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上海房东开始“砍”不动了！

功夫财经 · 公众号 · 财经 · 2025-01-10 06:30

主要观点总结

本文描述了上海楼市的最新变化，包括房东价格稳定、选择面收窄、学区房热度提升、利率预期宽松等关键点。

关键观点总结

关键观点1: 房东价格稳定

经过三个月的消化，急卖的房子已经走掉，房东砍价空间变小。选择好的房子需要果断，犹豫可能导致失去购买机会。

关键观点2: 选择面收窄

市场上优质房源减少，对于购房者来说，选择优质房源的压力增大。

关键观点3: 学区房热度提升

学区房市场热度上升，一些热门学区的房价上涨明显。例如浦东前滩的尚峰明邸，价格已经上涨。

关键观点4: 利率预期宽松

宏观层面预计2025年中国利率将有所宽松，这有利于楼市稳定。降低存量房贷利率，能提升购房者的购买力。

关键观点5: 市场分化

上海楼市存在分化现象，二手房市场差房子不好卖，好房子难以砍价；市区新房则在不断涨价。对于购房者来说，需要谨慎选择。

正文

来源：魔都财经

临近春节，上海楼市又有了一些新变化。

最近来自我们一线的反馈，房东的价格普遍砍不动了。

新政后经过三个月的消化，急卖的房子走掉了，二手房库存略微下降，剩下的房东砍价空间确实小了一些。

如果再刨除掉那些硬伤和基本面差的房子，对于买房人来讲，选择面也确实收窄了。

这其实是市场上很正常的变化，市场从来都是静态博弈的。

只是想告诉大家：现在买房，不能大刀砍了。

变化

最近我们一线遇到的情况，好几个客户，看了套性价比的房子，回头犹豫了一下，然后就被卖掉了。

一些买家对于价格上浮是不接受、不理解的。

然而房东肯定是盯着小区的房源去化，一套同户型的房子走掉了，小区就剩我这一套，你爱买不买。

学区房这块，市场热度提升，叠加入学报名前的学区旺季，很多挂户口的房子相比最低点价格都上来了不少。

比如浦东前滩的尚峰明邸，从3个月前的610万已经快涨到700万了。

而我们近期成交的一套浦东陆家嘴挂户口老破小，价格几乎一分钱没谈下来。

趋势

宏观层面：2025年中国利率宽松是大概率事件，降息预期预估是50bp左右。

这对楼市是真正的利好。

低利率会带来更高的风险偏好和估值。

之前大家为什么都想卖房？甚至一些房东不计后果砸盘？因为利息高，房贷压力太大了。

而从房价的角度来讲，如果房贷利率只要2个点，达到租售比的水平，其实楼市完全就能稳住了。

大银行的三年期定存，也就2个多点的水平，

救楼市，降低存量房贷利率，是真正的诚意。

预计25年3月份后会有大水漫灌，政策空间打开，利率下调，届时房价上涨动能很大。

可能有人非常担心经济下行，对国际和国内形势感到忧虑。

但请记住，既然已经开始放水，放水的时间就不会很短。

美联储在2024年降息的幅度是100个基点，2025年各大机构的预测是2-3次降息，每次降息50个基点。

如果是刚需，与其等到2025年继续降息，届时房价上涨再去追高，还不如现在就考虑购房，至少要开始看房和谈判的动作。

自用、学区、改善居住、优化资产加快入市，风险偏好高的左侧交易投资者可以考虑入市。

建议

所以，现在对于我们买房人来讲，楼层好，物业好，品质好的好房子，在底价上加3个点是可以的。

现在不加，到时候3月份继续放水+政策刺激，房东自己就会加上来。

再加上每年二手房传统的金三银四，对你的竞争格局很不利了。

现在上海大量的置换客，他们在卖房的时候是卖的是差房子，被买家大刀砍价，被中介PUA；

买的时候是换好房子，也会不自觉的按照差房子的价格来估价谈价。

然而现在市场里面有大量的新上海人，他们不是置换，没有被买家大刀砍的卖房经历。

在市场上，往往更容易接受溢价买房。

所以很多人看中的好房子，反而被他们抢走了。

这也是大家为什么喜欢买新房，因为基本都是标准化的产品，大部分东西都在明面上，也没有谈判砍价的说法。

二手房市一房一价，产品房龄户型良莠不齐，有机会捡漏，也有可能踩坑。

尤其是在你一定把选房范围缩小到某个板块，或者某个小区当中，再筛选掉楼层低的，靠马路的，户型差的这些房源

你会发现，适合你的房子就那么两三套甚至一两套。

而且房东心态相当好，价格很难谈。

楼市必须稳住

“华尔街日报称中国的房地产已经导致了120万亿的财富损失，平均每个家庭损失45万。”

如果只算城市居民，肯定不止45万。

如果是一线城市，那这个数字还得翻几倍，因为一线的房价更高。

这种财富缩水其实可以解释当下很多现象：

比如最近的京沪消费降级，比如这几年流行的提前还贷。

房价下跌影响每一个人的财务安全感。你虽然不卖房子，但是知道房价跌了100万，也会不自觉的节衣缩食。

所以楼市必须要救，要稳，要托底，这关系到民生，消费，以及最重要的金融安全。

房价稳住了，大家的消费信心也会回来。