8月3日，
“海外掘金大讲堂”
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大时代下的城市再洗牌
主讲人：
孙不熟
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城市战争首席研究员，华南城市研究会副会长。
讲座将持续进行下去，有兴趣的朋友，欢迎添加
智谷小A
（ID：zgtrender08）
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备注：姓名+职业+城市+联系方式；我们将拉你入群听课。
以下文字为讲座删减版，错过当天直播的朋友可以扫描图中二维码，回听全程讲座：
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作者 | 孙不熟
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最近楼市调控的节奏又升级了，所以我参加的饭局，大家都还是回到那个永不落幕的话题——买房。大家的感叹主要分为两种：
（1）已经买了房的人突然觉得房子没有以前好卖了，价格虽然没有降，但是没有以前那么好卖了，有些人放盘三到五个月甚至半年都卖不出去。
（2）很多人在说生错了时代，现在一线城市对大家关上了机遇之门，觉得生不逢时。觉得如果早十年二十年的话，大家都有机会发财。现在感觉这个时代的机遇越来越少。
对于第一种感叹，我的回答一般是那就只能等，因为我仍然坚信全世界最赚钱的资产还是在中国。除了中国你基本上找不到有这么高收益的资产。
所以这个时候不好卖，其实是因为限购，整体上市场陷入了一个观望的状态，它不是真实市场情绪的反应，它只是一个阶段性的过渡。我相信它只是一个暂时性的状态，一旦这个时间长了之后，调控放松之后，不好卖的情况会好转很多。
对于第二种感叹，我向来是嗤之以鼻的，我觉得中国经济仍然处在一个高速发展的阶段。其实在一个高速发展的经济体里面，任何时候它都有机遇。
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过去的机遇不一定就比今天的机遇多很多，今天同样有很多机遇
在这一波限购出台之后的这半年到一年，大家知道腾讯、阿里、陌陌的股票都上涨了。那这一波的机遇你有没有掌握到？
所以即便把你放到十年前20年前北京上海的房子几千块钱，你那个时候还是觉得贵。最关键的不是说你生在什么时代，什么时代都有它的机遇，关键是你有没有那个认知能力和判断能力。
股票的机遇就不说了，它几乎是永恒的。什么时候都有机遇，就看你能不能把握住。
我们就说一说房产，其实就单单从房产这个角度来看的话，我觉得中国现在又到了一个大洗牌的时代，又到了一个就看你能不能把握住机遇的时代。
如果大家经常看新闻的话，特别是今年应该会有一个很深的感触，就是发现很多城市开始了抢人大战。
而且这个抢人大战跟以前不一样，以前是北上广深，北京和上海的抢人大战，广州和深圳的抢人大战。今年的话，像武汉、长沙、成都这些二线城市，他们开始发挥了，非常的厉害，给出了很多给力的政策，搞得很热闹。
这是过去没有的一个现象，就是说二线城市向一线城市发起了进攻，而且是瞄准一线城市最核心、最重要、最值钱的东西，那就是人才。
现在仍然有很多人看不起武汉、郑州、长沙这些内陆城市，可能觉得他们是癞蛤蟆想吃天鹅肉，怎么可能能够把一线城市这么金贵的人才给吸引过去。
但是我相信如果站在一个大历史的角度，比如说十年二十年之后再来看今天，你会发现今年可能是中国城市化的又一个非常重要的元年。
大概在三、五年前，外媒说郑东新区是中国最大的鬼城，那个时候大家都去批评郑州摊大饼、跨越式发展太激进。那个时候郑东新区卖不出去，有各种糟糕的事情。但是现在你去看看郑东新区的房子卖得有多好，限购都挡不住大家去郑东新区买房的热情。所以其实这就是一种很奇妙的感觉。
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在三、五年前，你是想象不到郑东新区今天会这么厉害的，但你今天来看又觉得合情合理
我想说的是像郑州、武汉、合肥、长沙这些二线城市，今天你对他爱理不理，十年之后他可能让你高攀不起，很有可能会这样。
那么回到问题的关键就是为什么是到今年或者说这两年二线城市突然一下子崛起了，一下子又表现得这么生猛？
我觉得这里面又涉及到两个层面的深刻变革，一个就是生产力的大幅提升，一个是生产关系的巨大调整。
首先是生产力的提升带来了整个区域发展的变革。因为就像任正非说的：高铁和互联网的时代是一个没有中心的时代。这句话说的就是在今天这样一个基础设施已经高度均衡化的时代，一线城市曾经引以为傲的那些高质量的基础设施二线城市基本上都有了。比如说高铁、机场还有各种文化设施，二线城市基本上都有了，而且比你建得更新潮，甚至更好看。
这个就是生产力的提升带来的基础设施的高度均衡化，这个均衡化带来了两个影响：
（1）企业的流动会更加的自由。企业可以从高成本的地方更方便快捷地流通到内陆的低成本地带。在过去十年二十年前，富士康这种专门做外贸的企业只能在深圳这样的港口城市建厂开工。但今天有高铁、有机场，包括郑州它都有空港经济区、保税区，它可以直接从郑州的机场过海关，这是过去没有的。所以富士康包括广东的很多制造业，它们都可以不再像过去那样只能在珠三角这样的沿海地区去建厂，它们可以到合肥、郑州这样的内陆城市去建厂。
（2）人才更加的自由流动。如果说前五年前十年还只是富士康这样的企业从一线城市流动到二线城市，那么未来的五年到十年很有可能是人才会从一线城市流入到二线城市。
人才最看重的是一个区域或者一个城市的什么东西？其实无非就是就业、教育、高品质的生活设施。
就业这个问题比过去已经好了很多，公司不一定要靠近港口或者交通枢纽。很多互联网公司可以到内陆城市设分公司，甚至是武汉都冒出了一些过去只有在一线城市出现的互联网公司。所以二线城市的就业机会已经比过去提升了很多，像武汉、郑州这些城市的大学生留在当地的比例已经大幅提升了。
然后再看教育，高端人才最重视教育。它现在在一线城市基本上有一点无解了，因为学区房实在是太贵了，动辄就千万及以上。不要说中产，即便是对收入非常高的职业经理人来说都已经是一个高不可攀的东西。
但是如果这些高端人才回到武汉、郑州、合肥这样的省会城市，他们以极少的价钱就可以买到省一级的学位房，这个在过去是很难去想象的。
因为现在二线城市的户籍大幅放开了，不像过去有户籍门槛。现在只要是人才，去到内陆城市就容易落户，然后也非常支持你买房，有的甚至发教育绿卡，这个是在一线城市都没有。
所以再重复一下刚才那个观点：过去五到十年，企业在更大范围的自由流动；未来五到十年，人才在更大范围的自由流动。这个最后导致的其实就是城市再洗牌效应。一个城市最重要的无非就是企业和人才，企业和人才高速地流动起来了，这个城市就不像过去那样是一个非常僵化的等级森严的格局。
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北京上海也有可能会遇瓶颈
从最近发现的数据看，这两年北京上海的常住人口已经出现负增长的趋势。很多好的企业从北上深迁出来了，其实这已经是一个迹象了。
再举个例子，东莞有一个叫松山湖的地方。过去松山湖在东莞只是一个边角料地带。在工业化时代，松山湖这样的地方根本就不具备发展高端产业的条件。但是最近几年他做到了，就因为今天处在高铁、轨道交通、互联网的时代，然后像华为这样的公司能进驻过来。
这是在今天特有的现象，包括北京旁边的固安，固安的产业新城做得非常棒，这个在十年前二十年前也是办不到的。在今天能办到，其实就是一线城市高成本带来的产业和人才的挤出效应给周边的二三线城市带来了发展的机遇。
所以千万不要感叹这个时代没有给予你机遇。我刚才说过中国经济仍然处在一个高速发展的阶段，每隔三五年它都有一个大的洗牌效益。所以机遇总是有的，就看你能不能认识到。我们可以看到现在有的人仍然坚守在一线城市，有的人已经果断地用脚投票去到二三线城市寻找下一个机遇之城。
再重复一下倪鹏飞先生提出的这四个时代，因为其实人类生息方式的形态跟不动产的价值是息息相关的。
1. 分散流动的时代
什么叫渔猎采集的时代，那个时候人类是追逐水草和鱼虾为生，人们还没有出现定居，生息方式呈现为分散加流动。所以这个时代是没有不动产概念的。因为首先要定居才有不动产。
2. 分散定居的时代
因为农业生产的需要，农业时代表现出分散固定的生息方式，人类终于有条件定居了，于是就首次出现了不动产的概念。但是因为农业时代人们的生息方式是分散定居，它不是一种集中式的定居，而是分散的定居。所以这个时候虽然有不动产，但是没有形成聚集效应和紧缺效应，所以这个时代虽然有不动产，但是不值钱。
3. 聚集固定的时代
随后，人们从农业时代进入了大航海时代，开启了人类进入工业时代的文明。今天很多的大城市包括纽约、伦敦、东京甚至包括香港上海，其实都是大航海的产物。
在这样一个时代，人类的生息方式又出现了一个变革，那就是既要定居生活又要集中生产。因为那时候的基础设施很不完善，还有很多地区和国家都没有通铁路，没有通公路。很多生产经营活动、经济社会活动，它只能在港口这样的地方发生。
所以今天我们看到这些大城市基本上都是港口城市。港口城市有典型两个特征：一个是定居，一个是集中。
在工业时代，人类的定居和集中生产是同时发生的。在这样一个时代的话，不动产是最值钱的。因为在生息方式的影响下，这个城市会不断地变大，不断地吸引外地源源不断的人口。
过去十年二十年我们的城市化时代就恰恰是一个工业化时代的典型表现，所以房价涨得那么快，其实就是这种定居加固定的人类生息方式带来的一个影响。
4.
聚集流动的时代
经过了工业时代，人类即将进入一个崭新的时代，叫做智能时代。在过去的工业时代，人类积累了大量社会财富，这些社会财富很大一部分就投入到基础设施的建设浪潮之中。
所以我们今天看到基础设施已经非常均衡化，像高铁、港口、机场这些高质量且昂贵的基础设施，它不再是一线城市和沿海城市的专利，内陆城市它已经具备了这样的硬件条件，那么就会导致产业和人才更大范围的流动，人类活动的流动效应会越来越强。
简单来说，随着人类进入了智能时代，聚集仍然是有必要的。因为人类本身就是一种群居的生物，而且越是服务业，越是创意经济，它越需要高密度的人类交流活动的发生，才有创意产生。
所以聚集仍然是有必要，但是定居已经越来越没有必要了，因为人们的出行和交流会变得越来越便利。所以定居的必要性正在急剧地下降，以后人们换城市可能会像换工作一样频繁。
我们的大城市仍然在变大变密，聚集效应仍然强大，但随着基础设施的高度均衡化，区域发展的差距正在缩小，再加上汽车、高铁、飞机的快速普及，人们的出行会越来越便利，经济社会活动表现出高速的流动性，而不是局限在某个特定的地理位置。
在聚集流动的时代，买房子可能更多的得靠租金来获得收益，而不是靠炒房。合理的租售比会成为房价的指挥棒，就像一个成熟的股票市场，股价往往是由市盈利来决定，而不是靠炒题材炒概念。
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这几年大家应该有注意到一个现象，那就是所谓的逃离
北上广时不时就出来炒作一波这个话题。然后一会是逃离，一会儿是逃回。大家觉得很可笑，其实我觉得一点都不可笑，这是今天这个时代非常正常甚至是必然的一个表现。
什么叫聚集流动？这就是聚集流动。一会儿逃离北上广一会又逃回北上广。大家不要觉得可笑，有可能2到3年就是一个周期。这才是正常的，你不可能在一个城市就像一棵树一样呆着不动。
这个现象其实在美国也一样发生，纽约这么大的城市，它的人口其实也是在一个波动起伏的变化过程，而不是说一直呈指数级上升，纽约在上个世纪80年代的人口也出现过下降，然后最近它又在上升。
我刚才讲今天很多二线城市向一线城市在抢夺人才抢夺企业，我觉得这对北京上海来说，有可能会挖走一些墙角。现在北京上海的整体经济增长动力，整体的表现态势已经不如广深了，这是很正常的。但是我认为可能再过个三年，甚至不用到三年，而且可能当年那一波逃离的人又会逃回。
