1996年，恒大集团董事局主席许家印白手起家，创立恒大，抓住取消福利分房、实现住房商品化的机遇，从广州金碧花园赚得第一桶金。2006年恒大赶上中国房地产黄金10年快速发展时期，确立“规模+品牌”的发展战略，开始全国化布局。2016年恒大以3733.7亿元合约销售金额登顶房企一哥宝座。
2017年恒大提出新的发展方向，转型“规模+效益”。就如许家印所说，没有哪一年恒大的任务是完不成的，2017年半年业绩也印证了许家印的预测。
2017年上半年恒大规模和利润均实现大幅增长，实现合约销售金额2440.9亿元，较上年同期增长72.2％；实现净利润231.3亿元，较去年同期上涨224％；归属股东的核心净利润达到188.3亿元，同比增长超8倍
。
受益于业绩的亮眼表现，上半年中国恒大股价涨幅领跑内房股，从年初每股5港元的价格上涨至9月21日的30.4港元/股，涨幅超4倍，市值逼近4000亿港元。
转型“规模+效益”半年，恒大收获了史上更好的业绩，从“规模之星”到“利润之星”，恒大是如何做到的？
“三低一高”战略转型
过去恒大给外界的印象是地产航母，抓住地产黄金十年的发展机遇，恒大通过高杠杆和高负债撬动规模的快速增长。从1996年成立到2016年，恒大走上规模化发展道路，实现从小的地区性项目公司发展成为中国房地产的龙头企业。
上市10年时间，恒大销售金额年均复合增长率达到43.2%，到2016年实现销售金额3733.7亿元，成为规模更大的房企。营业额年均复合增长率为67.5%，核心利润年均复合增长率高达84.1%，为增长极快的房企之一。
过去几年，
恒大为实现跨越式的高速发展，采取了高负债、高杠杆、高周转、低成本的“三高一低”模式，在追求规模的道路上，一路领先
。地产黄金时代结束，恒大调整战略，于2017年年初提出“规模+效益”的发展战略，开始向低负债、低杠杆、低成本、高周转的“三低一高”发展模式转型。
谈及战略转型，恒大集团总裁夏海钧在2017年半年业绩会上表示，恒大土地储备高达2.76亿平方米，是中国房地产企业中储备特别高的公司，同时去年销售金额排名第一，项目全国覆盖范围更广，恒大具备了转型“规模+效益”的条件。
转型半年时间，2017年上半年恒上实现净利润231.3亿元，超越中海地产的216.5亿港元净利润，成为行业新的“利润之星”，也是更会挣钱的房企，231.3亿元的净利润意味着恒大每天净挣约1.28亿元。
初尝转型的甜头，恒大发展战略根据现实情况进行微调，夏海钧表示，
恒大不再追求规模了，而是强调以效益为重心
。恒大今年不调高目标，预计销售金额将突破4500亿元，希望保持规模在行业前三甲的位置。同时取在效益方面争取达到第一，维持销售均价在1万元/平方米以上，毛利率和净利率维持在上半年的水平。未来三年，恒大将把稳步提升毛利率、净利润、利润总和作为目标。
标准化模式为效益增长铺路
冰冻三尺非一日之寒，恒大转型成功不是历史的偶然，近些年，恒大规模的快速提升带动利润总额的增长。在规模化发展过程中采用高周转模式提升了资金的使用效率和单位面积的产出。
通过标准化的运营，恒大从成立之初到2016年期间的项目，从拿地到开盘大概半年时间，标准化经营成为高周转模式的关键。
提升利润需要从项目开发到销售的每一个环节提升溢价能力，中国高端项目的溢价能力较强，恒大坚持民生地产理念，在恒大的产品结构中，中端及中高端产品占比85%，高端产品占比15%。
恒大产品主要满足首次置业和改善型需求，市场庞大，精准的市场定位，产品具有庞大的购买人群，这些人群更加注重产品的性价比，这就要求足恒大具备强大的成本管控能力
。
据了解，在恒大内部中采用统一规划、统一招标、统一配送的标准化运营模式，大幅度地降低了营销、管理、财务等费用，从源头上管控成本。严格的监控体系保证项目的质量，在市场环境不好的情况下，更能体现恒大产品品质的优势。
在产品体系方面，恒大采用标准化的方式，标准化的产品体系便于复制，同时能实现规模的快速扩张。能够实现材料的大规模采购，降低成本，同时能够节约项目的设计费用。
数据显示，恒大2016年营销及管理费用率较2015年大幅降低2.5个百分点。
2017年上半年，通过互联网销售渠道进行更多的推广活动，利用手机应用程序推广销售物业，恒大销售及营销成本为78.2亿元
，较2016年同期的80.3亿元下降2.6个百分点。
2017年上半年，恒大的成本管控能力进一步提升，标准化产品体系、营销费用的降低，恒大实现效益的进一步提升。
降负债 优化债务结构
过去几年，恒大通过高负债、高杠杆、高周转、低成本的“三高一低”模式，高负债水平让恒大在地产黄金时代实现了规模的快速扩张，站上了房企一哥的宝座，同时储备了大量的优质土地储备。
随着恒大向“规模 +效益”发展战略转型，恒大保持在规模适度增长的同时，通过引入战投、赎回永续债、优化债务结构等方式降低负债水平。
恒大通过借力永续债实现规模几何式增长，永续债的初期利率比较理想，随着借贷时间的增长，永续债的利息将不断增长。数据显示，
2016年恒大共持有永续债1129亿元，永续债持有人应占利润为106亿，归属本公司股东利润下降至51亿元，永续债吞噬了恒大的大量利润
。
注重效益增长，按照恒大的计划，于今年上半年将偿还50%的永续债，全年将偿还三分之二，并计划于明年赎回全部永续债。2017年上半年，恒大提前偿还全部永续债，共计1129.4亿元。
恒大能提前赎回全部永续债得益于强大的风险管控能力，2016年年低，恒大现金余额3043.3亿元，同比增85.5%，为上市以来最高水平，恒大的这一现金余额也处于行业较高水平。
有了大量现金的支持，恒大才具备充足的资金赎回永续债。悉数赎回永续债后，恒大的净负债率水平降幅超过一半，同时盈利将急增46%。
在当前融资环境收紧之下，恒大创新融资渠道，
通过引入21名战略投资者，获得战投资金700亿元，截至6月2日，恒大发布公告称700亿元资本金已全部到账
。
据了解，700亿元战投规模，超出早前450亿元预计，为恒大发展提供更多资金支持，同时进一步改善资本结构，负债率降幅接近一半。
同时，恒大通过发行利率最低6.25%的美元债，用低息换高息进一步降低财务成本。截至2017年6月30日，恒大平均融资成本进一步下降至7.69%。
通过赎回永续债和引战投等举措优化资本结构，恒大的盈利能力得到大幅度改善。同时恒大加大对高管和员工的激励，将于10月3日举行股东特别大会，届时表决新增总股本10%期权额度的决议案，让符合条件的员工分享恒大快速发展的成果。
未来恒大将不断巩固规模效益发展优势，通过三大措施持续降低负债率。
2017年7月至2020年6月，恒大保持土地储备规模每年负增长5%~10%；地产集团下半年计划再引入第三轮战略投资资金300~500亿元，同时进一步扩大盈利规模，增加权益
。到2020年6月末，净负债率力争降到70%左右，未来也努力维持在这个水平。
受业绩利好等影响，恒大股价已从8月27日收盘价的22.5港元/股上涨至9月21日的30.4港元/股，累计涨幅达到35.1%，2017年累计涨幅超四倍。
包括花旗、美林、野村等十多家国际投行发布研报给出中国恒大买入评级，并调高恒大目标价。海通证券认为恒大转型“规模+效益”后业绩同比大幅增长，利润率显著提升，未来盈利前景将更为乐观，将恒大目标价调升至32.85港元。
恒大3万亿目标实现路径：多元化产业齐头并进再造一个恒大
行业规模争霸进入白热化阶段，房企之间的竞争不再是简单的销售金额之争，而是综合实力的较量。白银时代，房企纷纷转型多元化发展，探寻新的业绩增长点，增加竞争的砝码。
转型“规模+效益”，恒大放低了对规模增速的追求，不再追求规模行业第一，选择了一条更具挑战的道路。
在强者恒强的竞争格局下，恒大对未来发展提出了更高的要求，希望在2020年实现总资产超3万亿元，房地产年销售规模超6000亿元
。
在资产规模方面，恒大一直占据行业领先地位。2016年恒大成为国内首家资产总资产突破万亿的房企，截至2017年6月30日，恒大总资产达14930亿元，同比增长49%。
要实现3万亿总资产的目标，意味着恒大需要在2年半的时间再造一个恒大，坚持效益优先，不再追求规模第一的恒大底气何来？
保守的6000亿目标
据恒大公布的最新数据显示，截至2017年8月低，恒大实现合约销售金额达3216.8亿，完成全年销售目标的71.5%。恒大地产集团董事局副主席、总裁兼执行董事夏海钧在中期业绩会上表示2017年恒大有信心超额完成4500亿元销售金额目标。
恒大制定2020年实现6000亿元销售目标，每年增长速度超10%即可完成，这对于恒大本身而言是个保守的目标。
上市以来，恒大规模一路狂奔，合约销售金额年均复合增长率达到43.2%
。转型“规模+效益”战略，恒大降低了对规模增长速度要求，希望每年保持20%的增速。按照这一速度推算，以4500亿元为起点，恒大2020年销售金额将超7500亿元。
坚持效益增长放在第一位，为保持规模稳定增长，恒大已储备充足的土地储备，大量优质的土地储备为恒大业绩的增长保驾护航。
截至2017年6月30日，恒大恒大拥有719个项目，分布在全国223个城市，土地储备达到2.76亿平方米，居上市房企土地储备榜首位。以恒大每年销售5000亿平方米土地储备计算，2.76亿平方米土地储备能够满足恒大未来5年的发展。
据恒大公布的最新数据显示，恒大土地储备规模原值为4576.4亿元，其中一二线土地储备原值为3324.2亿元，占比高达72.6%，平均楼面地价为2213元/平方米；三线城市土地储备原值为1252.2亿元，占比为27.4%，平均楼面地价仅为996元/平方米。
从
2017年7月至2020年6月保持土地储备每年负增长5%-10%，夏海钧分析指出，恒大未来每年销售面积大概在4000-5000万平方米左右，而每年将新增2000-3000平方米
。据此计算，到2020年，恒大土地储备规模将高于2亿平方米，土地储备仍将处于行业较高水平。
未来恒大将保持审慎的新增土地策略，夏海钧表示未来布局的重点主要选择经济发达的二线城市和周边的卫星城市。这些城市随着交通的完善，升值空间大，变现速度快，并且受政策调控的影响较小。
多元化发展再造一个恒大
目前房企竞争激烈，大量房企开启转型和多元化发展，以获取竞争和发展优势。恒大为行业内率先开启多元化发展的房企，目前已完成地产、金融、健康、旅游的四大产业布局，即形成了“地产+服务业”的产业格局，将不再进入新的产业领域。
目前中国正在加速经济转型，服务业对经济发展的贡献比重在逐年提高，预计到2020年总规模有望扩大到48万亿-53万亿。业内人士认为，房企与服务业的结合将能进一步深挖市场需求，找准未来业绩新的增长点，恒大确立“地产+服务业”的产业格局，服务客户全生命周期的需求，将助力未来恒大业绩和价值的进一步提升。
按照恒大董事局主席许家印的要求，到2020年，恒大地产、金融、健康、文化旅游四大产业将实现年销售收入超一万亿，总资产超三万亿。
据恒大公布的最新数据显示，截至2017年6月30日，中国恒大集团总资产为14930亿元，要完成2020年奋斗目标，恒大集团四大产业需要在未来2年半的时间完成再造一个恒大的目标。
房地产作为资金密集型的企业，资金为房企发展的生命线，包括恒大、绿地等在内的大型开发商纷纷进入金融领域，形成与地产主业的协同发展。
