10月上海房地产市场分析报告

10月，房地产市场情况明显有所起色，市场供应规模虽有所下降，但市场成交规模仍然上升。反映出在新一轮楼市利好政策效应释放后，对市场带来的作用还是比较明显的，市场呈现出企稳向好的态势。从新房市场看，市场成交规模出现上升，整体表现呈现企稳回升的态势。从二手房市场看，成交套数大幅回升，仅次于6月的年内最高水平。本文节选于《10月上海房地产政策跟踪与市场分析报告》,从土地市场、住宅市场、办公销售市场、商业销售市场四个方面对于2024年10月上海房地产市场进行回顾总结，并对市场发展趋势给予展望，为各界了解上海房地产市场提供参考。

土地市场

1 、10月共成交27幅，土地出让金额同比大幅下跌

10月上海共成交27幅土地，土地总成交建筑面积108.2万平方米，同比下跌75.2%；土地出让金192.6亿元，同比下跌72.6%。本月土地市场成交了第六批次集中供地地块，但由于总成交地块总数不如去年同期，且集中供地地块数量也较去年同期有差距，因此本月土地总成交建筑面积和土地出让金均同比大幅回落。从成交用地性质看，纯住宅用地幅数占比30%，商办用地幅数占比30%，工业用地幅数占比30%。从溢价率看，本月2幅住宅用地溢价成交，其中杨浦区定海社区G2-5地块溢价率相对较高，达到9.8%。

从年初累计成交建筑面积同比增速走势看，2024年1月，土地市场成交同比延续了上年四季度以来逐步上行的态势。2月同比跌幅回升至正增长区间，主要还是2月当月成交建筑面积同比上升明显所致。4月受到当月成交建筑面积同比下跌影响，累计成交建筑面积同比也呈现下跌态势。5月在当月成交建筑面积同比上涨的带动下，累计成交建筑面积同比跌幅收窄。三季度以来，随着各月成交建筑面积同比持续下跌，累计成交建筑面积同比跌幅不断加大。预计今年年底，由于上年同期基期值逐步上行，土地市场成交同比整体仍将延续目前的走势。

2、今年第六批集中供地地块成交，土地成交均价大幅回落

自2021年5月上海推出第一批集中供地后，住宅用地成交受到集中供地影响，月度成交差异明显。2024年以来，住宅用地供求规模均明显放缓。2月，上海发布2024年集中供地第一批次第一轮5幅地块出让公告，并于3月中旬成交。同时，3月发布了第一批次第二轮6幅地块的出让信息并于4月中旬成交。5月则成交了4月发布的第二批集中供地4幅地块。6月发布了今年第三批次集中供地4幅地块出让公告并于7月成交。7月则发布了今年第四批次集中供地5幅地块并于8月成交。随着新增住宅用地的逐步减少，住宅用地供应节奏也延续了放缓态势。9月仅成交了8月发布的第五批次集中供地的2幅地块。10月成交规模有所上升，但整体延续了今年以来的成交节奏。

从住宅用地成交价格走势看，2024年1月，住宅用地价格延续了此前整体下行的态势。3月由于住宅用地整体溢价率相对较高，因此推动价格快速上升，达到四年多来的新高。4月住宅用地整体质量有所下降，价格也出现回落。5月则再度回升至较高水平。7月虽然个别地块溢价率超过了10%，但由于其他地块质量较5月有所差距，因此，土地价格整体出现下降。8月，由于住宅用地区位相对较好，推动土地价格再度上升。9月，由于静安区曹家渡社区地块价格较高，推动住宅用地价格达到近年来的新高。10月，随着住宅用地质量的下降，土地价格大幅回落。可见，土地整体的质量对于成交均价有着直接的影响。

3、商办用地成交量上升，成交价格有所回落

从商办用地供求情况看，2021年以来，商办用地供求整体回落。2023年1月，受到春节假期因素影响，市场供求大幅回落，此后几个月延续了供求整体偏弱的态势，三季度整体供求上升，10月市场成交再度下滑，但此后两个月市场供求持续上升，均达到年内最高水平。2024年1月，市场供应再度放缓，市场成交则基本维持了此前两个月的规模。2月市场供求继续下行，达到历史较低水平。3月商办用地无供求。4月随着青浦、松江供应多宗商办用地，推动商办用地供应大幅放量。5月市场供应明显放缓，市场成交大幅上升，主要是消化4月份的供应。6月市场供求均大幅下降，其中市场成交达到年内较低水平。7月受到青浦、浦东、宝山推出商办用地的影响，推动市场供应大幅放量，8月市场成交则由于消化了7月的供应而出现上涨。9月市场成交明显回落，但市场供应仍保持了一定规模，并于10月集中成交。

从商办用地成交价格走势看，受成交用地结构影响，月度成交价格波动较为明显。2023年前两个月由于成交的商办用地基本位于郊区板块，因此价格持续回落。3、4月成交价格大幅回升，主要与成交的商办用地所处区位较好有关。5月以后成交价格整体下滑，11月成交价格下降明显，12月再度大幅上升，达到年内较高水平。2024年1月，成交价格明显下滑。2月成交价格回升至2023年12月水平，4月成交价格则大幅下滑。5、6月成交价格持续回升，但整体处于历史较低水平。7月成交价格明显回升，此后快速回落。9月成交价格再次上升，达到年内新高，10月则再度回落。预计后续由于商办用地成交结构的差异化，成交价格仍将延续明显波动的走势。

住宅市场

1、新建住宅成交规模环比上升

10月，上海新建商品住宅新增供应面积52.9万平方米，环比下跌27.3%，同比下跌42.0%；成交面积67.3万平方米，环比上涨43.3%，同比上涨12.2%。10月新盘供应节奏虽然有所放缓，但市场成交规模出现上升，主要还是得益于9月末推出的新一轮楼市利好政策效应的释放，市场整体表现呈现企稳回升的态势。

从供求走势来看，2023年1月，虽然供应回落明显，但成交仍然保持一定热度。3月随着上海新房供应的加快，成交也快速上升，4、5月则持续回落，这与二手房市场整体低迷导致购买新房的改善型需求放缓有关。6月随着供应大幅增加，成交再度回升，7月供求均明显回落，此后供应虽然继续上升，但受到政策效应减弱影响，成交整体未有明显起色。进入2024年，1月在市场供应节奏放缓的情况下，成交未能延续上年12月的上涨势头。2月由于春节长假因素，市场供求均大幅回落。进入3月随着供应的加快，市场热度有所上升，但此后随着供应逐步放缓，成交也随之下滑。6月在利好政策影响以及市场供应加快的带动下，成交出现回升。此后市场热度有所下降，10月在楼市利好政策影响下，成交有所回升。预计今年年底，随着楼市利好政策的持续推进，市场有望继续企稳。

2、新建住宅成交均价大幅下滑

10月，上海新建商品住宅成交均价为67041元/平方米，环比下跌25.0%，同比下跌7.2%。从新房成交价格走势看，自2021年11月以来呈现持续上行态势，直到2022年7月受到成交结构的影响开始回落。2022年10月以来，新房成交价格持续回升，2023年2月新房价格再度回落，此后整体保持平缓向上的走势。2024年以来，3月受到黄浦区中海·顺昌玖里、城投露香园、绿城·黄浦湾等项目集中成交的影响，新房价格升至近年来新高。此后新房价格整体回落，8月以来新房价格再度回升，特别是9月在翠湖天地六和庭等项目成交的带动下，新房价格达到近年来较高水平。10月受到成交结构影响出现下滑。预计今年年底，新房成交价格整体仍将保持相对较高的水平。

3、二手住宅成交套数大幅回升

10月，上海二手房成交22037套，环比上涨69.5%，同比上涨65.8%。随着9月底上海新一轮楼市利好政策的出台，购房需求得以提振，本月二手房成交套数继6月以后再度达到2万套以上。

从月度数据走势来看，2021年下半年，针对二手房的精准调控措施“学区房”新政和“三价就低”政策出台，导致市场快速降温。2022年受到疫情影响，二手房成交整体处于中等偏低水平。2023年1月受春节假期因素影响导致成交明显回落，2、3月随着疫情影响的逐步减轻以及信贷环境的放松，二手房市场成交持续回升。二季度受到市场二手房挂牌量上升导致交易周期放缓的影响，市场成交持续回落，此后市场成交整体趋于稳定。2024年年初以来，二手房市场成交持续下滑，3月随着传统销售旺季以及市场需求的释放，市场成交有所回升。5月以来随着利好政策效应的逐步释放，市场成交企稳向上，7月以来市场成交持续回落，9月末新一轮楼市利好政策效应推动了10月市场成交再度大幅上升。

4、二手住宅成交均价继续小跌

10月，上海二手住宅成交均价39182元/平方米，环比下跌1.7%，同比下跌3.7%。从月度数据走势来看， 2022年4月受成交结构的影响导致成交价格较高。此后，成交价格出现回落并整体趋稳。2024年2月成交价格出现明显下滑，此后成交价格整体逐步回升并相对稳定。随着9月底新一轮楼市利好政策效应的释放，市场活跃度有所上升，但由于市场挂牌量依旧较高，因此成交价格也呈现小幅回落的态势。

办公市场

1、市场供应再度放量，成交规模相对平稳

10月，上海办公市场新增供应面积16.4万平方米，环比上涨176.7%，同比上涨640.1%；成交面积3.4万平方米，环比下跌9.6%，同比上涨111.3%。10月办公市场供应规模再度放量，达到年内新高，成交规模则基本延续了近几个月的水平，整体相对稳定。

从供求走势看，2023年以来，1月供应出现放量，此后3月供求规模相对较高。10月供求明显减少，达到近年来最低水平。11月供求再度大幅上升，其中供应达到近四年最高。12月则受到11月供应去化的影响，成交也达到近年来较高水平。2024年以来，前两个月市场表现较低迷，3月以后市场供求整体有所起色，但仍处于历史较低水平，8月、10月市场供应有所放量，但市场成交整体未有明显起色，预计后续市场成交仍将延续这一态势。

2 、成交价格有所下降，处于历史较低水平

10月，上海办公市场成交均价为29124元/平方米，环比下跌13.1%，同比上涨16.0%。从历史价格走势看，上海办公市场成交价格整体呈现波动走势，主要还是受到成交结构的影响，成交价格在2020年2月达到历史高点后开始回落，自2021年8月持续6个月呈现相对平稳的态势，2022年5月在达到历史较高水平后快速回落。2023年以来，2月受到绿地外滩中心项目成交价格较高的影响，推动整体价格再度上升。3月以后成交价格整体呈现逐步下行并趋稳的态势。2024年以来，2月和5月成交价格上升较明显，6、7月成交价格逐月下降。此后整体回升并相对稳定，成交价格处于历史较低水平。

商业市场

1、市场供求规模均下降，但仍处年内较高水平

10月，上海商业市场新增供应面积5.8万平方米，环比下跌23.9%，同比上涨328.1%；成交面积7.1万平方米，环比下跌36.6%，同比下跌50.3%。10月商业市场供求规模均有所下降，但与年内各月比较，仍处于相对较高的水平，也延续了今年下半年以来市场热度有所提升的态势。