天河刚需刚改其实没什么好选择

果爸看房 · 公众号 · · 2025-02-16 23:11

正文

-正文-

这边海珠西即多个盘即将入市，今年的内卷刚刚开始，500-900万的买家可以挑花眼。

而天河这边的刚需刚改买家，却没有太多好的选择。

看看天河东现在的盘，全新的只有珠江天河都荟，华润吉山仓二期没有明确规划，其他的都是旧盘，甚至是尾盘。要么本身位置比较差，卖成现房或者一直降价都很难卖，要么就是当初产品设计的过于一般，在当下的新规户型下，没有什么优势。

拆看来看这些盘：

保利天汇卖到了第五期，经过去年下半年的政策刺激，恢复了前几年天河东网红盘的热度，但底层逻辑是以价换量。

蛇年刚开始，天汇又再次开启价格战，单价到了4字头，550万左右可以买到116平四房，交付更确定性的同时，性价比又更高了。

户型上的缺点我们就不挑剔了，毕竟好几年前的设计，户型相比现在的新规产品肯定差了挺多，但智谷这个板块北临智慧城、科学城，南接金融城甚至琶洲的购买力，还是具备一定发展潜力的。

天汇本身开发多年，现在是最后一期，基本的生活配套依然形成，去地铁站虽然不是很近，但相比牛奶厂、广氮、吉山这些板块，起码是步行15分钟左右能到地铁站的。

学校算不上特别好，生源不算很纯粹，但九年一贯制比较省心，起码也在家门口，大部分业主是商品房买家，起码比一般的村小好。

总体来看，现在500-700万预算，需要四房的买家，关注确定性的朋友，依然可以看看这里。

城投天禧的位置其实还可以，旁边就是科学城和智慧城，能承接大量产业买家，但操盘手的操盘能力让人无语，面积段搭配不合理，户型设计的也没跟上时代，一个村小改编的华阳，也无法吸引中产家庭。

这个盘我就不多吐槽了，要买也要等现房。

精诚壹号位置一般，没地铁没学校，周边还有改造中心这个负面buff，卖成现房也正常。

如果你的预算是400-500万，要上车要现房，在金融城智慧城科学城上班，未来5-6年内不需要学位，还是可以关注下的。

天河壹品一期早就交付，二期也是现房状态，和整个板块面临的问题一样，没有地铁。

这个缺点大概率会在7-8年后变成一个爆发点，长期我还是看好这个板块，天河壹品作为低密度小高层社区，未来还是具备稀缺性的。

不过天河壹品没啥楼层，上半年肯定要完全清盘了，看你能不能接受这些差楼层了哈。

吉山那边的珠花和天河润府，几乎共享地段学校和交通，选谁就看你喜欢哪个，当然了，我一般更建议优先考虑珠花，性价比还是会高一些。不过华润的展示更有品质感，看要不要付出这个溢价。

这边的优势就是小学比较好，中学也可能会成为一个增长点，但现在还不能确认。从二手市场的流通来看，相比有地铁有学校的老黄埔，因为位置偏僻配套不足等问题，还是差了点意思。

至于能建这个盘，我就不想吐槽了，有地铁但是两边都不靠；有学校但也是村小挂牌；户型好，但其他新盘户型也好。

感兴趣的朋友继续等吧，等到现房状态，或者换选筹思路。

好了，这就是当下天河的刚需刚改面临的局面，别管你是400、500还是700-800，都没有很让人下得去手的选择。

看来看去，也就天河都荟稍微让人值得期待——如果价格不是很离谱的话。

一是容积率很低，只有2.0，放在广州都是很低密度的社区；