大，
因此南大之于宝山，可谓当之无愧的“鸡头”
。
此外，从面积上看，桃浦占据更大片区域，桃浦智创城7.9平方公里，其中核心区4.2平方公里，拓展区3.7平方公里；南大智慧城6.3平方公里。
从商办体量上看，桃浦智创城同样胜出。桃浦智创城仅核心区的规划达207万方，南大智慧城则约168.4万方。
区域内的二手次新房价也为新房均价的定价提供了参考。
先来看看桃浦智创城，目前核心区内没有可以参考的新房，拓展区内二手次新比较多。以区域内的标杆——中环名品公馆为例，项目挂牌均价在8-9.3万/㎡不等，今年普遍的成交均价在8.2-8.9万/㎡。
对比五批次最新取证的宝华紫薇花园·公园道，其入市均价在约8.3万/㎡，
基本与其持平
。
再来看看南大。区域内的招商中环华府是2018年的次新房，挂牌均价在6.2-6.8万元/㎡，今年二手房的成交均价在5.89-6.4万元/㎡。
宝山南大在售项目，均价在6.3-6.6万元/㎡，虽然与桃浦存在2万的价差，
但也基本和区域内的二手次新房持平
。
以上面的二手房数据作为参考，
两个区域的新房定价实际上还是有迹可循。
其实无论是桃浦还是南大，两者的城市更新进程都非常快。
从当下城市界面看，
桃浦智创城核心更为醇熟
，现在智创TOP、中以创新园等办公集群，还有百万方的中央绿地已经成型。
相较而言，南大只有一些办公建筑完成封顶，绿地好了部分，整体兑现度低于桃浦。不过未来在华润丰翔路TOD以及南大路TOD整体落成后，南大的生活氛围也会更醇熟，值得期待。
最后，从新房来看，两个区域的开发商都在疯狂卷产品。
桃浦智创城，作为最先发起上海住宅品质要求的地区，明确提出了“户内精装修单方造价不得低于4000元/㎡、外立面不宜用涂料、真石漆”等一系列的开发建设要求，以一己之力开启上海新房住宅品质的新时代。
如今，先行的宝华·紫薇花园、普陀金茂府、中环·桃源里部分建筑已经实景呈现，无论外观设计还是公共区域，均属上乘之作，品质能和市区10万+的豪宅盘硬碰硬。
南大不遑多让，像保利、金茂、华润这些知名开发商亦已进驻，产品力的口碑都不错。
桃浦南大，上海西北角的这对姐妹花，综合两个板块的位置、房价、以及现有兑现程度进行对比，桃浦智创城的区域规划和开发进度目前来看领先一步，但南大也凭借它的价格优势，加速的兑现力，获得了更突出的新房成绩。
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