一个小小道理
PM18:30,Jun.22rd,2017
文︱刘德科
前阵子，有场演讲，讲房产品的变革，现场是顾家家居（603816.SH）高管及研发团队——
▲刘德科《中国房地产迭代趋势》PPT第1页
家具是房产的下游产业，他们很关心房产品本身的变革。当然，这些变革，我们购房者更应该关心。
所以，今天把其中一部分拎出来。其中最大的一个变革，是户型面积趋小。
我们先来看户型面积的年代差异——
▲刘德科《中国房地产迭代趋势》PPT第4页
这十几年来，两房户型从 100 多平米缩小到了 75 平米左右。
房价越来越高，但是收入追不上房价，所以就只能缩小面积
，以控制总价。你可以嫌弃 75 平米太小，但是买一套麻雀虽小的两房户型，总比买不起房子好。
当然，还得说一句逆天的话：在一二线城市，现在买 75 平米两房，还不是最佳选择，因为房价还不够贵，嫌弃 75 平米太小的人还大有人在。只要嫌弃的人多，它就不是最佳选择。
我们再来看户型面积的城级差异——
▲刘德科《中国房地产迭代趋势》PPT第5页
这是今年 5 月份商品房的平均销售面积。从深圳到大理，你会发现户型平均面积差异巨大，还是那个令人不悦的道理：深圳
单价绝对值
高，大理单价绝对值低。
接下来我们来看一下几个主流面积段的典型户型。这里，我们不太关心户型本身的合理性，我们更关心面积缩小的趋势下，户型大概是什么样子。
这是典型的 90 平米，三房两厅两卫——
▲刘德科《中国房地产迭代趋势》PPT第6页
如果你的城市还没能做到
90 平米三房两卫，那么别急，很快就会出现。
这是典型的
110
平米，四房两厅两卫——
▲刘德科《中国房地产迭代趋势》PPT第7页
当然，110 平米做
四房两厅
，还是少见，但它反应了房产品面积缩小的趋势。
这是典型的
170
平米，五房两厅三卫——
▲刘德科《中国房地产迭代趋势》PPT第8页
放在从前，五房户型至少是 220 平米。
170 平米当然比 220 平米要狭窄，但不是同倍率缩小，因为现在的户型设计比过去更精细，面积浪费更少。
所以，现在虽然单价上涨了，但是户型设计更合理了，也算是对高房价的一种小小补偿。
刚才说的都是高层住宅，现在我们来看排屋和别墅的户型面积变革。
这是当前的典型排屋户型，137 平米，四房两厅三卫——
▲刘德科《中国房地产迭代趋势》PPT第9页
放在从前，这么小的面积做排屋，是不可想象的。但现在地产商是挖空心思做小排屋——对于购房者来说可以控制总价，对于地产商来说可以创造更高的单价溢价率。
这是当前的典型别墅户型，183 平米，四房两厅三卫——
▲刘德科《中国房地产迭代趋势》PPT第10页
这个别墅户型，出自著名的蓝城·桃李春风，183 平米差不多是这个楼盘中最大的一个户型了。所以，你会发现，过去的那种大别墅做法，动辄三四百平米甚至五六百平米，已经过时了——除了极少数超级高端的别墅区，大别墅才有意义。
或许你会说，我们列的这些户型，都是一二线城市，并且是房地产比较发达的一二线城市才有，但是别急，它们会向三四线甚至五六线城市蔓延，不管是高层住宅还是排屋别墅，基本上都会是这个趋势。
几年前，吴晓波同志提出了
「新四化」，最后一条是
「一切流行都将城乡一体化」，他举例说，甘肃县城里的一个少年跟上海的少年，可以同一时间买到最新款的名牌运动鞋，这在过去是不可能的。
房产品比快销品要慢一拍。现在，
房产品的「一切流行都将城乡一体化」
终于萌发了一点苗头。为什么现在四五线城市的地价拍得这么高？其中一个隐形的原因是，一些房企把一二线城市的最新一代房产品带到了四五线城市，单价可以卖得更贵，但总价未必贵多少。
▲刘德科《中国房地产迭代趋势》PPT第11页
今天就讲这么个小小道理，你一定懂，但是买房的时候未必会那么在意。
得在意。
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