撰文|张银银&编辑|欣欣然
杆友
陈树
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。
（ps:欢迎杆友们点第二天的歌，或将自己的歌发给我们，可以写句简短的话，我们会将音乐下面原文附上）
今天一条极短的消息吸引了杠杆游戏的注意，主角来自于碧桂园。
有媒体从多个信源处获悉，最近几日碧桂园运营中心召开了视频会议，会上传达了董事局主席杨国强的要求，为了加强有效供贷，考虑把销售率不佳及正负零为负的项目(即还未进行地面工程者)停工。
宇宙第一房企要考虑停工，着实让人惊讶。不仅是对其过去几年高速增长的自我调整，也反映了房地产行业下行的趋势，真的来了。
为此杠杆游戏特意找出了去年（2017年）与今年，碧桂园近3个月（6、7、8月）的销售及拿地情况。对比发现，情况确实出现了较大的变化。这对碧桂园以及当下楼市来说意味着什么？
1
销售情况：8月全面放缓，同比数据断崖式下跌！
8月碧桂园实现权益销售金额 313.3亿元，销售面积346万平米。无论销售额还是销售面积，都是负增长。同比分别下滑33.01%、32.9%。
图
1.
2018年6-8月碧桂园销售情况
制图
|杠杆游戏·张银银 数据来源|中指院
7月则仅通告了权益销售数据，而未公开总的集团合同销售金额，个中原因杠杆游戏也很是疑惑。不过从同比数据来看，仍保持了15.85%的涨幅，成绩也算可以，但相比6月的涨幅则下降了不少。
各位杆友肯定都知道，今年夏季碧桂园过得并不舒心，各种事故频频曝光，高周转下的弊端尽显，已经到了非改不可的地步。
碧桂园高层也早就意识到了这点。在今年8月底的中期业绩会上，碧桂园总裁莫斌正式提出“提质控速”。而实际上，这一主旨已贯彻两月有余。
8月销售额及销售面积的腰斩式下滑，不知是否与“提质控速”有关？
同样的指标在2017年的同期则要“漂亮”得多。
图
2.
2017年6-8月碧桂园销售情况
制图
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杠杆游戏·
张银银 数据来源|中指院
上图2可以看到，2017年6、7、8月，碧桂园的销售额保持着稳步的增长，尤其是同比涨幅非常喜人，全部在50%以上，其中7月份甚至达到84.8%。
都说2017年是史上最严调控第一年，碧桂园还能取得这样的涨幅实属不易。其实很多大房企都这样。
2
拿地情况：同比、环比纷纷加速缩水！
更厉害的下滑体现在拿地上。
下图3可以看到，以占地面积为例，今年6月还是正常的进度拿地424,75万平米，7月变骤跌到178.56，跌了接近60%！
这还没完，8月继续大跌到76.86万平米，环比跌幅57%！
图
3.
2018年6-8月碧桂园拿地情况
制图
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杠杆游戏·
张银银 数据来源|中指院
其CFO伍碧君公开表示，个中原因是因公司2016、2017积累了大量的土地储备。当下市场房价受限，土地价格没有下降，这时拿地还是有很大风险。公司觉得可以缓一缓，到四季度再出手。
这一说法不无道理。
看看去年同期碧桂园的拿地情况，如下图4，最低的8月也有302.89玩平米的占地面积收入，土地出让金方面更是大手笔。
图
4.
2017年6-8月碧桂园拿地
制图
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杠杆游戏·
张银银 数据来源|中指院
随着流动性的收缩，棚改货币化安置的渐次退出，以及限价政策、房价问责制的严格执行，过去三年支撑碧桂园高速发展的因素，正在逐一消失，此刻碧桂园还有比拿地更重要的事情要做。
杠杆游戏曾分析过碧桂园的年报，这些年碧桂园大步迈进，登上宇宙第一房企的道路上，其不仅负债多，还在于其现金流获得极大增加，但大部分资金是有成本的。
事实上，其过半的现金流都是靠融资而来。如今销售吃紧，融资、偿债压力山大，也实在不允许再继续疯狂拿地。
3
熬过这段寒冬，春天还会来吗？
当然，不否认，不具体谈买地城市、结构的土地价格是不对的。但是，作为整体，对比去年、今年数据，其实也很说明一些问题。
在这之前，碧桂园负责投资的人员曾对媒体说过自己的感受，与数据体现的情况也比较符合。
他说，去年底今年初，公司还要求尽可能地积极拿地，实现“全覆盖”，要求各区域公司下沉至管辖范围内的空白地级市及下属县级市、县城、发达镇区(人口在1万人以上的镇)；而且，区域获得奖励的前提是完成全覆盖，完不成的，区域负责人将受到处罚。
但到了6、7月份，在执行和考核层面，“全覆盖”这个要求并没有被严格执行，很多没有深入到县、镇的区域，也没有受到处罚。
碧桂园对于四五线城市的判断正在改变，似乎有意收缩战线，更多聚焦在二三线及一线周边。毕竟棚改收紧，对于三四五线占有绝对优势的碧桂园来说算得上是个噩耗。
瑞士信贷报告也指出，在低端城市的房屋需求不利，以及对预售监管收紧等情况下，碧桂园未来两年的销售速度将会出现结构性放缓。
综上所述，碧桂园考虑把销售率不佳及正负零为负的项目停工，算得上是明智之举。
在经历了超高增长，坐上了世界第一后，单纯再以规模说话，已经毫无意义。碧桂园要走得好、走得稳，注定也得转型。
作为宇宙第一房企的领头人，杨主席恐怕比任何人都知楼市冷暖。只是熬过这段寒冬过后，春天还会来吗？
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