广州楼市大招已出，买房人接下来应该如何操作？

广州楼市将永远记住昨天：

早上面粉厂拍出天河新地王，晚上四大行宣布存量房降利率落地，紧接着广州官宣全面解除限购。

止跌回稳，一套组合拳才刚刚开始。

上面说行，那就只能行——我们有集中力量办大事的基础。

深圳也出台积极政策——只有四个一线城市同时发力，才能带动整个市场。

市场上，还是有明白人的：

「 放开限购对短期拉动经济作用有限，但意义重大，因为商品房第一次真正像商品一样可自由买卖—— 不亚于放开计划生育的意义。 」

「 就像两年前YQ放开一样，脑子相通了，突然就大转向了。 」

很多人不知道，其实救市已经持续很多，从一开始挤牙膏式的、试探性式的，到现在密集型式的、180度调转枪头式的。

这一次，祂是来真的。

下个月10月份美国 大概率 会二次降息， 到时候 我们手里会 有更多的牌可以打，效果 会更加立竿见影。

这一轮股市会先于楼市起来，之前我们文章写过：

股市和楼市有时候是跷跷板，但这次它们是同一战线的。

送你个股市金句——

如果你的全部身家不够首付，可以去股市赌赌运气，说不定不够的钱会变成首付。

如果你的钱够得着首付，就乖乖买房，进场去玩说不定首付都玩没了。

对于散户来说，如果50万是你的全部身家，再赚一个50万并不会对你现在的生活有很大改变；

但失去现有的50万会让你生不如死，那么就不要用对你很重要的50万去赌对你并不重要的50万。

炒股短平快，今天买明天可以卖——高手做多对多，低手做多错多，大部分人还是一个金融消费者（俗称炮灰）。

买房不一样，它是一个不动产来的——今天买入，一般要等2年后才卖出，不然就直接亏损5.3%的增值税。

因此买房是个低频行为，低频意味着低波动率，时间拉长，反而亏损没那么大（当然如果操作专业，则更好）。

外面下雨了，所有的雨水最终还是落到地上。

如果你没有蓄水池或者洗脸盆，这场雨又与你何关？

投资场上，你赚的每一分钱，都是别人犯错误的钱，无论是楼市还是波动更大的资本市场。

人们对未来争议最大的时候，往往是提前埋伏的最好时机。

好的投资，就是钱投了然后当没有发生这回事，让资金自我繁殖；

不好的投资，就是钱投入以后，天天都是过山车大冒险。

买房亦是如此。

土拍方面，今天的南方面粉厂地块，胜利者是保利。

老实说，我认为这对于广州楼市来说，是个短期利空。

利空哪里？利空整个珠金琶，尤其是珠城和琶洲。

真正的 「 南向望江版 」 的保利天悦来了，北向望江的天悦197怎么办？

当初高位买入琶洲南TOD一期的业主怎么办？均价13万的TOD二期怎么办？还没出来的华樾怎么办？

珠城东全新江景大面积低容积率（相比珠城）来了，珠城二三梯队大面积高总价产品怎么办？

不止珠城二手市场，连保利自家的保利天御和员村天珺都受到冲击。

豪宅市场上开始振臂高呼：含泪怒赚三千万，誓要上车面粉厂！

我们的大保利上午拍地，下午就动工，速度惊人。

碧桂园倒下了，保利接棒 「 高周转 」 。

高周转的销售模式，一改稳健长线的持久战，采用的是闪电式的进攻性策略。

房地产开发成本和利润率很大程度上受周期的制约，周期越长，利润越低；且周期越长，通胀、利息等因素造成的成本越高。

快速开发、快速销售、快速回笼资金的运营模式，或许更符合当下的市场环境。

只是，好产品、好口碑就难以兼得了。

大家关心的是，保利面粉厂将推出什么产品，以及产品定价。

利空出尽，楼市加速见底——这不，昨晚密集出台了N多给力政策，给市场以信心。

长期来看，保利拿下面粉厂，可以和员村连片开发，像琶洲万胜围、保利鱼珠港一样大片区运作，也是极好的。

作为买房大军中的个体，如何在这场熊牛交替的时间窗口做好自己呢？

如果你已经买了新房，手里还有房子准备卖的——月供供得住的，可以继续供着；供不住的，就出售。

下策是重整装修，提高分销；中策是尊重市场，调整价格；上策是忘掉房子，过两年卖。

现在是周期底部，市场上卖房的人很多，俗称空头拥挤，我们不挤这道窄门。

如果你手里还有旧房子在卖，还准备置换的——可以考虑先买后卖（毕竟首付降低了），不过考验的是家庭的现金流。

如果你的风险偏好相对保守，卖了再买也行，不过要自怼一刀，降价才能出货。

现实二手市场成交很活跃，但价格还趴在地板上；一手供应也不少，且价格对比周边二手几乎秒杀。

你若是要等现在正在出售的房子价格起来，估计市场已经火热，卖完再买入的房子价格也不会低。

如果你的房子已经卖了，资金到手，现在准备购置新的房子，可以找我做个详细的购房咨询。

咨询的价值在于帮你理清思路，锁定目标，缩短决策周期，降低机会成本。

这个需要非常强的逻辑框架，非常全面的系统知识，以及对广州楼市深刻的认知，还有对家庭资产的中长期规划能力。

「 买在无人问津时，卖在人声鼎沸处 」 ，终究是反人性的，所以这事需要有人去push。

「 中海大境的6栋和7栋的142，哪个梯腿哪个楼层哪个价格更合适？ 」

「 800万~1000万，新房3+1室，学位要求，有什么好建议？ 」

「目前还是看了很多，比如天河公园东方新世界二期，锦逸4期125，还有珠城的利雅湾，在纠结能不能买。 」

「 是地段重要，还是产品重要，未来趋势如何？ 」

无论是微观、中观、还是宏观，这些问题是问题么？都不是问题，关键是你得找对人问啊。

为学日益，为道日损。缘起性空，素位而行。

我们无法预测50年后的世界会怎样，但可以肯定的是，那时候的人们依然会像今天一样——

受困于贪婪、恐惧、机会、剥削、风险和不确定性。

大众情绪或者说人性是一个相对稳定的变量，它也是周期这台精密仪器的关键齿轮。

行情的四个阶段：绝望、怀疑、乐观与陶醉。

人类所有资本市场的波动，都逃不开这四个阶段。

资产的涨跌不取决于它过去已经涨了太多，或者跌了太多——它取决的因素变量太多，且都是动态的。

当你活得足够久，你就会发现：

这辈子的收入总和中，一项长期持有的资产可能占到总收入的7成甚至更多。

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我是吴大，专注广州楼市咨询； 如果你也有购房疑问（置换、学位房、改善等） ，欢迎添加下方微信进一步咨询，我们下期再会。