天下没有免费的蛋糕。
8%，是当前商业地产投资的常规回报率。在资产荒的当下，此类项目确也配得上“炙手可热”一词。
险资投资，安全稳健为要。
为了保证收益的安全性，
投资过程中，险资基本是以LP方式介入，
通常投资协议等系列文本中亦会约定项目公司的决策方式、险资的一票决、强制回购、保证收益等事项。但对于当下早已伤痕累累的商业地产而言，程序上或者说形式上的风险管控机制（法律文本层面的约束机制），却已然呈现出快速颓败的趋势。
比如，某商业地产自身经营陷入困境，拟寻求外部资金支持。其常规操作路径是，
由基金公司或资管公司成立目标基金，并担任GP或执行合伙人
（尽管当前基金业协会对GP或以执伙名义获取咨询费等模式存疑，但现实中此类模式仍可较为顺利的过审），
此后以目标基金名义向险资募资，险资和待募资地产公司或其关联方作为LP，共同出资，出资比列通常是险资LP占比极高，地产公司或其关联方仅提供少量资金；募资完成后，成立SPV公司，收购原商业地产项目公司，同时通过股东借款并购贷等形式进一步向地产项目公司提供资金支持。
纵观整个交易架构，
实际的出资方，基本只有险资一方。
毕竟，当下多数地产公司资金已极度紧张，其所能提供的LP资金基本也多通过母公司担保借贷或发行信托产品等方式募集而来，甚至某些项目中，商业地产项目公司的LP出资几乎100%为母公司担保融资而来，即整个项目运作过程中，待募资地产公司不会拿出一丝真金白银。
当然，也正因为实在没钱，所以才会通过这种可承诺高收益的方式来融资。可以想象的是，在地产公司本就岌岌可危的当下，所有地产公司或其母公司的担保都可能瞬间灰飞烟灭，而险资投资过程中所签署的回购条款、风控条款等风险对冲机制，在一个早已负债累累的合伙伙伴面前，可能从一开始就是虚幻的。
概而言之，
一旦项目推进不及预期，险资投资过程中的所有风控或保底退出机制都将瞬间失灵。
可以想象的是，一旦暴雷，资产无法出清，资金无法回笼，动辄数十亿的资金，或将雨打风吹去。
纸面文章远比现实更易描摹。
险资投资商业地产项目并获取稳定回报的底层支撑是出租率。即商业地产的租金是支撑险资投资该类项目高收益率的保障，也是险资热衷商业地产（包括近年来火热的高标仓等类地产项目）的核心投资逻辑。
也正是基于此，在此类项目投资过程中，
商业地产项目的既有出租率，以及周边同类商业地产项目的实际出租率，往往是项目评估的关键。
毕竟，只要房子能租出去，就能带来稳定的现金流，而
租金带来的稳定现金流，则是保险公司在投资周期内（通常3-5年，亦不乏7+1者）高额稳定回报的唯一支撑。
在经济上行周期，潮涌般的客流是商业地产繁荣的保障、是商业地产租金持续升高的保障，更是险资投资商业地产的信心支撑，但放到当下来看，天堂或是地狱，则已全然是另一番景象。
对此，只需看看自己多久没逛过商场，只需看看曾经辉煌的商业体今天的人流量，便会有答案。
当然，
尽管商业地产走弱已成为普通社会公众的共识，但在优质资产荒的当下，险资投资过程中的PPT中，却注定需描绘出一幅人潮涌动的盛况。
毕竟，每一笔投资的背后都是利益。而对于短则3、5年，长则7、8年的投资项目而言，未来是否能颗粒归仓，似乎并没有太多人关注。
这背后当然有职业经理人惩戒措施欠缺的因素，亦有公司治理维度三会一层有效牵制不足的问题，但更需要思考的是，今天我们所看到的短视思维下的险资投资、短视思维下的保费揽收，到底有没有真正的解决方案，如果有，终极方案又是什么？
