城中村改造 | 城中村改造的序章——对北京丰台马家堡路“原拆原建”项目的点评

北京丰台马家堡路“原拆原建”项目在同意率、资金筹集、楼层扩建等方面存在特点，可为后续城中村改造提供重要参考。

北京丰台马家堡路“原拆原建”项目 ：近日北京丰台马家堡路68号2号楼启动“原拆原建”工作，楼栋建筑面积1921平方米，共涉及相关居民90户，重建签约率100%，预期需要2年时间。

项目位于一线城市北京，是城市更新的重要试点案例。 《北京市“十四五”时期城市更新规划》提出要加强试点案例的宣传推广，形成一批可复制可推广的更新案例。城中村改造与危旧楼房改建属于城市更新的不同子类，马家堡路项目作为危旧楼房“原拆原建”的试点案例，也可为后续一线城市开展城中村改造提供参考。

项目在扩建、资金筹集等方面存在特点，对后续城中村改造的推进存在一定的借鉴意义。 项目有以下四个特点值得关注：

（1）前期达成合议时间短且同意率高，映射制度建设的重要性。 项目前期推进速度快，完成全部居民签署同意书仅耗费约50天，与相关政策相对完善有关：北京于2020年出台《关于开展危旧楼房改建试点工作的意见》（“178号文”），其中对于土地政策、资金政策、工作流程等做出清晰规定，作为项目推进的根本指导。

（2）项目建筑面积的扩张可以通过楼栋扩建加高的方式实现。 该项目以增加楼层的方式实现对楼栋建筑面积的扩张，从原有的地上4层扩建至地上6层，从而实现户内使用面积增长至少2倍。

（3）产权方通过投资并运营扩建的底商部分参与改建项目。 项目扩建地下一层用以提供商贸服务，由产权方出资改建并运营。

（4）项目由居民、产权方、政府三方共同出资，居民负担新增面积对应的费用。 “178号文”中规定改建资金由政府、产权单位、居民、社会机构等多主体共担，具体到该项目：居民负担新增面积对应的费用，产权方负担新增地下一层的费用，剩余由政府提供1111万元的补贴，合计项目总造价约4000万元。

投资建议： 行业改革已经进入深水区，新模式将带来行业新的发展机遇，中期推荐龙头保利发展等，全年继续推荐园区公司，中新集团、招商蛇口等。同时，新增关注资产端仍然健康的企业，预计随着市场的调整、债务的化解，将迎来困境反转的机会，预计会在2024年逐步体现。

风险提示： 城中村改造对周边商品房市场带来冲击