2018
年
5
月
23
日
作者：陈新
【李志轩】
中国酒店的发展如火如荼，而方兴未艾的房地产业所投资的酒店占了其中半壁江山，很多房地产老板对酒店多半是门外汉，复制模仿是他们建设酒店的基本路径。但各自的酒店情况不同，盲目的模仿很可能带来不利的后果，为了让更多的酒店投资人少走弯路，经陈新先生同意，从今日起，本公众号计划分十次分享陈新先生新作《如何走出中国酒店建设和管理的误区》中的部分内容。
作者简介：陈新
，南京人，中国作家协会江苏分会会员。
1981
年进入南京金陵饭店筹建处任英文翻译和培训老师，
1983
年金陵饭店（五星）开业后，先后任职于前厅部、营销部、总经理室、工程部和商场部。
1997
年任南京金鹰国际酒店（五星）行政总监。
1998
年任沈阳金都饭店（四星）执行总经理。
1999
年至
2002
年，任南京黄埔大酒店（四星）总经理兼无锡蠡湖宾馆（三星）总经理。
2003
年至
2004
年，任长沙君逸康年大酒店（四星）常务副总兼工会主席。
2005
年至
2007
年，任长沙时代帝景大酒店总经理。
2008
年任长沙隆华国际酒店（五星）总经理。
2009
年任黑龙江齐齐哈尔汇博集团总经理兼君汇国际酒店（五星）总经理。
2010
年至
2012
年，任长沙金麓国际大酒店（五星）总经理。
2013
年至
2015
年，任湖南原弘产房地产开发有限公司总经理兼湘潭新都酒店（五星）和晶都酒店（三星）有限公司总经理。
2016
年至今任方廷（香港）酒店管理公司总顾问，兼湖南、四川、江苏等省的酒店顾问。已出版译著和专著
18
部，在报纸和期刊上发表各类文学作品及饭店论文二百余篇，累计出版三百多万字，其成果被收入《中国世纪专家》、《中国当代翻译工作者大词典》以及《当代湘籍著作家大辞典》。
常常因好友之邀，去帮助一些业主审看所投资的酒店项目。有些是处在项目报批阶段，这种情况比较好，因为出现的种种问题可以在策划时解决，不会影响以后的建设和管理，
但有些项目建筑已经封顶，有的机电已大面积施工，有些装修队伍已全面铺开，这是令人头痛而又十分遗憾的事。
每次顾问那些正处于项目报批阶段的酒店，几乎无一例外的，董事长会组织设计师和基建班子的所有人，抱来设计好的项目总规图，听取我对图纸的意见。我总是笑而不看那些所谓专家设计好的总规图，指出其中一定有许多原则性的错误，因而没有看的必要。有的项目董事长听了我这番话后，和颜悦色地耐心地听我讲述对项目的总体规划意见和具体设计要求，听完后他们觉得很有道理，自然地收起了图纸，因为他们心里已经否定了那些设计。有的酒店董事长听了我的话后，便满脸不悦或略带愠色地发问，怎么连图纸都没过目就知道有错、又是原则性的错误、而且是许多错误呢，难道你是一个能掐会算的圣人不成？于是我只好认真翻开图纸，一页页地解释着其中许多不妥之处，从建筑到水电消防设计，从外形到功能布局，从酒店规模到客源结构，从酒店投资到酒店回报，也几乎无一例外的，他们听后张口结舌，都感到言之有理，起码觉得照我所说去做，不但省去一大笔不该花的冤枉钱，而且能少走很多不该走的冤枉路。
有些投资人或所谓的设计管理专家会情不自禁地问我未见图纸就能知其错误的秘诀
，我总会告诉他们，如果我看过一百个酒店项目的图纸，它们都或多或少地犯有许多原则性的错误，而且有许多错误具有惊人的相似之处，那么，你们的酒店作为要看的第一百零一个项目，肯定就会出现一些共性的问题，这就是我为什么不看总规图就知其不能使用的缘故，我所希望的是能节约有限的顾问时间，尽可能详细全面地讲出自己对项目的总体设计，业主和设计师可以根据我的设计原则，真正深化设计出一套能够造就富有生命力酒店的图纸来。
每每参与建设筹备或顾问他人那些已处于建筑或装修阶段的酒店，常常我会要工程暂停，因为有太多酒店的总体设计有误，盲目建起来的酒店会给后期工作带来致命伤，工程越早停下，重新审读设计方案，尽快纠正错误，那么以后的损失就越少，这真是
“
磨刀不误砍柴工
”
啊！
现实情况是，凡是我亲自主持建设或顾问他人的酒店项目，只要业主听从劝告而停下已经上马的工程，花费少量时间修改方案，然后再启动项目，那么在以后的建设、特别是建成后在酒店的经营管理中，这些业主无一例外地尝到了甜头，都会由开始的怀疑不理解到渐渐地接受、心服口服乃至发自内心的感激。有些业主则比较固执己见，或是因为担心停工带来的种种负面作用，或是因为碍于面子不愿推翻自己原先拍板的方案，或是因为对我这个没有任何设计资质证书的专家身份的不信任，这些业主我行我素，一如既往地按既定方针办，结果在后来的建设和经营管理中，我所说的话都一一得到了验证，有的工程不得不中途停下，有的酒店建成后其前期隐埋的苦果在滋生蔓延，不断地侵害着酒店生命机体，这些业主也无一例外地陷入深深地自责和后悔中，并发誓下次再搞酒店一定预先照我的概念做好总体设计，
可遗憾的是，他们还有下一次搞酒店的机会么？
中国酒店的发展如火如荼，而方兴未艾的房地产业所投资的酒店占了其中半壁江山，
这些房地产老板对酒店多半是门外汉，复制模仿是他们建设酒店的基本路径。
但此一时非彼一时呀，各自的酒店情况不同，盲目的模仿很可能带来不利的后果，为了让更多的酒店投资人少走弯路，我把历年来积累的成功经验以及失败教训总结成以下心得，供读者明辨参考。
一、所在位置适不适合做酒店，适合做什么样的酒店
一般来说，只要是市场价值比较大的土地都可用来建酒店，因为土地只要具有一定的市场价值，那么其地理位置就不可能十分偏僻，道路就不会十分简陋。所以，
凡地处商业区、风景区、政府所在地、大学城以及住宅区等区域的土地，都适宜建酒店。
但问题的关键是，
在什么地方做什么规模、什么档次、什么类型的酒店，若是对投资什么样的酒店心中没谱或概念不清，那么业主就很可能犯下方案性的错误。
比如规划红线紧挨着主要交通干道、后院或地下没有多少停车位的建筑，就不宜用作高星级或商务酒店，但可以考虑用作低星级或经济型酒店。若该区域
5km
半径内三、四星级酒店林立而独缺更高档次的酒店，就可考虑建设一家五星级酒店，因为同质产品竞争经营是有很大风险的；同理，若是该区域缺乏四星级或经济型酒店，那么就可考虑建设四星级或经济型酒店的方案。有些酒店偏离闹市区、周围配套服务项目匮乏，但只要通往酒店的通路宽畅，交通设施良好，就可用作高档次度假型或会议型酒店。有些地处中低档消费区域或居民住宅区里面的酒店，就不宜把它们建成高星级酒店，只宜建低星级或经济型酒店。
不管是什么档次的酒店，尽可能不要选在高速公路口、高架桥下以及城市的单行线旁，不要选在车辆进出酒店不方便的地方。
二、业主有没有充裕的资金建设酒店
每当我向业主提出这个问题时，业主们的反应是惊人的相似：
先是嗤之以鼻，继而是漫不经心，最终为铿锵表态，一句话，他们有钱，而且资金充足，他们不仅要把酒店建成，还要建成同档次中最好的酒店。
确有个别业主在建设酒店过程中，资金到位，工程顺利，一气呵成完成了酒店的建设，可更多的业主捉襟见肘，有的中途被迫停工，有的项目成了烂尾楼，有的到处借债，有的因为建了一座酒店而拖垮了整个企业，有的即使建成了酒店，也是颤颤巍巍、跌跌爬爬，死撑活挨熬到了酒店开业。
投资少的小酒店情形好些，
大凡上了规模档次、投资较大的高星级酒店，有几个业主没有遇到过资金难题的呢？
举例来说吧，笔者在至今三十余年的酒店人生涯中，曾事主政府所属酒店、大型国有企业酒店、大型上市公司辖属酒店、外商独资酒店、私营房地产企业酒店，在他们建设酒店的过程中，没有一家投资人不为断了建设的资金链而发愁的。所以，请那些大凡要建酒店、特别是高档豪华酒店的投资人切记，要充分做好这方面的心理准备，要经常自问笔者这个问题，真正做到有备而来，遇事不惊，才能真正承担起对自己、对员工以及对社会的责任。
具体来说应注意以下几点：
（
1
）量力而行、看菜吃饭。
有许多房地产企业手中有两千万资金，就去接需要投资两个亿的项目，通过各种融资手段，许多企业还真的取得了成功。于是，他们就把这种模式引申到酒店项目，
殊不知普通房地产和酒店项目是两种截然不同的投资概念，住宅和写字楼只要建筑封顶就可取得房屋销售许可证，就可通过售房所得产生可观的收入，只要在开发前期顶住资金压力，后续资金就不成问题；
而投资酒店的情形就大不一样，
酒店建筑封顶最多只是整个建设工程投资的三分之一、甚至是四分之一，
也就是说，除了产权式酒店之外，
建筑封顶后不但没有任何资金回笼，相反还要准备大量的超过土建约三倍的资金投入到酒店的后续建设中，
没有一定实力的业主最好想清楚了再投入，看看自己到底能拿出多少钱，能从各方面渠道融资多少钱。若资金充足，可以把酒店建得规模大些、档次高些、豪华气派些，反之就要严格做好预算，计算好资金分批到位时间，把握好施工工期，控制好资金使用量，不要贪大求洋，能够实实在在地把酒店搞上去就行。
（
2
）不要轻信设计师的工程费用概算。
业主在投资酒店过程中，为了筹措准备所需的建设资金，必须对总投入做到心中有数，因而往往要求各类设计院对所设计的建筑、机电和装潢等主要工程做出投资测算。但是，
这类设计师所做的概算往往不可信，真正投入的资金要比测算的多许多，除了材料、人工的涨价等不可预见因素外，还要把工程的改动改造等不可预见因素考虑进去。
比如，在设计酒店建筑时最好要设计一至两层的地下室，由于地下水土等情况的不确定，承接土建的工程队伍是不敢像对待正负零以上的主体建筑那样采用包死结算的方式，碰到运气不佳难以打桩的项目，
仅在地下室工程的投入上就会花上许多意想不到的资金
。
再说机电安装，设计师一般是按中档配置的设备来测算费用，但酒店、特别是高档酒店往往采购的是价格较高的合资或进口品牌设备，开关插座电线管材也都高于住宅写字楼所用的档次，这样机电安装这一块的费用一下子可能会突破许多，
机电设计师往往估计不足
。
而室内装潢呢，虽然室内设计师精心拿出了研磨已久的美轮美奂的效果图及施工图，但要他们拿出一个根据其作品测算出来的较为靠谱的装潢投入，没有一个设计师能够做到，他们只能根据酒店的档次星级、依据行业内的经验算法，给业主交上一份想象的装潢费用概算，小酒店可能与实际投入相差几百万元，大酒店可能与实际投入相差几千万乃至上亿元。
也难怪这些设计师，这里有他们的水平和责任因素，更多的是市场的变化，工程的不断改动，业主在实施过程中的决策调整。所以，
业主千万不要只依据设计师提供的预算来准备建设酒店的资金。
（
3
）不要轻信酒店管理者提供的筹备费用预算。
除建设费用外，酒店开业前业主还要准备一笔可观的开业筹备费用，若是请了酒店管理公司，不但要给管理公司派来的工作人员发高额工资，还要向管理公司缴纳一笔数目可观的筹备顾问费，开业时间拖得越久，筹备费用就越多，加上各种保险、食宿费、洗衣费、交通费等等，花在管理公司以及派驻酒店人员上面的费用就有一大笔。除此之外，酒店筹备物资的采购费、人员招聘及培训费、新入职员工薪资待遇、前期宣传推广费等等费用，一般来说，管理公司或职业经理人所做的筹备费用预算，实际操作中多半都会超支，有许多项目超支还很大，业主在这方面也要有心理准备。
三、建成后的酒店能不能赚钱
每当听闻业主自诩要把自己投资的酒店做成当地第一、十年不落伍这类的豪言壮语，我就打心眼里担心，难怪全国高档酒店的建设热潮一浪高过一浪，少数专家虽一再警告防止产能过剩，但正如螳臂当车，作用何在呢？撇开
1997
年亚洲金融风暴后的五年、中国酒店全行业亏损不谈，新世纪的到来，随着中国经济的持续高速增长，中国占
80%
的酒店仍处于微利或亏损状态。所以
，所有投资酒店的业主应该保持高度警惕，
一定要把效益作为衡量投资酒店是否成功的唯一标准
，如果靠输血维持经营的酒店一定是不健康的酒店，更不会成为人们喜爱的品牌酒店。
行业内流行的
“
一年亏、二年平、三年赢
”
以及
“
管理者是不管折旧的
”
类似说法，都是对业主、对社会不负责任的行为。
业主不但要准备好足够的资金一鼓作气地将酒店建起来，而且要保证建成后的酒店能在尽可能短的时间内进入盈利状态，这种盈利的算法是不仅要消化掉经营当中的成本费用和税金，还要承担起业主的贷款利息（或折旧，或产权式酒店的业主回报），甚至尽可能用酒店第一年或加上第二年的利润消化掉在酒店筹备中除了固定资产和递延资产投入的所有筹备开支。
为了达到这个目标，业主在投资酒店之前要认真科学地计算和控制好前期的建设和筹备费用，同时也能基本准确地测算出今后酒店的毛利润和净利润，
如果毛利润和净利润为负数，则酒店就意味着亏本，那么业主就要设法请专家找出原因，或是调整建设阶段的一些不合理投入，或是调整开业后的销售政策、经营思路、管理成本等策略。
若努力再三，净利润的测算始终为负数或负数很大，业主就不能考虑投资酒店；若经过调整，净利润为正数或盈利可观，业主才能做出投资酒店的决定。
对于一个深谙其道的专家来说，做出这种测算非常容易，可是对于一般所谓的冒牌货来说则是难于上青天，因为真正的专家必须懂得酒店的系统工程，
而懂得系统工程的酒店通才可谓凤毛麟角
。
四、酒店的建筑设计
正确的设计程序是
，在做建筑设计的同时，应当请机电、室内设计公司以及酒店经营管理专家参与其中，只有这样，建筑设计师才有明确的方向，以后的机电、室内设计人员才会少走弯路，酒店管理者才能方便使用，这样设计出来的酒店才有生命力。
（
1
）酒店的朝向。
……
（
2
）酒店的外形。
高层住宅和高层酒店建筑不能设计成异型或造型复杂的外形，因为异型结构常常不能用混凝土结构，只能采用部分或全钢结构，建筑成本很高，而住宅是供居民居住使用，即便用作投资，也是通过单位面积来产生效益的，所以建筑成本过高就会少人问津。
酒店与住宅情况相仿，它也是通过单位面积创造出的服务产品来实现利润，
若建筑成本太高，酒店的折旧就会加大，经营者的负担就会显得很重。
但是像银行、证券大厦或高档写字楼，采用异型结构，设计成造型独特、观赏性强的外形，非但能给城市的建筑群带来一些活力和变化，而且能提高建筑的品位和档次，这样的建筑外形成本可能较高，但开发商可以通过较高的售价来消化，因为其中的使用者通过公司贸易和商业运作，可以创造出住宅或酒店无与伦比的令人不可想象的利润。
……
（
3
）酒店的外墙。
酒店不同于住宅、写字楼或政府办公、银行证券大厦，需要昼夜提供比较舒适的恒温环境。因此，酒店外墙首先要考虑保温性能，玻璃幕就不适宜使用。其次要考虑节约投资，那么铝板就基本不在墙体饰面材料的选择范围之内，档次较高的酒店可在外墙上刷氟碳漆。
……
（
4
）酒店层高及每层楼面积。
地下室的层高以
4.5m
为宜，裙楼的层高以
4.8m
左右为宜，若是高星级酒店的多功能厅，最好用钢网架结构，净高为
5m
以上为宜。主楼每层的高度：五星级为
3.6m
，四星级为
3.4m
，三星级以下或经济型酒店可为
3.2m
。高层建筑酒店的设备转换层不能做得太矮，高度最好在
2m
以上为宜，便于酒店作为后勤服务区如办公或仓储使用。
为最经济地利用好消防通道和消防电梯，高层酒店的主楼每层面积在
1500
㎡或
3000
㎡为宜，从经营和管理角度考虑，与主楼面积相匹配的裙楼的每层面积应是主楼每层面积的
2.4
倍，而地下室的每层面积应为主楼每层面积的
3
倍。
与住宅、写字楼等其他建筑都不同的是，
酒店需要较大的后台服务区域和足够的停车场，因此大凡用作酒店用途的建筑地下室以建两层为宜。
（
5
）酒店雨篷和广场台阶。
……
（
6
）其他应注意的问题。
高星级酒店必须有一定的配套服务项目，因而必须设计裙楼，为了让多功能厅气派而方便使用，最好采用网架结构，以便取消厅内的立柱。建议大堂和其他区域尽可能少用或不用圆柱，否则会加大建筑和装潢的投入。
……
五、酒店的机电设计
若把酒店比作人的话，那么其建筑就是人的骨骼，装潢就是人的衣服，机电就是人的五脏六腑，器官筋络。
机电设计得不合理，就会影响其功能的正常使用，就会减少其寿命，业主往往重装潢而轻机电，这是万万不可的。在策划酒店机电设计时主要考虑水、强弱电、消防、空调、洗衣房、电梯等方面的内容。
（
1
）水。
……
（
2
）强弱电。
强电系统应注意的是电的总容量，各地设计院在取量时配的负荷过多，不但给酒店加大了许多初始增容费，每月还必须多付变损费，而且占用了电力设施资源。
由于酒店各个区域的功能不同，使用的总量常常大大低于设计院计算的负荷。在计算总负荷前要确定酒店功能布局，然后详细算准每层楼的用电量，再排布好各层楼各用电区域的使用时段，这样计算出的总负荷才是科学的。
高星级酒店、电网不发达、非真正意义上双回路供电或电力不足地区的酒店都应配置发电机，而且其容量不仅能满足消防系统所需，而且要能带客梯、照明、部分负荷的动力和空调，满足停电时经营基本需求。
……
以上问题都是在设计阶段须弄明白的。
（
3
）消防。
绝大多数酒店的消防设计在酒店功能布局没有真正确定之前就已完成，所以，建筑中的许多消防预埋都弃而不用了，有些酒店甚至在功能布局还未确定之前就把消防所有工程做完，这样的浪费就会更大。
科学的做法是，待室内设计师设计好图纸，经建筑、机电设计师会审，业主拍板认可后，建筑设计师按照室内设计的功能布局图把消防系统设计完成，这样才能将消火栓、烟感喷淋、消防卷帘、消防通道等消防设施布置合理、设计到位，以后的工程才不会反复改造。
