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毕业了工作了打算在美国定居了？是时候考虑买一套房子了

北美留学生观察 · 公众号 · 留学 · 2017-08-21 22:28

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图片来源：www.straight.com

小编大学四年，交了整整四年的房租，期间因为各种原因搬了好几次家。每次看到好看的家居饰品时都提醒自己不要冲动购买，因为出租房太小放不下，或是买了搬家的时候真的太麻烦。所以小编一直想有一个自己的家、可以随心所欲地装扮它，于是小编一毕业就把买房提上了日程。

今天小编就以自己及身边朋友的买房经验，给大家总结一下美国买房的基本流程。这里我们谈的是自住房，投资房暂且不谈。

图片来源：www.howard.co.kr

因为地域、住房需求、是否贷款的差别，买房子的每一个环节都可以很深入地聊成一本书，这里只能给大家有一个基本的认知，这样动起手来也不会过于慌乱。

Step 1 确定自己是否适合买房

先说一下买房不太好的地方。

与租房的省心相比，自己的房子存在维修与保养的问题。特别是老一点的房子，说不定哪天水管漏了、房顶坏了，都是一笔不小的开销，而且水电气垃圾等utilities的开销一定会比租房要大。

此外， 房屋保险、前后院草坪修剪、小区物业费(HOA)、房产税（Property Tax）、甚至有些地区还有市政建设费（Mello Roo s）也都随之而来。

房子就像一个宝宝，需要不断地为他花钱、精心地呵护，操心是免不了的。

但也不要紧张，我们再来说说买房的好处。

图片来源：JUST CLOSE

虽说房子维修保养要花钱，但保存好发票，这些投入都可以算在未来卖房的增值里。与其每个月交几百甚至几千的房租，不如贷款买一套自己的房。月月还贷的价格跟房租差不多不说，房子本身也会有一定的升值，而且还贷中的利息及房产税在每年报税时还可以用来抵税。最重要的是，再也不会有居无定所、搬走时面对一墙挂画的钉子怕被罚款的担忧了。

总的来说，自住房买与不买，主要还是看你有多想对生活质量做出改变，还要根据买入卖出的时间点和全国的经济趋势及房地产市场，来判断经济上是否划算。

Step 2 定一个预算范围

这是买房的第一个关键步骤。即使你已经确定要在哪个城市定居，也要把预算确定好。市面上房源这么多，定好预算会让你把注意力集中在你能付得起的房子上，而不是漫无目的地浪费时间。

图片来源：Redfin

一般来说，你在房子上的所有花费（包括各种费用、税款、和保险等等）应该不超过你税前总收入的35% （或45%），但是建议你控制在 25%以内。

例如，一个税前年收入 $100,000（每月$8300左右）的人， 每个月在房子上的总花费最好控制在 $1660至$2905 之间。有很多网站可以根据你的购房城市、收入、信用记录、其他贷款等情况帮你计算适合你的budget。

下图所示税前年收入 $100,000、 每月其他贷款 $500、 在西雅图买房的预算建议。

图片来源：nerdwallet

很多时候，决定你买房预算的是你能付得起的首付多少，一般是房屋最终价格的 20%。 首付付得越多，贷款额就会越低， 每个月的payment也就越低。当然，也有把首付降到20%以下的办法，这就需要付 private mortgage insurance，具体情况还要跟你的房屋中介讨论，让其帮助你决定一个合适的首付。

利息高低首先是由你贷款时借贷市场的整体情况所决定的，比如2015年的利率低于2017年的。其次和你的信用分数成反比，一般740分以上就可以拿到当时市场上最好的利率了。如果贷款，手续费用大概是你贷款总额的2-3%。这个是房价之外的花费。

如果你想一次性全款买房，就很简单了，只要不超过你想花在此房子上的总额就好。全款买房的cost除了房款之外，会有几百块过户费用。

Step 3 贷款买房准备

图片来源：洛杉矶地产网

准备现金买房请跳过此段。

贷款预批准（pre-approval）

贷款预批准可以让购房者了解自己能否贷款和可以贷到多少。首先要明确自己的身份所对应的贷款规定。美国公民、绿卡和工作签证一般没问题，但其他身份就会有很多限制，比如支付更高比例的首付和利息，购买一些贷款保险等，甚至很多人是无法贷款买房的。

想要知道自己能否买房就要从借款方（一般是银行和贷款机构）那里得到报价。做一些功课，多找几家靠谱的借款方做出比较，选出最适合你的一家。

一旦你选定了借款方，就可以正式申请贷款预批准了。你的借款方会查你的信用记录，让你提供各种财政方面的资料，例如税单、银行存款单、工资单、其他贷款等来了解你的财政情况。

这里要注意一点，借款方给出的最大贷款金额一般对于中国人来说都是偏大的，我们并不需要按照最大值来贷款，那样可能会觉得压力很大，要根据你的实际情况找到一个比较舒适的预算。买房的目的不是让自己成为压力山大的房奴。

图片来源：Redfin

当你得到贷款预批准时，不要有大的花销或生活上的变化，例如辞掉工作或买车，这很可能会对你的信用记录造成巨大的影响。

Step 4 找到一位靠谱的中介

图篇来源：Cava Capital, llc

不同于国内，美国的房屋交易大部分都是有房产中介（real estate agents）参与的。卖家有卖方中介（seller's agent）,而对于买方来说，一位专业、负责的买方中介（buyer's agent）就是你买房全程最亲密的伙伴了。因为很多房源信息是不对外开放的，只有持执照的房产中介才能获得。而且他们的专业和经验可以更好的帮助你跟卖家交涉，你也可以向他们咨询关于买房的任何问题。

随着越来越多华人在美国购置房产，现在美国几乎各个城市都会有华人房产中介的服务。

《北京遇上西雅图2：不二情书》剧照

当然，你也可以不要中介，自己选房自己联系卖家，但会有很多局限性，特别是在卖房市场的地区。小编建议第一次买房还是找一位中介吧，反正中介费是由卖家出的。

图片来源：发表情

Step 5 看房时间到

找到中介后，约个时间跟TA聊一聊。把你喜欢的 地点、价格、面积、户型、学区、房屋类型 等诉求全都告诉TA。然后中介就会在未来的一段时间，给你列出符合你要求的房源，并带着你一起开开心心地去看你感兴趣的房子啦。

除了等待中介给你房源，你自己也可以在网上找到现在出售的房子。像 Zillow、Redfin、外居乐 这些网站都有非常强大的找房功能。只要输入你的诉求，网站就会把所有符合条件的房源列出，你可以看到详细照片、建筑年份、房屋面积、市场估价、所在地区治安、学区、市场热度等等信息，然后决定要不要请你的中介约时间去看房。

图片来源：The Nest

但有时这些网站的信息更新不够及时，所以如果你自己选中某些房子，把地址告诉你的中介，TA会帮你筛选出来哪几幢是available的、可以什么时间去看。也会帮你筛选一下哪些房子可能存在你自己忽略的问题，以及房子的交易历史。

选房的原则是尽可能选择交通便利、位于好的neighborhood的房子，因为这样的房子转手相对容易，增值空间大，即使在市场不好的时候也不至于贬值太多。

美国和中国一样，小学、初中、高中是按学区分配的。好的学区房价较高，如果到了考虑下一代教育的时候，学区也是选择房子的重要一点。

看房是小编本人最喜欢的环节，带着审视的眼光去选自己未来的房子，真的很兴奋，同时也会遇到纠结的时候。小编的经验是一定要多看多研究，就像刷朋友圈一样，每天刷一刷看看有没有新房源，并留意网站的推送。随着看房数量的增加，你的需求也可能会发生变化，要及时调整、与中介及时沟通。

看房过程中， 千万不要扭扭捏捏不好意思， 你要以未来主人的身份用审视的眼光看每一处细节，比如房屋的结构、水压够不够大、窗外吵不吵、装修风格喜不喜欢、采光好不好等等。记得拍拍照片、做做笔记，看的多了会不小心搞混的。

图片来源：Redfin

带上你信任的人跟你一起看房。如果房子有好几层，让其中一个人站在楼上走一走，另一个人站在楼下听听看有没有楼层间的噪音。

Step 6 出价 Make an offer

当你选好了你心中的房子（们），就可以给卖家发offer了，其中包含你的出价和购房要求。有些卖家有固定的出价日期，有些是随时接受出价直到截止日期为止。你的中介会有内部的CMA数据，显示出近期此地区相似房屋的出售价，以此来帮助你决定你的出价多少。

图片来源：Redfin

如果一个房子已经出售超过20天了（对于中档价位的房源），让你的中介出价少于卖方的要价。

在你提交了offer后，就等待卖家是否同意你的出价了。当有比你出价更高的买家时，你是有可能被拒绝的。一般同等价格下，用现金一次性付款的买家更占优势。如果卖家同意了你的offer，你们双方就会签署购房合同，进入下一阶段的购房流程。 如果卖方不满意你的出价，你可以在offer的基础上提价，或双方进行商议，直到达成一致。 如果谈崩了，你们之间的交易也就结束了，只能继续另寻他房。

图片来源：九蛙图片

你的offer其实就是一份房屋交易合同（Real Estate Purchase Contract）。让你的中介带着你把合同过一遍，每一条条款都要很清楚，一旦签下字就要对合同上的文字负责，所以要格外小心。不过，这时候合同上面只有买家单方面的签字。当卖方接受了你的offer并与你一切谈拢后，会在同一份合同上签字。有了双方签字的合同才算生效。这时候此房就进入 Under Contract 阶段。其他人就无法再去看房了。你要在合同规定期限之内（一般是四天）上交1%-2%的订金给你的房屋中介所属地产公司的trust account。至此，你进入正式的交易环节。

图片来源：www.metroatlantahome.com

Step 7 Close房屋过户

到了这一步，恭喜你大半个房子已经被你搞到手了。接下来就进入了房屋过户阶段（closing or escrow），此阶段会长达30-45天。这期间主要的任务有两个。第一是对房屋进行专业的检查。需要雇佣专门的 home inspector。费用大约在 $300-500， 当场或者第二天会给你一份 书面的检查报告， 列举出发现的问题。你的中介会代表你去和卖方争取维修。如果卖方不想负责，可以根据维修的市场价格给予相应的现金补偿。第二是由借款方邀请第三方估价公司对房屋进行评估，看看它是否值这个钱。这是你是否能申请到贷款非常重要的一步。

随后，你的借款方会要求你的银行里至少有2到6个月支付金额的存款来确保交易成功。

在这长达一个半月的日子里，你也不能闲着，以下步骤是你需要在此期间完成的（具体情况请咨询中介）。