【专题】莫尼塔草根调研：三四线城市房地产热度未减

调研摘要

1-2月全国商品房销售面积同比增速升至23.7%，此前成交转冷的30个大中城市增速也有所回升，三、四线城市表现尤为突出，一度被市场寄予希望。但两会后，多个城市调控继续加码。在此情况下，三、四线城市房地产销售是否受到影响？市场热度是否还能持续？地产开发商开工积极性到底如何？

带着如上疑问，莫尼塔草调组在3月底随机访谈了30多个三、四线城市开发商，以期了解最新动态。我们的核心结论是：第一，在一、二线城市调控加码、土地存量下降的情况下，开发商继续看好三、四线城市，拿地面积有逐步扩大的趋势。第二，京津冀、长三角、珠三角地产调控的外溢势能最大，这些城市群周边三、四线房地产量价均不同程度的攀升；其他三、四线城市因地域特征，分化加剧。第三，棚户区改造可能成为三、四线城市去库存的一大利器。

● 品牌房地产开发商继续看好三、四线城市

去年一线和热点二线调控，及一二线存量土地有限等因素，对三四线城市房地产市场出现明显溢出效应，使其土地成交逐步扩大。2016年度销售额破千亿的12家品牌房企，在三、四线城市拿地面积占比逐步扩大，碧桂园成为三四线城市土地市场的最大赢家，万科、恒大、保利拿地规模及拿地占比也都相当可观。

● 三大经济圈外溢效应进一步扩大，三四线房地产热度能否持续尚需观察

京津冀、长三角、珠三角地产调控的外溢势能最大，这些城市群周边三、四线房地产量价均不同程度的攀升，这在GDP在当地省份排名第二第三的城市尤甚。这些城市自身人口基数较大，加之城镇化率较低，政府拆迁补贴，邻里效应等多重因素的影响，使其出现几年难得一见的购房热潮。不过，非热点三四线城市房地产走势值得关注：购房者对价格上涨承受力有限，加之购房需求有提前透支成分，购房杠杆比率又过快攀升，令非热点三四线城市房地产市场的热度或难持续。

● 棚户区改造或成三四线城市房地产去库存利器

多个三四线城市大力推动棚户区改造。以三亚为例，与2016年全年商品房销量3万套相比，2017年的1.5万户棚改不容小觑，势必会给市场带来一大波需求。其他城市如赣州、襄阳、孝感、温州、柳州等地都在推动棚改的货币化安置，目前来看棚改购房需求能占到这些城市商品房销售的10%左右。随着政府的推动，这一比例会继续上升。

详细报告，请联系[email protected]