本文主要介绍了天河区的新房项目天河都荟的相关信息。该项目位于天河智慧城板块，具有超高使用率、便利的交通、成熟的商业配套以及低容积率等优点。同时，也提到了项目的一些缺点，如教育不确定性、小区规模局限和可能的噪声粉尘影响。文章还详细描述了小区的基础信息、产品详情以及适合购买的人群。
天河都荟是天河区的新房项目，位于天河智慧城板块，具有地段优势。项目有超高的使用率，72m²就能做三房两卫，降低了刚需在天河买到新规新房的门槛。
天河都荟的优点包括地段与使用率优势、交通效率、商业配套成熟和低容积率等。缺点包括教育不确定性、小区规模局限和可能的噪声粉尘影响。
天河都荟小区包含4栋楼，绿化率为20%，容积率为2.0。小区内设有酒店式大堂、下沉式会所、双泳池等多元化空间。户型面积从72-152㎡不等，满足不同的购房需求。
天河都荟适合在天河智慧城、金融城、珠江新城、琶洲等地工作的刚需和改善型购房者。刚需购房者可以购买小三房户型，而改善型购房者可以选择大户型产品，享受小区的低容积率和丰富的景观资源。
天河区
的项目
一直
挺瘦市场瞩目，但过去大部分时间，天河的新房清一色走改善路线，价格基本劝退第一买房额度刚需买家。
近期，天河智慧城板块的
珠江
天河都荟
即将在这周
开放营销中心和样板房，
虽然天河都荟的地段不属于天河的核心区域，但地处天河智慧城，各方面的配套都挺完善。
特别是超高的使用率，
72m²就能做三房两卫，加上吹风价不到5万/m²的单价，大大降低了刚需在天河买到一套新规新房的门槛。
天河都荟有什么优缺点，适合哪些刚需客户考虑，那就跟着我一起来看看吧。
①
地段与使用率优势：
项目地处天河智慧城板块，周边汇聚不少大型企业。作为天河智慧城首个
120%使用率的项目，在区域内具备稀缺性。
②交通效率：
项目南地块距离
21号线仅600米，北地块距离约900米，步行10 - 13分钟即可到达。
通过21号线换乘，可轻松抵达磨蝶沙、员村、天河东、琶洲、金融城、大学城等地。
项目门口还有公交直达金融城、天河北、科学城等区域，自驾走华观路、科韵路或广园快速，半小时内可到达珠金琶区域。
③商业配套成熟
：
除自身配建底商外，距离小区
500米处有广百广场、万科云城商业中心、时代E - PAPK商业街等商业配套，能满足业主日常生活需求。
稍远还有三溪的美林天地、山姆会员店、华润万家等大型商超。
④低容积率：
项目容积率仅
2.0，属于天河智慧城少有的超低容积率社区，居住舒适度较高。
①
教育不确定性
：
项目未配建小学，只能入读附近的华阳集团新塘小学，但存在不确定性。若在开盘前学校方面能有更明确的安排，将更具吸引力。
项目地块较小，仅规划
4栋住宅，导致小区园林面积较小。
3栋和4栋挨着马路，且小户型72平基本望马路，噪音和粉尘问题可能会对居住产生一定影响。
户数：
284户
栋数
: 4栋
绿化率：
20%
容积率：
2.0
梯户比：
2梯2户、2梯5户
总楼高：
14-24F
户型面积：
72-152㎡ （塔楼为72-85-105-123㎡，板楼为152㎡）
项目预计价格为
4.5 - 5万，300多万即可上车。
其中72平和85平为小三房户型，更适合刚需家庭；
改善四房有105平、123平、152平，可满足不同预算家庭的需求。
本周末开放营销中心和样板房时正式收筹，认筹金5万，开盘享98折以及优先选房。
如前文所述，项目与
21号线距离适中，南北地块分别距地铁站600米和900米。
乘坐21号线到11号线天河公园站，可便捷到达多个重要区域；也可坐到4号线黄村站前往琶洲、金融城、大学城。
项目周边道路交通网络发达，自驾出行方便，到珠金琶区域距离适中，耗时较短。
按照拿地要求，项目需配建一所幼儿园和一所
30班的公立初中。
有小道消息称该公立初中可能改为九年制学校，目前还在协商中，且此前销售透露学校计划引进广州中学办学。
若配建学校用地不改为九年制，小学需附近统筹，目前初步文件显示可能为华阳新塘小学。
板块内还有在建的清华附中湾区学校二期，预计2026年完工。
除自身底商外，周边
500米范围内的广百广场、万科云城商业中心、时代E - PAPK商业街等，能充分满足业主的日常购物、休闲需求。
距离稍远的三溪的大型商超，为业主提供了更多消费选择。
小区周边有天河湿地公园、火炉山森林公园，紧邻杨梅河，周边还有广州医科大学附属中医医院（天河院区）、中山大学附属第三医院（岭南医院）。
天河都荟首层打造酒店式大堂，设有下沉式会所，配备双泳池、休闲平台、儿童空间、康体设施、会客区域等多元化空间，小区内部为主题园林。
首推北地块，由
4栋住宅组成。建面72 - 123平分布在3、4栋，其中85平货量最多。1、2栋为152平大平层产品，2梯2户，仅54套，南北对流，东南向可观杨梅河景。
天河都荟适合在天河智慧城、金融城、珠江新城、琶洲等地工作的刚需和改善型购房者。
对于刚需购房者而言，项目的小三房户型，如72平、85平，总价相对较低，且交通便利，能满足日常通勤需求，周边商业配套也能满足基本生活需求。
对于改善型购房者，105平、123平、152平的大户型产品，空间尺度大，居住舒适度高，小区的低容积率以及丰富的景观资源，也符合改善居住品质的要求。
