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来源：宁波晚报（nbwanbao）
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宁波的孙先生夫妻俩最近因为买二手房的事很郁闷。付了定金后，由于房价猛涨，房东反悔不肯履约，甚至玩起了“人间蒸发”。可是先付的定金怎么办？
孙先生夫妻俩的遭遇并非个案。记者从多家房产中介了解到，在二手房交易中，由于房价上涨导致房东不肯继续履行原来约定的情况挺常见。尤其是今年以来，房价上涨，不少房东在收取定金后要求涨价或者不肯再卖房。
孙先生夫妻今年2月初看中了一套二手学区房，并和房东签订了合同，以300万元成交。
他们通过中介向房东支付了10万元的定金。合同中约定，如因孙先生一方违约，房东不退还定金。关于房东违约的责任，则约定为给买受人造成损失的，房东承担赔偿责任。
由于需要时间筹款，合同中约定，余款分三次支付。其中，第一笔余款150万元在7月15日前支付。
7月初，孙先生夫妻筹集好了150万元，兴冲冲地打电话给房东。可是，房东却支支吾吾，说房子不想卖了，可以马上退还定金，匆匆挂了电话。孙先生急了，再打电话，对方却不接了。
孙先生焦急地找到中介，中介透露，房东不肯卖房的主要原因是这几个月房价猛涨，这套房子涨了40多万元。他说，房东表示愿意将收取的10万元定金退还孙先生，并再赔偿10万元。
孙先生自然不肯同意。一来，家里人希望买下这套学区房早日解决女儿就学问题；二来，房价涨了这么多，即使房东肯双倍返还定金共20万元，也不足以弥补自己的损失。
孙先生想尽办法和房东沟通。没想到，房东的态度变得强硬，甚至放下狠话：“要么你拿回定金我再赔你点，要么你连定金都拿不到。”
孙先生很快明白了怎么回事——房东拒绝提供账户，并且再也不肯接电话。
“没有账户，我就没办法在约定的付款期限前把第一笔余款150万元汇给他。他这么拖着，想以此算我违约，甚至那10万元定金都可以不退了。要扯起皮来，很难说清楚。”
房东违约只要退双倍定金就可以吗？错！
二手房买卖中，卖家违约，买家最多只能拿到返还的双倍定金吗？
“不是，国内也有很多类似判例。有些情形下会判定继续履行买卖合同，有的在双倍返还定金不足以弥补购房者损失时，会判决房东除双倍返还定金以外，还得继续赔偿购房者造成的相关经济损失，包括合同履行后可以获得的利益。”永欣公证处的公证员说。
二手房买卖中，房东一旦违约，要承担哪些违约责任呢？据介绍，主要根据合同性质来定。
一种是仅签订了房产买卖预约合同，房客交的一般也只是意向金。这个时候房东违约，所要承担的违约责任一般不会太大，往往只要双倍返还定金。定金不高的话，违约责任并不重。
一种已经签订了正式房屋买卖合同，房东违约，要看合同约定，很可能买家会提出继续履行合同，并要求承担违约金。
记者从宁波多家房产中介处了解到，现实中，大多数情况下签订合同后房价上涨明显，往往是双方各退一步，适当提高房价继续交易。
在房东观望、涨价等举动面前，购房者应该怎么保护自己的合法权益呢？记者昨天也请教了多位房产中介工作人员和法律界人士。
首先，购房者应确保签订的合同是正式的房屋买卖合同，而不是预约签订房屋买卖合同的预约合同。如果是预约合同，卖家违约成本其实并不高。如果签订的是房屋买卖合同，一旦房东违约，购房者可以要求继续履行合同并要求房东承担违约金。也可以在提起诉讼时要求保全房产。
其次，对于购房款，尽量采用购房定金的形式。可以多交一些定金，这样万一房子购买不成，可以运用定金条款要求对方双倍返还，可以弥补较多的损失。定金最高可为房款总额的20%。另外，如果遇到房东临时涨价，可以根据合同相关条款和房东协商谈判。如果提起诉讼更有利，可通过诉讼方式解决。
遇到麻烦先不要慌，法律能解决问题！
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