投资客转战，三四线城市去库存加速

华夏时报记者 陈小瑛 深圳报道

3月来，包括杭州、南昌、崇礼、北京等地都出台了有关房地产调控的内容，其中北京出台了自住房的补充政策，其他城市升级了限购调控。

记者调查发现，投资客在扫荡一二线后，又开始转战三四线城市。即便在去库存任务仍然很重的三四线城市，房价已开始上涨，幅度约10%左右。

“一二线城市楼市火爆，然后诱发三四线城市恐慌性购买，同时一二线限购限贷，也将挤出资金和需求向三四线城市涌入。”某大型房企一位项目经理告诉记者，布局三四线城市的开发商原本在业界看来将滞销，但去库存的政策效果不错，预计今年销售额会大增。

长三角热点城市在调控后，投资客开始转移到周边的三四线城市。

据常州投资者告诉记者，上海南京无锡苏州合肥的有钱人很多，房价几万都敢买，常州5000元/平米左右对他们来说很便宜，都是一人买几套，不去住就等涨价卖。

“这段时间南京周边三线城市常有中介到南京来拉人去看房，到镇江，首付5万能拿一套房。”据一位南京投资客告诉记者。

广西柳州的一位购房者告诉记者，当地的首付比例非常低，杠杆很高，比如购买一套100万的房子，首付20万，购房者资金不足的，开发商先垫付16万，年底还清就行，这就相当于首付只要4万，就可以买这100万的房子，杠杆高，投资客买的多。

山东一位投资者也对记者说，他平常生活在临沂市，但准备去蒙阴县投资一套房子，当地前年房价还只有四千多，现在涨到六千多了，股票不赚钱，货币贬值快，房子年年涨，不买房不知道投资什么。

随着投资客的进入，三四线城市去库存的速度，超出预期。记者查询湖南、江西、四川和广东的统计数据，去年除了几个贫困市县，其它去库存的效果都很明显。不过去库存也存在分化，住宅去库存速度，明显高于商业用房。

2016年，广东商品房待售面积总量有所下降，商品住宅和商业地产去库存分化明显，其中住宅待售面积显著减少，商业地产则明显增加。全年全省商品房待售面积比上年减少135万平方米以上，下降2.4个百分点。其中，商品住宅待售面积同比下降近12%，而办公楼、商业营业用房、其他用房的待售面积则同比分别增长19.6%、10.9%和12.8%。

如三线城市粤西湛江，在政策宽松下，湛江新盘持续热销。截至2月底，湛江楼市总库存量为28887套，其中住宅存量为16397套，而去年全年，湛江新建商品房网签23259套，今年1月湛江商品房网签2669套，其中住宅2447套，按此速度，去化周期不到1年。

除此之外，以湖南为例，有数据显示，截止到2016年末，湖南商品房待售面积2901.46万平米,同比下降12.3%,比2015年末减少408.08万平方米。

因为每个城市的经济发展水平、消费能力不同,湖南各市州房地产去化周期差异巨大。其中,去化周期最长的地区为湘西自治州,长达63个月，主要是商业用房销售缓慢，住宅去化周期是23.9个月。湖南省各市大部分都是十多个月的库存周期，超过20个月的只有张家界和湘西，但永州市只有2.4个月。

四川省住建厅厅长何健在两会上表示，四川经过去年一年的“去库存”，全省房地产消化周期已经由2015年末的12.4个月，下降到2016年末的8.7个月。

据何健介绍，主要通过鼓励农民购房、棚改货币化安置两种方式推动商品房去库存。2016年成都以外地区的新增购房者，50%为农民，少数县市的比例超过80%。

棚改已成为三四线城市去库存的一条路径。

以湘潭为例，2016年湘潭市城区征收国有土地上房屋签约112万平米，是上年的5倍；征收集体土地上房屋签约111万平米，是上年的3倍；2016年湘潭棚户区改造所带来的购房者比例超过了60%。今年仍有大量的棚改，带来新的需求。

2016年湘潭新建商品房住宅累计销售17450套，月均成交量达到近1500套，刷新了2010年湘潭楼市创下的16520套。今年1月份湘潭商品房住宅成交1260套，同比上涨超八成；2月份成交1500套，同比上涨超过110%，传统销售淡季意外丰收。

一个奇怪的现象是，有的四线城市库存周期仍然较长，价格却已先行。

例如广东省最落后、去库存任务较慢的东翼、西翼和山区商品房均价分别增长8.3%、9.0%和4.3%，粤东西北地区中均价前三位分别是汕头市（7904元/平方米）、湛江市（6056元/平方米）和潮州市（5479元/平方米）。

比如湖南的张家界，商品房去库存周期32.8个月，住宅也还有29.1个月，但新房价格已从去年8月的3500元/平米，12末就已涨到4200元/平米，上涨20%。据当地购房者称，库存还有24个月的湘潭房价，2016年房价涨幅也在12%-15%左右。

安徽蚌埠的一位投资客告诉记者，去年9月开始涨，到目前上涨10%左右。等着房价上涨30%就卖掉。

湖北襄阳的一个地产商告诉记者，当地房价去年就开始涨了，最好的位置涨幅大概在2000元/平米，新楼盘从8000多涨到一万多，6000多的涨到8000多。

“这一波拆迁太厉害了，老城区几乎要分批拆完，而且都是现金补偿，这就给市场带来一大批需求。”该地产商说，他去年也因为拆迁还租房住了一段时间，另外有些乡镇的人，在市内工作，会买在差一点的位置。

但实际上，很多城市房价去年国庆就在回升。在湘潭上班的彭小姐告诉记者，去年购房后，现在升值十多万，这比他们两人一年工资加起来还多。

据记者了解，原材料的涨价也是推手之一，水泥、钢筋、砖头的价格自去年第四季度到现在这段时间，都有不小幅度上涨。比如在广东湛江，沙子去年11月2000元一车，现在2900元一车。上半年开发商还可以分摊上涨的建筑材料成本，但下半年就不愿再分摊，建材全是涨价之后进货，所以房价也会相应涨几百块一平米。

不过，政策宽松，一二线楼市火爆带来的上涨预期，以及需求外溢，是三四线房价上涨的主要因素。

中原地产首席分析师张大伟分析认为，最近开始逐渐出现调控政策，整体看，房地产市场在2016年9·30以来，一线和部分二线城市被基本抑制价格过快上涨，很多后起之秀开始面临政策加码风险。目前看，这些政策对市场会有一定影响，预计环北京及部分热点城市的调控政策可能继续全面升级，这有助于三四线城市加速去库存。