清华教授:以房子为中心的时代将结束,只需两三年!
作者:孙立平
来源:孙立平社会观察(ID:thslping888)
现在,中国的经济与社会可能正处在一个重要的转折点上。而形成这个转折点的一个重要的因素就是:以房子为中心的时代即将结束,而且可能就是这两三年的事情。
实际上,这个过程在此前三五年间就已逐步开始。全国许多地方、包括一些经济较发达地方的房价,在前几年中都是比较平稳的。之所以去年房价又开始大涨,是因为上半年的去库存政策给出了国家鼓励买房的信号,而到了下半年,人们对货币贬值预期形成了心理共振,才导致更多的钱涌入房地产。
需要看到,迄今为止,中国城镇居民的人均住房面积已经由1978年的6.7平米提高到现在的30多平米,城镇户均住房达到1.1套(尽管分布很不平均)。这两个指标都已达到发达国家的水平。
据有的学者研究,现在在售、在建、已批的建筑面积已达132亿平方米(另一说为63亿平米)。我们已经把下几代人的房子都给盖完了。这个房地产超常规发展或居民集中置业的时代应该结束了。
当然,以房地产为中心时代的结束,并不意味着就是房地产黑暗时代的来临。
我认为,如果是刚需,随时买,别等。任何地方、任何时候房子都可以成为投资的对象。对此我强调三点。第一,今后房地产市场会明显分化。一线城市继续短缺,而将来最惨的是不发达地区的地级市。第二,要看卖了房后有没有合适的投资渠道。第三,超发货币从而导致货币贬值,还是大概率事件。
我们需要看清楚,这笔以房子为载体的财富,对于中国百姓意味着什么?
所以,房地产政策应当慎重,要避免忽冷忽热的大折腾,促进房地产平稳着陆。社会需要有平和心态,政府需要有平和的政策。特别要避免这种情况:需要时,将社会主要财力吸引进房地产;不需要时打压冰冻,使其灰飞烟灭。
刚刚!楼市惊爆大消息,很多人还没意识到!
“真加息”或许真要来了!
据财新网消息,多家银行人士称,近期同业市场利率上升较快,而且为了迎接央行二季度的MPA(宏观审慎评估)大考,银行内部已经进行了存贷款的重定价。
5月23日,一年期Shibor报价4.3137%,上海银行间市场的一年期贷款基础利率(LPR)4.30%。一年期Shibor继续高于一年期贷款基础利率(LPR),这是一件过去43个月以来从未出现过的大事,暗示接下来央行或商业银行也许就要动真格了!
金融市场利率首超实体经济利率
自2013年贷款基础利率(LPR)机制正式运行以来,时隔43月后,1年期上海同业间拆借利率(Shibor)首超1年期贷款基础利率(LPR)!
周一,Shibor一年期品种利率报4.3024%,首次高于4.30%的LPR,且距央行一年期贷款利率4.35%仅一步之遥。而据最新数据,一年期Shibor继续高于一年期贷款基础利率(LPR)。
简单地说,Shibor利率是银行间同业市场各银行之间资金拆借的参考利率。贷款基准利率(LPR)是贷款市场上银行针对最优质客户执行的贷款利率。从本质上来说,LPR是一种由商业银行自主决定的市场利率,但从历史数据看,LPR的变化基本上受央行货币政策主导。
尽管由于央行货币政策处于较宽松的周期,LPR一直处在下跌通道,但始终都是高于1年期Shibor的。
这是因为,Shibor是目前利率走廊体系中的市场基准利率,是反映市场流动性的最基本指标,也是最市场化的资金价格。既然是市场基准利率,考虑到银行从事的是资金的“低买高卖”,因而符合商业逻辑的应该是市场贷款利率(LPR)高于市场基准利率(Shibor),也就是可粗劣理解为一件商品的成本价(Shibor)应低于售价(LPR)。
但如今同期限Shibor和LPR出现倒挂,结合目前央行货币政策及1年来1年期Shibor走势,若不上调贷款基础利率,那么其和1年期Shibor间的利差很可能会越变越大!贷款基准利率会上调,那么根据贷款基准利率增减而来的房贷利率也势必会跟随上调!
至于利率会提高何种地步,还需看美联储加息,而这势必影响我国利率水平。有媒体指出,2017年美联储预计加息8次,利率目标是3%到3.5%。暴财经指出,从历史上看,双方保持在3%左右的利差水平较为合适。保守估计,当美联储利率为3%时,我国利率在6%附近较为合适。
楼市最大麻烦来了 可你还没意识到
要知道6%利率可不是简简单单几个点,这也够投机者们吃一壶!
利率上升,投机成本飙涨
据媒体报道,5月22日起深圳先行取消房贷利率优惠,即建行首套住房贷款利率按不低于基准利率执行;消费贷款利率按不低于基准利率1.5倍执行。事实上,各大银行利率收紧已悄然进行。从5月2日起,包括工、农、中、建、交五大国有商业银行,以及部分股份制商业银行收紧北京市房贷优惠政策,首套房执行4.9%的基准利率;二套房的贷款利率则在基准利率基础上上浮20%,即5.88%的年利率。类似的,上海、深圳、广州、杭州、天津等地也纷纷所上调。其中杭州首套房贷款利率基本上在9折至9.5折;上海的多家银行将首套房贷利率由先前的9折上调到9.5折甚至基准。
这是一个什么概念呢?比如某对年轻夫妇预算300万准备在北京买首套房。其中贷款200万,按照一年前八五折的房贷优惠利率,也就是年化4.17%,200万贷款30年每月还款9745元,总计利息150万。如果没有折扣,也就是基准利率4.9%,那么需要每月还款10615元,利息总计182万。等于多支出32万的利息。
显然,利率上升对投机者来说,他们的买房成本大幅上升,这在一定程度上能够抑制买房行为!
小心!你的房子根本出不了手!
此时买房的首付比例已经较大幅度地提高,房贷利率也已经提高,买房的成本迅速上升。并且现在已经不能享受杠杆和利息优惠等能长期提高收益率的政策。
经济学家马光远认为,这次楼市肯定“变天”,是因为这次调控的目的就是不让再涨了。而房价的明显松动应该在6月份之后,整个下半年,房地产市场的画风将完全逆转,这一轮始于2015年“3.30”的大疯狂划上句号。
其实已经有几个城市的房贷利率在上调到基准了,比如长沙,成都,武汉,你却只盯着当地土拍市场依旧火爆,当地房价还在上涨,根本没有意识到利率上调会有什么影响,没有想过后果有多严重。
但需要明确的是现在还在涨的,是属于后发的补涨,轮涨,正常。现在还在涨的热点二线城市,也是属于最后的疯狂了,疯狂不了多久就要歇菜,你跟进去只有被套的份。但如果真的像经济学家预判的那样,房价在下半年松动下跌的话,买的房子就会变成负资产了,不仅没有收益,反而可能使自己被负债和还贷压力拖垮。而到那时,你的房子根本就出不了手!
所以,如果你手里不愁钱你就买,别那么纠结。如果没钱你就踏踏实实的先攒钱,要知道,这一轮调整后,一定有你上车的机会。
来源:中金在线(ID:cnfo-com)
综合:樱桃小房子(ID:cherryhouse2017)、暴财经(ID:icaijing123)、正和岛(ID:zhenghedao)、一财网、华尔街见闻
延伸阅读:
房产净值成中国家庭财富最重要组成部分
来源:经济日报
由经济日报社中国经济趋势研究院编制的《中国家庭财富调查报告(2017)》5月24日发布。该报告显示,房产占中国家庭总资产近七成。在全国家庭的人均财富中,房产净值的占比为65.99%,在城镇和农村家庭的人均财富中,房产净值的比重分别为68.68%和55.08%。
调查数据显示,全国人均房产净值是人均可支配收入的4.48倍,相比人均房产原值,房产升值幅度达61%。相对于房产现值而言,负债率仅为5%。尽管农村房产价值低,但农村居民房产债务负担却高于城镇居民。分地区来看,东部地区房产净值明显高于中、西部地区,是中部地区的2.37倍,西部地区的2.7倍,远高于东部与中部地区以及东部与西部地区的人均可支配收入之比。
从住房数量来看,平均而言,全国家庭自有住房套数平均为1.044套。调查数据显示,目前我国农村居民家庭居住房屋主要是自建住房,占比达85.62%,城镇地区则主要来自于购买的住房,占比54.15%。无论是购买政策性住房还是租住政策性住房,农民工占比均远低于城镇非农民工家庭。
此外,中等收入家庭享受政策性住房的比例最高。从调查结果来看,未来1年内,想要买房的家庭占比远高于想要卖房的家庭占比,二者分别为6.6%和0.87%,仅依靠二手房交易难以实现供需平衡,新建商品房仍然有较大的市场空间。分地区来看,西部地区住房需求最高,其次是东部地区,中部地区需求最低,供需缺口的地区排序也基本如此。