导读：
2018如期迎来开门红，
申万房地产新年第一周指数表现相当靓丽，涨幅7.71%，跑赢大盘（沪深300）5.04 个百分点，其中泰禾集团涨幅高达38.4%。
为什么地产股能够在春季躁动中如此活跃？并且值得注意的一个现象是，尽管自去年初以来，地产行业调控政策不断升级加码，从限购到限贷再到租售并举及棚改计划的出台，调控成为从中央到地方共同主导的大势所趋，
A股地产板块在过去一年里的相对收益持续走弱，但密集性政策出台之余，龙头房企的销售情况却不断超预期，近期股价躁动也引发了市场的分歧，而各大机构分析师一致对地产行业2018全年表现给予乐观预期。
那么地产板块上涨的根本逻辑究竟是什么？上涨的持续性又如何？
2018年政策基调中性偏温和，去库存+因城因地差异化调控是关键
作为周期型行业，行业政策是决定地产板块涨跌以及基本面走势最重要的影响因素。回顾历年地产板块相对与全部A股的涨跌幅度可以发现，在行业调控政策出台的阶段，行业相对整体负收益明显，随着政策边际收紧的空间减小至逐步放松阶段，板块整体超额收益水平逐步提升。
1.调控大概率维持现状，大幅加码或放松可能性均不大
2016 年下半年以来，核心城市密集出台限购、限贷、限价等楼市紧缩政策，2017 年延续政策紧缩政策，3 月北京进一步升级为认房认贷，同时以厦门为开端超过多个城市出台 2-5 年的限售政策。相比前几轮调控，本轮调控无论在广度、力度及维度上都全面加强，但平安证券地产杨侃在关于2018地产行业的十大猜想中首先预测，调控政策大概率维持现状，大幅加码或放松可能性均不大。
最为明显的信号是，刚结束不久的中央经济工作会议强调，要保持房地产市场调控政策的连续性和稳定性。事实上，岁末年初地产行业的正面催化就陆续显现，武汉、兰州、南京等地的限购与落户政策松绑释放监管边际缓和的信号，去年12月的销售数据显示：一二线城市降幅收窄，棚改规划、建筑业PMI达到近5年景气高点也预示着18年房地产新开工与投资存在超预期可能，这些都意味着2018年地产或将进入规模平稳增长和流动性机会并存的发展时期。
再细究，2017 年九部委出台《关于在人口净流入的大中城市加快収展住房租赁市场的通知》，在长效机制建设完成之前，仍需调控换取时间；尽管经济下行压力仍在，但短期工业增加值增长相对平稳；2017 年各线城市房价涨幅明显回落，热点城市楼市亦呈现不同程度降温，调控已逐见成效，且住建部明确“满足首套刚需，支持改善需求”，“支持改善需求”这一措辞非常关键，
海通证券地产首席涂力磊在进门财经APP线上路演中特别提到，支撑改善型需求其实是在支持第二套购房。而大部分改善性需求集中在二线及周边城市，因此衍生出支撑地产基本面的重要逻辑，行业将由从三四线崛起转向二线城市边际改善。
2.调控或放松仅增加短期波动，“稳定房价”和“去库存”在差异化调控中并存
目前最新的地方限制放宽的信号消息来自，天津实行引人才“租房落户”政策，青岛全面放开城镇落户限制、租房即可落户；兰州正式对部分区域取消限购。
海通证券涂力磊通过进门财经APP线上路演表达了对这一现象的核心看法，
市场调控或者放松的各类信息更多是增加短期波动，“稳定房价”和“去库存”在今年将不会改变，“稳定房价”和“去库存”会继续在2018年的差异化调控中同时存在。
在此背景下，地产行业的结构性机会将非常明显，从另一个角度，集中度提升、优质企业竞争力提升和龙头溢价的逻辑也不会发生改变，
我们仍会看到优质蓝筹业绩、股票表现持续跑赢市场。
且由于当前A股和H股的蓝筹公司都集中在二线城市布局，这将支持其在2018年同涨同跌。
3.2018 年政策重心将进一步转移到住房制度改革和长效机制建设
伴随调控政策初见成效的另一个重要的长效机制是，十九大报告在明确“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位基础上”，提出“加快建立多主体供给、多渠道保障、 租购并举的住房制度，让全体人民住有所居”；接着中央政治局会议强调加快住房制度改革和长效机制建设；中央经济工作会议再次点明“加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度。要发展住房租赁市场特别是长期租赁，保护租赁利益相关方合法权益，支持专业化、机构化住房租赁企业发展。”
而2017年12月23召开的全国住房城乡建设工作会议呈现三大亮点则更为细致：
把深化住房制度改革，推动租赁市场发展摆在第一位；18 年棚改套数计划580万套，高于市场预期的500万套；强调差别化调控政策，满足首套刚需、支持改善需求、 遏制投机炒房。
通过盘点，目前包括地产开发商、地产服务中介、“互联网+资本”平台以及酒店集团均有布局长租公寓。近期深业集团宣布进军长租公寓，随着持续的政策収力和租赁用地供应放量，预计更多开发商将试水长租市场。
2018市场面和基本面边际变化向好，流动性带来更强的机构性机会
作为拉动力最强的支柱产业，A股房地产行业与其他行业表现的相关性的变化，反映的是宏观层面盈利与流动性分配的变化。
1.流动性呵护带来较暖的市场环境，地产超额收益对宏观流动性短期变化高度敏感
元旦假期前，央行推出“临时准备金动用安排”，以满足春节前商业银行因现金大量投放而产生的临时流动性需求。华泰证券策略分析师曾岩认为，
在年末资金面异常紧张的情况下，这一全新降准机制，除了释放充足的流动性以外，最为重要的是，基本稳定了春节前市场对于流动性的预期，消除了不确定性的担忧，而后者恰恰是抑制风险偏好的关键所在。
另一方面，良好的经济数据为新年一季度经济总体平稳运行，有助于风险偏好的触底修复提供了支撑。年末12月的PMI继续维持相对较高水平，其中主要原材料购进价格再次反弹，新鲜出炉的2017年12月PPI数据显示同比增长4.9%，环比0.8%，年全上涨6.3%，结束了连续5年下降态势。华泰证券认为，整体看，在严格的环保限产情况下，经济处于小幅回落而非断崖式下跌的状态。对整体的非金融 A 股盈利而言，很大可能维持18年利润增速小幅回落，但ROE持续处于高位。
而自2016 年以来，地产行业整体盈利能力持续修复，净资产收益率也持续回升，行业相对收益在 2017 年的流动性中性环境里，对流动性边际变化高度敏感，
每一次流动性的短期改善，地产行业都能取得较显著的超额收益。
短期在调仓切换的背景下，市场资金对待相对收益的理解也开始向房地产倾斜，从其上下游板块流出，触发了上涨。
这将是在元旦假期中，预判流动性将边际改善后，坚定推荐配置地产行业的重要短期逻辑之一。
此外，华泰证券认为今年房地产行业的限售股解禁量将是10年来的最高值，从而有望显著改善板块的流动性，交易活跃度会上升。
2.地产龙头是行业集中度提升逻辑的滞后反应品种
从去年起，A 股市场对行业集中度提升这一中期逻辑形成了较一致的认可，行业集中度显著提升的一些消费行业、周期性行业也都因此取得了超额收益。但华泰证券认为行业集中度在同样提升的房地产板块却反应滞后。 在此背景下，行业龙头的三大优势凸显，即高门槛下的拿地优势、渠道收紧背景下多元化融资优势和高品牌溢价优势，龙头房企在 2018 年有望迎来价值重估。
根据克尔瑞数据，2012年以来房地产行业集中度不断提升，而2017年市占率提升速度明显加快。2017 年1-11 月房地产销售金额TOP 5的房企市场份额为17.65%，相比去年同期提高5.12个百分点；TOP 10的集中度为24.85%，相比去年同期提升5.64个百分点；TOP 20市场份额相比2016年增加6.91个百分点至33.10%。预计2018年TOP10房企销售市占率将超过30%,且龙头房企2017年12月的销量增速大幅上升也继续反映这一现象。
因此华泰证券判断在元旦至春节期间的暖冬市场环境下，行业集中度提升逻辑的滞后反应品种地产龙头股值得买入持有。
不过，招商证券地产首席赵可通过进门财经APP线上路演提醒投资者，此时应忘掉集中度，回归周期本质，因为集中度的提高是长逻辑，很难帮助投资者进行左侧布局。
正如我们如上所述，从2012年起行业集中度就已经提高，且周期调整阶段更明显，而集中度提高其实和城镇化程度密切相关，其中，龙头房企在周期调整和底部阶段较板块而言上涨相对更明显，在本质上又和公司模式有关。以万科为例，类似于股票市场中量化对冲的产品，通过合适杠杆率+高周转实现对行业的空头，资金的管控能力+上下游的溢价能力+整体系统的协调能力维持较高毛利率和净利率，17年万科上涨不错的区间刚好对应于行业总量调整的时间。
所以，并非所有龙头都受益于集中度提高，它将偏向于为万科这样的龙头带去更多红利。
3.房企销售业绩应获得比2011年-2014年间更高的估值
2015年以来的房地产销售，主要源于刚需和改善房需求带动为主，当时的商品房销售增速带动了家电销量增速回升、汽车销量增速回升、家具企业库存下降； 但2011年至2014年间的房地产销售，在刚需和投资的双重需求下，尽管商品房销售增速回升，但并未带动家电和汽车销量增速显著回升，家具企业库存未显著下降。为什么？
华泰证券分析称，刚需带动为主的时期，大部分售出的商品房在相当长的时间里会退出市场流通与交易， 对房企意味着大部分的库存风险随销售实现实质性转移；而刚需+投资带动的时期，售出的商品房中，可能有较高比例的房子以次新房的形式留在了市场上，成为了社会库存，对房企的未来销售产生负面影响，这部分比例的风险事实上并没有真正转移。
就中期形势看，商品房的投资性收益较难显著上升，投资性房地产需求占比仍会较低，刚需和改善型住房需求占比仍会较高，那么在此情况下，房地产企业的销售业绩在A股市场上应获得比 2011年-2014年间更高的估值。
然而当前，A 股房地产板块的PB估值并没有随过去一年多ROE的回升而修复，也未因风险实际转移比例更高的销售业绩而获得更高的估值，所以当前的房地产板块与其他行业相比仍是估值洼地。
4.企业自身的业绩增长会成为带动股价上升的核心要素
广发证券乐加栋通过进门财经APP路演表示战略性看好地产板块的重要原因之一在于
企业自身的业绩增长会成为带动股价上升的核心要素。
他认为政策与利率的压制减轻之下龙头公司低估值下的业绩内生性增长将带来超额收益。
而根据海通证券涂力磊的进一步分析，当我们回顾2017年12月底，万科、保利等龙头的销售数据时，就已经能确定其未来三年25%以上的增速，
换句话说在不涨增速的情况下，三年之内也能翻一倍，这样的公司为什么不买呢？
地产股在2018是否有持续性的行情？
招商证券地产首席赵可通过进门财经APP线上路演强调，每轮6-10年的中周期中仅有两轮小周期，也就是说，6-10年中仅有两拨最好配置房地产股的机会。在本轮中周期中，第一波机会在14末-15年（当时并未有人提市场集中度逻辑），第二波机会则就在2018年。
