有形的手在房地产市场里扮演着什么样的角色？这是一个老生常谈的话题了，有很多种切入角度，但稍微不慎便有可能被
404
了。因此很长时间都不敢涉足此话题，直到最近看到了两篇文章，引起了强烈共鸣，便忍不住，想斗胆尝试说两句。
真傻还是装傻？
第一篇文章是《这几年，济南造的梦，破碎的多》。作者列举了
12
个济南政府被开发商忽悠的例子，故事的主角既有绿地、恒大、万达、华润等擅长以超高层、
CBD
、文旅等噱头勾地的品牌开发商，也有中弘、喜来乐、滨河等名不见经传、却一样“成功造梦”的小开发商。
文中提及的各种造梦，想必每一个地产人都不会陌生。勾地是房地产里极为重要的一种拓展方式，也是将政府、开发商、产业资源等三方利益捆绑在一起的手段。
政府需要招商引资，通过引入高水准的地产开发项目，带动城市价值的提升；开发商通过各种商业、办公、产业、医疗、教育等资源落位，给政府带来政绩、换来低价优质的开发土地；产业资源通过与地产开发商的绑定，成功将自己的产业价值套现为经济利益。
在这个局中，政府是坐庄的，掌握着最宝贵的土地资源；开发商是攒局的，帮庄家找来称心如意的资源、换来丰厚的佣金；产业资源是特邀嘉宾，表面心静如水、底下暗潮涌动。
这种组合能很好地兼顾三方的利益，已经发展成为中国大多数地方政府的惯用手法了。城市是需要经营的、预期是需要演绎的，业内管这种方式叫“
讲故事、画大饼
”。
既然是讲故事，最后的结局肯定是有的变为现实、有的成了笑话。可能是政府遇人不淑、选错了造梦师，有可能是开发商牛皮吹大了、最后拍拍屁股走人了，还可能是产业资源其实是个挂羊头卖狗肉的李鬼。
谁是谁非？
这篇文章的作者，肯定是见过大场面、有大智慧的，既能看到问题的所在、又能保证立场的正确。在痛心疾首回顾了这十二个梦碎之后，他还能清醒的总结道：
“其实，这也不能怪我们的政府，我们知道，政府是为人民办事的，是为人民服务的，是人民的公仆。地方政府更希望城市建设的更美丽，人民过上好日子，只是开发商太狡猾，总是和地方政府虽然躺在一张床上，却同床异梦”
我一直相信，在当代中国的社会结构里，最顶尖的人才依然是集中于政府部门，看看薪水
1500
万的恒大首席经济学家的个人履历就知道了。所以，当时我忍不住留言道：“
被开发商忽悠了这么多遍，还痴迷于各种超高层与产业小镇的政府，只有两种可能：一是真傻，智商有问题；二是装傻，凑政绩、捞油水
。”
我不愿、更不敢去质疑公仆们的
IQ
。
谁是赢家？
第二篇文章是《青岛土地市场怪圈：官民为何双输》。作者吐槽了青岛房地产市场长期以来的一个怪病：官民双输。
“政府没有太多的土地收益，青岛卖地收入始终不高。开发商尤其是地产巨头卖出了高价，但产品一般，青岛人没有享受到居住品质。本地政府与杭州比，没有土地收入；本地居民与成都重庆比，没有高居住品质。官方民间呈现双输局面”
作者认为造成这样尴尬局面的原因有三点：一是没有根据主客观的实际来制定政策，没有调动各方积极性来改造城市、啃旧村改造的硬骨头；二是没有按照市场的角度来调配资源，政府偏好于各种不切实际的形象工程；三是土地制度没有做到细化和细致，土地挂牌门槛将中小型企业排除在外。
作者看到了现象，但回避了问题。我并不认为青岛的房地产市场已经被大开发商所垄断，恰恰相反，垄断市场的是地头蛇群体。与北方很多城市相似，青岛是一个土地市场不透明、不开放的城市，
政府在土地出让环节的强势、在土地整理环节中的弱势，二者形成了强烈的反差
。
在土地出让环节，青岛政府是非常进取的，可以设置各种各样的挂牌条件（个别地块甚至能做到绝对排他）。大体说来，有的是政绩类，如绑定世界
500
强、特定产业对象、外资指标、税收指标；有的是地缘类，如定向给做地方；还有的纯粹是无厘头，如要求地下建设十几万平的商业。
但在土地整理环节，青岛政府却缺乏铁腕与实力，必须依赖于各种本土做地方，去处理盘根错节的地缘关系。由于政府在土地整理环节的相对弱势，导致无法有效掌控土地供应，进而造成商品房价格的持续高涨。
与青岛相似的城市还有很多、比青岛问题更严重的城市亦有。比如北方的某些城市，主流的土地出让方式是“棚改”，政府通过层层“筛选”、确定一家棚改中标企业，企业凭着中标通知书独家低价获取土地、再转手寻求把地卖了。事实上，棚改中标的核心竞争力，从来不是地产开发能力。
由于土地市场的不透明与不开放，导致土地价格偏低低、供应规模有限，进而导致了“地价低、房价高”的尴尬局面，政府缺少土地收入、老百姓承担高房价，官民双输、谁是赢家？
谁能从定向出让土地中受益，谁就是赢家！
（此处略去
800
字）
老百姓是个冤大头
吴思在《血酬定律》和《潜规则》，对中国封建社会的官民关系做了生动的描述。
官吏拥有“合法伤害权”，可以利用职权谋取私利，从政府高官到牢狱小吏无不如此；每一个潜规则的制定与维护，都是用血换来的，遵守潜规则的收益要远远大于打破潜规则的成本，所以清官注定会被淘汰、老百姓沦为冤大头、打破规则的英雄最后多被出卖。
套用到某些城市的土地市场上，这一套理论依然成立。北京上海的土地价值如此稀缺、土地整理难道会比某些城市容易吗？但这丝毫不影响北京上海建立了中国最规范的土地市场。所以
问题的核心从来不是技术问题，而是利益问题
。
“（封建社会中）与官府规定的社会秩序大有差别的地霸秩序，或者中性一点称作地盘秩序，随处可以见到...每块地盘上都有一套横规矩，有一个地霸，或军阀，或民团，或黑帮，或豪门大族，或道门教会，或贪官污吏，或里长保长，或者直接就是土匪。这种地盘秩序充分发育的社会形态，占据主导地位的社会形态，见于春秋战国前流行的封建制度，层层叠叠分封下来的制度，许多小王架着一个大王的制度...帝国制度必定伴随着‘
半封建
’或‘小半封建’或‘隐形半封建’制度，体现为地盘或地霸秩序”——吴思
土地市场的每一个参与主体，背后都是一个个鲜活的个人。有人追求政绩、有人追求安全、有人追求薪酬、有人追求利益。
所谓制度，就是一群人做事的方式。要改变制度，往往依赖于局外变量的冲击、而非局内人的自我变革
。
制度的背后，是无数的个人、无数的利益。每一种制度的变迁，都是利益格局的重新划定，无论是暴力革命还是改良运动，都离不开流血二字。而利益是用血换来的！吴思在《血酬定律》里提出，“
①血酬就是以生命为代价从事暴力掠夺的收益；②当血酬大于成本时，暴力掠夺发生；③暴力掠夺不创造财富
”。
这三点足以解释今天我们所探讨的话题。
