在中国房地产界，历来有“三君子”之称，“北之万通冯仑，中之建业胡葆森，南之万科王石”，在行业中都有浓重的一笔。如今，“三君子”中只有胡葆森还在企业一线，掌控着企业的运营与战略。
胡葆森是土生土长的河南人，青年时在“上山下乡”的洪流中下农村经历过艰苦的磨练。上世纪80年代初期，他从内地走向了香港，又从香港走向了国际，此后又返回内地。这中间他走访了60多个国家100多个城市，不仅打开了国际视野，也吸收了他国的经验与知识，使其具备了东方与西方、传统与现代、海外与国内等多个视角，让他看待事物、问题更具全面的视角。这个经历是一般人没有的。
对于房地产行业的发展，胡葆森认为自“邓小平南巡讲话”以来，中国市场化的房地产业迄今已有25年的历史，改变与影响了很多事情，是中国乃至世界发展的一个“壮举”，对于行业的未来他仍抱有具大的信心。
在这个急骤变化的时代，他也提醒同仁，要经得起喧嚣、耐得住寂寞、熬得住时间、驮得住名利。不让自己迷失方向，有正确的价值诉求，成为社会进步正能量的引导者，推动社会的改变与进步。
9月初，在位于中州大道的建业集团会所，建业控股有限公司董事长胡葆森接受了中国房地产报记者的专访。
中国房地产报：回头看25年时光，您怎么看我们房地产这个行业的大历史？
胡葆森：自1990年广州第一个大型住宅小区淘金花园开发以来，中国市场化的房地产业迄今已有25年的历史。
按时间段来划分，中国房地产市场大约划分为三个阶段：
起步阶段。1990年至1998年，是我国房地产业的起步阶段。这一阶段的房地产业有两个关键词：一是“无序”，二是“调控”。那个时候，开发商凭一纸土地协议即可“卖楼花”，土地款未付清卖楼款就能回收，投资回报率甚至可以高达500%以上——从政府、银行、开发商、媒体到消费者，整个市场主体的行为方式都是无序的。针对这一状况，1993年开始主掌中国经济的朱镕基副总理施以重拳，用“关水龙头”的方式，责令银行对企业的期货、股票、房地产类投资停止贷款，开始了第一轮的宏观调控。直至1997年8月份中央北戴河会议，重又“将城市居民住宅的开发作为我国国民经济新的增长点”，年底的中央经济工作会议明确了这一方针，结束了接近5年的宏观调控。
提速阶段。1998年至2003年，是我国房地产业的提速阶段。这一阶段也有两个关键词，一是“停止福利分房”，二是“按揭贷款”。
这两项举措使得房地产业的发展猛然提速，1998年商品房销售面积较1997年实现大幅度增长，首次突破1亿平方米大关。之后，我国房地产业持续保持着快速的发展势头。
调控阶段。2004年至2013年，是我国房地产业的调控政策频出阶段。这一阶段的关键词是“政策多，时效短”，“保障房”。
通过上述三个阶段的发展，中国新建各种住宅近200亿平方米，其中超过100亿平方米的商品房住宅，有效地提升了超过1亿个家庭的住房水平。作为城市化的主要载体，房地产业直接或间接拉动着40余个行业的发展。对宏观经济的拉动系数亦接近2左右。各级地方政府的财政收入中，土地出让金和各种相关税费占比平均高达40%以上。
所以说这是一个壮举。一个十几亿人口的国家，用了不到50年，在一一穷二白的基础上基本解决了人们的居住问题，这样的壮举不仅对于中国，对于世界以及人类都有着不可替代的意义。
中国房地产报：国家正在提出“将改革进行到底”，具体到房地产行业的改革，各种建议说法很多，作为市场主体的一线实践人，您认为行业应该怎么变革才好？
胡葆森：当市场真正处于理性后，行业的基本属性开始发挥作用，商品的价值规律开始发挥作用，供求关系决定商品房价格短期内升降的经济学原理、城市开发总量与总体消费需求决定泡沫存在与否的道理，开始为人们所认知。
那些简单武断地预测中国房地产业何时崩盘的论断显得过于哗众取宠；一些所谓的专家学者关于“三四线城市泡沫大于一二线城市泡沫”的推断也不免显得过于草率。
当市场的“六大主体”(政府、金融机构、开发商、媒体、消费者、专家学者)逐步成熟后，就不应该再像以往一样以“线”划线，以点及面，而应该根据不同城市的人口规模、地理位置、经济总量、供求状况、资源禀赋、政策导向、城市化水平等，区别判定每一个城市的市场状况。
即使在目前的市场环境下，三四线城市的发展也不均衡，一些四线县级城市如神木县等，因在建规模过大，供需严重失衡；但在一些城镇化快速推进的中西部人口大县，仍不乏“日光盘”案例。因此，我们在判定市场状况时，还是应回到它的基本面上，按照相关的基本指标对其做出细分和判断。
中国房地产报：去年中国房地产全行业销售额达11万亿元，行业会有天花板吗？
胡葆森：在25年的长期发展之后，中国的房地产业从起步、摸索、动荡、调整的过程中逐步趋于理性和成熟。这一过程又一次印证了发达国家已经总结出的一条规律——当一个国家的人均GDP达到800~1000美元时，房地产业开始起步；达到3000美元时，行业发展开始加速；达到7000美元左右时，行业进入稳定增长期；达到12000～13000美元时，行业发展进入饱和期。2013年底，我国的人均GDP已经接近7000美元，与发达国家总结出的规律完全契合。
再过10年，我国人均GDP超过13000美元时，我国的房地产市场将达到供需的饱和点，行业的发展也将从顶峰开始回落。可是，作为近十四亿人口的大国，我国的城镇化率去年为53%，如不包括2.5亿非户籍人口，也只有36%，离实现70%的城镇化目标，还需要大约20年的时间。因此，我们有理由相信，作为城镇化推进的主要载体，我国房地产业在未来仍有持续的增长空间。
中国房地产报：在您的视野里，房地产未来场景会是怎么样的？
胡葆森：在未来的15年~20年里，房地产行业将出现几大趋势性变化，分别是保障房分流“夹心阶层”的购房需求、未来房价将由市场决定、10年后开发商数量将不足3000家、住宅产业化将带来房地产业的革命、创新房地产金融将层出不穷。
信息化、工业化、农业现代化和新型城镇化所产生的巨大动力，使得我国房地产业稳定增长的“基本面”没有发生根本性改变，行业的基本属性和特征作为规律性的基础因素，决定着我国房地产业在未来15年~20年仍会保持稳定增长的态势。
中国房地产报：对房地产的未来局势，您怎么想，如何干？有没有规模上的考虑？
胡葆森：市场的规律再次告诉我们，一旦行业发展进入成熟期后，只有那些价值取向清晰、战略方向明确、管理规范透明、机制健全合理、学习创新能力卓越的企业，才能在激烈残酷的竞争中脱颖而出；那些终极目标模糊、机会导向、管理随意、无行为底线、短期利益至上的企业，面对日益激烈的市场竞争，必将不断地被边缘化，甚至改行出局。
建业要做守信用、负责任、走正道、务正业的企业。在规模上我们并没有规划，主要是深耕河南市场，未来，我们希望在河南用5~8年达到15%市场占有率，今年是6%。当然，我们也也会走出去，但不是到北京、上海等城市发展，而是跟随河南人，如果河南人向外移民到美国、英国等国家，我们将跟随他们，为他们服务。
中国房地产报：在这25年历史，和王石、冯仑在一起时你们经常谈论交流的话题是什么？
胡葆森：国家的发展、绿色环保、人文以及经济发展。
我们这一代人都是“50后”，包括王石、任志强、冯仑、陈东升等。“50后”身上都有很强的时代印迹与地域文化痕迹，从上世纪50年代成长，至今都已经60多岁，经历了风风雨雨。在这60年中中国的变化是翻天覆地，我们在一起时一是感慨于这种变化与速度，二是也会更多的自省，在这样急骤的变化中如何不让自己迷失方向，有正确的价值诉求，成为社会进步正能量的引导者，传播正能量，推动社会的改变与进步。比如建业的发展使命就是要做中原城市化进程和社会进步的推动者，这是企业的定位，也是个人的追求。
中国房地产报：25年企业实践中，你最敬重的公司或者最强大的对手是哪家公司？为什么？
胡葆森：是万科。敬重它有清晰的价值取向、健康的企业文化、先进的经营管理思想、出色的经营管理业绩、主动的社会担当。
王石是一个了不起的企业家，也是时代的庞儿，他在任何一个时期做了他自己认为正确的事情。有坚强的意志品质、清晰管理原则与价值取向，博大的财富胸怀，该舍的时候舍，该得的时候得，是一个很不了起的人。我和王石关系好，我们是价值取向趋同的人。
当然，建业也会以万科为榜样，进行对比与发现，寻找自己的差距，激励团队，来使企业更好的发展与前进。
中国房地产报：企业家需要什么样的精神？
胡葆森：我对企业家概念的理解是，有正确的价值取向、系统的经营与管理思想、成功的商业案例、自觉的社会担当。达不到上述四个要求，只能算是商人或商业从业者。
现在的社会上对于企业家的评判是模糊与混乱的，一个创业者或商业从业者都可以被称为“企业家”。其实不是所有的商人都可以称为企业家，就像不是所有的演员都可以当艺术家一样。这个社会也发展太快了，概念不清。
我们做事一定要寻道而为，一定要按规律办事，规律也是“道”，“道”就是规律。看似就简简单单的四个字，背后不是那么简单的事情。就像“厚德载物”的意思一样，很多人之所以不成功，是“德”载不了那么多“物”，“物”就是身外的名和利，身外一切的东西。去年和地产圈同行分享发展感想时，我说我们要经得起喧嚣、耐得住寂寞、熬得住时间、驮得住名利。
中国房地产报：对我们这个国家、社会和商业的未来？您有什么期待、冀望？
胡葆森：希望中国随着物质文明的进步，精神文明也能够同步。但很遗憾的是，现实的情况是精神文明跟不上物质文明，甚至还存在滞后情况，在某些社会层面某些人群中出现了价值取向模糊、伦理道德标准不清楚的情况。但随着我们中国的不断强大，随着物质文明进一步的提升，精神文明一定要进一步提升。强调自由民主富强文明，和谐公正法制，自由平等，从公民角度要提倡爱岗敬业诚信友善。人们生活更加幸福。
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