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文/巴九灵（微信公众号：吴晓波频道）
上周小巴写了一篇关于中国房价泡沫的文章，其中提到了中国几次区域性泡沫破裂的例子
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。后台就有留言问小巴，这些区域泡沫是怎么回事？以史为镜，可知兴替，今天我们就来说一说这几段历史。
1992-1993年的海南
1988年，继深圳、珠海、厦门和汕头四个特区后，海南从广东省脱离独立建省，成为了中国第五个享受特殊政策的特区，人才、资本蜂拥而至，房地产是最热的领域。
热到什么程度呢？往海南房地产投资的钱成倍成倍地增加，平均一年翻一倍还多，1988年之后四年增长率分别达到143%、123%、225%、62%。1992年，房地产投资占海南全省固定资产总投资的一半之多。在总人口不到700万的海南岛上，竟然有
两万多家房地产公司，
国家队、地方队和杂牌军群雄逐鹿。
在这个游戏里，
政府、银行、开发商组成了一个铁三角，
政府拼命批地，银行拼命贷款，开放商拼命击鼓传花催高房价，
整个市场完全由投机和资金驱动。
1991年上半年，海口房价还是1200元/平米，一年多之后，已上涨到4000-5000元/平米。
在《激荡三十年》里记载过这样一段当事人的回忆：
（当时正在海南创业，开房地产公司的）冯仑回忆说，一些从北京南下的人，靠政府背景拿到一块地，仅凭一纸批文就可以获利上千万元，看得让人心惊胆战。很多楼盘一拿到报建批文就登广告，连地基还没有开始打，价格已经驴打滚一样地翻了几倍，海南重现当年倒车时的疯狂景象。
到1993年6月，国务院出台16条整顿措施，银根一缩，海南房地产热浪应声而落，2万多家房地产公司里，
至少有95%破产倒闭。
整个泡沫留下的遗产是600多栋、共计1600多万平方米的“烂尾楼”，1.9万公顷闲置土地，数百亿的银行坏账，仅国有四大行就有300亿。
说得更加准确一点，海南以仅占全国0.6%的人口，贡献了10％的积压商品房。
之后多年一直有人戏称：去海南旅游，必看三大代表性景观——
“天涯、海角、烂尾楼”
。这些楼房，花了十几年，到2006-2007年左右才处理完毕，也是那个时候，海口的房价才勉强恢复到了1992年的高度。
◈海口房价：
1992年6月，4000元/平米
2017年4月，12000元/平米
2005-2006年的上海
严格意义上讲，上海从整个城市的角度而言并没有发生过类似于房价崩盘的情况。
但小巴之所以把2005年的上海也拉进来，是因为
由房价下跌引发的中国第一例集体退房诉讼事件
，是在那个时候的上海发生的。
经历过2003、2004年房地产市场的人，应该还记得当时有一个名词叫
“温州炒房团”
，他们手里攥着大把大把现金在长三角扫房，令各地房价快速上涨，到后来房价几乎一天一变，已经近乎疯狂，尤以上海为最。之后国务院出台了空前严厉的调控政策
“国八条”
，直接打掉了上海房价的涨势。
其他城市大部分都在涨，就几个难兄难弟在跌，其中上海的房价领跌，到2006年年中时同比跌幅是3.5%。就幅度而言，其实也没什么了不起的，跌幅最深的时候也没有超过5%。不过当时有价无市，
交易量比之前少了7成以上。
部分前期炒得厉害的楼盘就跌得比较惨。比如有一个叫“水岸蓝桥”的期盘，2004年下半年价格是5000-6000元/平米，2005年春节已经翻了一倍多，达到13000元/平米，很多业主就是在这个阶段买入的。宏观调控之后，又跌回到八九千。
业主房子还没有拿到手，首付已经跌没了，一套房子成了负资产。为了减少损失，业主们宁愿违约也要退房，开发商没理他们，双方就打起了官司。当然，业主们的理由肯定不能是价格下跌，而是在交易过程、工程质量等方面挑刺，也有很多人称之为“维权”。最后的结果，是业主们胜诉，开发商回收房产。
这个小区，现在的房价，是70000/平米，现在看来，多少带着一点黑色幽默。
◈上海房价：
2005年6月，12000-13000元/平米（不完全统计）
2017年4月，55000元/平米
2008-2009年的深圳
在一线城市里，真正有房价大跌经验的，是深圳。
前面说到2005年、2006年
上海
房地产市场水深火热的时候，领涨全国的是深圳。由于人民币升值，国际热钱涌入，带动了本地的投机资金，整个市场交易火爆，一个人一次性买上几十套的例子不绝于耳，完全是一副理性繁荣的景象。
当时不论业界、学界、媒体还是老百姓对中国房价的看法，差异都非常大。
比如北京大学经济学家徐滇庆教授断言“深圳房价肯定要涨”，而深圳一位博客意见领袖牛刀则坚信房价一定要跌。两人一番互怼之后，成就了房地产一场著名的赌局——自2007年7月开始，以一年为期，对赌深圳房价涨跌。
2007年四季度开始，
次贷危机的影响在国际金融市场上开始逐步显现，深圳房价开始下跌，
在1年时间里面足足跌掉了1/3。和前面上海的例子差不多，首付跌完了，业主们就开始愁了，于是他们想了个办法就是
“断供”
。当时网络上流传一篇《断供已过千亿次贷危机浮现》的热文，虽有言过其实之处，但也大概反映了断供的事实。
不少炒房团，就是在这一次危机中逃离，从中国房价的死多派，变成了死空派，一直都等着房价崩盘再进去抄底，当然，到现在也没有等到这一天。
一年后，徐牛赌局以徐教授在南方某报上刊登半版向深圳市名的道歉广告结束。
又数月，“四万亿”计划推出，深圳房价拔地而起，原地复活。
◈深圳房价：
2007年7月：17000元/平米
2017年4月：67000元/平米
2011-2012年的温州
温州炒房团在2003年声名鹊起，家乡的房子不可能便宜得了。
尤其“四万亿”出台，银行贷款门槛大幅下降，加之实业成本上升，愈发艰难，钱都去往了金融和房地产，而房子本身又承担了金融杠杆的作用。
2009、2010年左右，温州房价达到14000元/平米，与杭州、三亚并列第二集团，仅次于京沪深，之后一年里又飙涨了50%，超过了2万。
很多温州人买房，不管是按揭还是抵押，能够从银行贷款6-7成。这其中，有很多是以企业名义购买的，随着房价上涨，以房子作为抵押物，从银行获得更多贷款。而且温州人非常能想办法，还会找一家担保公司可以作为中间担保人，把剩下的3-4成也贷出来，理论上只要房价上行，担保公司就没有任何风险。
有人赚了钱，后面就自然不乏跟风的人，
高杠杆、民间借贷的做法很快在房地产领域流行开来。
要命的是，温州这一套担保方式，是“互保、联保”+民间借贷，一面自己贷款，一面又给别人担保，像铁索连环把所有人连在一起共担风险，很多时候是救了一时之急，但死的时候就是一起死了。温州民间借贷涉及之广令人瞠目，根据央行温州中心支行报告数据，大约89%的家庭个人和59%的企业都参与了民间借贷。
和绝大部分房地产危机一样，
温州房价的催命符也是银根紧缩。
2011年，“四万亿计划”进入尾声，信贷投放门槛提高，随即整体性崩盘，“跑路”“跳楼”“地下钱庄清盘”是2012年、2013年温州的关键词，当地的金融体系分崩离析，直接导致了温州金融改革。
温州产业转型艰难，房价至今未能复起，前路漫漫，未知其时。
◈温州房价：
2011年11月：21000元/平米
2017年4月：15000元/平米
2011-2012年的鄂尔多斯
