楼市还是最好的投资品吗？至少在今年上半年各家机构发布的数据上看，投资的需求已经被抑制：在多重调控政策的重压之下，一二线城市的楼市已经出现全面降温。业内人士预计，今年下半年，这样的趋势仍将持续。
上半年，全国楼市迎来了“史上最严”的调控政策。多地对于楼市的政策不断加码，不少一线城市迎来限购、限贷、限价、限售、限商的“五限时代”。杭州也毫不例外地各种组合拳出击，"限字令"层层加码。
一二线城市在3月调控后，数据逐渐开始反映出调控影响，网签成交量持续走低，市场开始进入调整周期。而三四线城市虽然继续高位运行，但整体涨幅被拉动下行。
京城6月的二手房成交量跌破1万套大关。链家研究院统计数据显示，6月京城二手房成交量为8918套，同比减近三成，环比降17.4%。根据该统计数据，“3·17新政”后的4至6月，北京二手房成交量依次为1.69万套、1.08万套和8918套。
而据伟业我爱我家集团市场研究院数据统计，2017年上半年北京全市二手住宅网签总量约8.7万套，环比2016年下半年减少36.5%，同比2016年上半年减少35.8%，北京二手房网签量结束了自2014年上半年以来连续增长的态势。 “成交的几乎都是降价幅度比较大的。”金融街地区一房屋中介经纪人小刘介绍，这几个月，自己所在的中介机构一直都在下调房屋代理的价格上限，平均每月均价下调1万元。
随着北京二手房市场交易量的持续回落，房价也在逐步企稳。
一线城市二手房贷环比下跌
预计今年二手房跌幅还将加大
当下楼市就一个关键字——“降”。除了量价齐降之外，楼市杠杆也步入了下降通道。
从地产金融服务中介伟嘉安捷获悉，6月北京二手房贷款市场成交量环比上月再下跌15%左右。另据了解，目前各家银行贷款利率，尤其是二套房的贷款利率普遍上升20%，且各家银行从批贷到放款的速度都比较慢。由此，除了少数具备经济实力购房人群选择全款支付之外，大部分普通购房人则普遍处于观望中。
“在经历几个月连续下跌后，银行贷款环境及购房人贷款需求的收紧，使得成交量进一步呈现‘冷却’态势，也由此导致整个房贷量下降。”伟嘉安捷分析师吴昊说。
目前，“包括北京在内的一线城市，均呈现出购房人出手入市意愿降低的态势。在严厉的调控之下，市场的‘低温’将持续至下半年三四季度，短期内不会出现大幅回升。”吴昊说。
“2014年曾经经历过的二手房价下跌10%的情况，或将在2017年再现。”伟业我爱我家集团副总裁胡景晖说，由于今年的调控力度比2014年还要严格，预计今年北京二手房房价的跌幅有可能超过10%，从三季度开始，价格下跌的区域和跌幅有望进一步扩大。
“热点的一二线城市全面进入调控周期，房价涨幅明显收窄。”中原地产首席分析师张大伟预计，从趋势看，四季度房地产销售数据的涨幅很可能降到个位数。
张大伟认为，一二线城市已经基本完成去库存任务，预计后续政策有可能会在经济企稳的情况下，房地产调控持续加码。从市场走势看，一二线涨幅回落已经出现，预计很快在三季度出现环比下行，三四线城市依然会在投资需求推动下，有轻微上涨的表现。整体市场的热度从过去的一二线转移到三四线城市。
今年上半年，楼市调控政策持续收紧，毫无松动。就在6月底，北京市住建委发文敦促房地产企业加快新房入市，郑州也出台限价政策。截至6月底，全国已经有60个地级以上城市和31个县市出台调控，由此可以断定，楼市降杠杆也会持续相当一段时间。
银监会风控越来越严
信贷收缩还将继续 中小房企压力山大
今年4月，银监会关于银行业风险防控工作的指导意见提出，银行业金融机构要建立全口径房地产风险监测机制，将房地产企业贷款、个人按揭贷款、以房地产为抵押的贷款、房地产企业债券，以及其他形式的房地产融资纳入监测范围，定期开展房地产压力测试。
事实上，“自去年8月份以来，针对房企的资金监管逐步趋严，房企融资渠道限制扩散至私募资管，房企资金监管进一步趋严。同时，中央还加强了对政府土地储备相关的金融管理，在明确发行土地储备专项债券的土地储备项目应当有稳定的预期偿债资金来源的同时，要求不得承诺将储备土地预期出让收入作为融资平台公司偿债资金来源。”中国指数研究院常务副院长黄瑜说。
在金融去杠杆的大背景下，楼市信贷收缩还将持续，开发商的融资成本随之上升，特别是对中小开发商而言，资金链进一步绷紧。“我们的融资成本还能控制在7%至8%，但是有些小房企日子就不好过了，有些公司的融资成本甚至超过10%。”重庆某大型开发商负责人说。
