Department of Planning and Environment
关注NSW州内规划和土地开发相关新闻的朋友们最近被刷屏最多的相关新闻想必便是
中密度住房设计标准改革
所引发的纷争了。
今天小编就为大家整理整件事情的来龙去脉，并附上一些个人见解，希望帮助大家从中理解到NSW州内规划系统内各方之间的微妙关系。
首先介绍下这次的主角：
新的中密度住房设计标准
(The Medium Density Housing Code)
，
这份标准原来就存在，只不过这次是对内容上的更新。
权重上这是一份州级规划文件，意思是说文件中所包含的法规将施加在
NSW
规划法所适用的所有区域中（也就是全
NSW
州），并且在与任何地方法规出现冲突时，原则上要以这份州级规划文件为准。
（这是几年前针对公寓设计出台的
SEPP
适用于全
NSW
的公寓设计）
而这份新规的出台，事实上是试图响应和兑现之前多次向公众做出的两点承诺：
1.增加悉尼都市圈范围内的住房供应。
2.促进住房多样性，保证市民拥有多样的住房选择。
想要了解优先兑现这两点承诺的原因，则又必须将目光放回到目前悉尼的房产市场上。目前悉尼房产市场呈现两大特点
第一便是
房价高涨
，导致市民购房能力大幅下降，因此增加住房供应以满足大量新增人口带来的住房需求成为政府首要工作。
这便引出了第二点，
即政府如何引导开发的问题
，
目前悉尼大多数的项目开发都可以归类为两种：
独栋房屋开发以及高层公寓开发
，
前者由于法律上允许走特殊渠道快速通过审批流程，减免被政府驳回项目的风险而被开发商青睐。
后者则是因为存在大量海外投资者购买以及项目一般占有较好地段以及政策支持而成为大开发商首选的开发项目类型。
这便导致悉尼新建成的住房越发两极化，要么是都市圈内的高层公寓，要么就是城郊的新完工的独栋房屋。
而其他类型的住房，则很少有开发商乐意尝试，
这些不受青睐的房屋类型事实上有很多种，由于可容纳人数上属于中等密度而被统称为“
The MissingMiddle
”，译为“逐渐消失的中密度住房”
这对于家庭结构越来越多样化的悉尼市民来说并不是一件好事，毕竟传统的澳大利亚梦里，一栋自己的房屋是不可或缺的部分，
但是如今的事实却让置业者不得不在两个选项中做选择:
1.在都市圈内购买一套能够负担的公寓，好处是生活和工作上更为便利。
2.是在独立屋相对便宜的偏远西区买一栋房产，每天花费3-4小时通勤到工作地点上班。
显然更多的悉尼人选择了后者，代价便是悉尼早晚高峰期越发糟糕的交通状况。
因此，为了达到以下几个目的:
1.让新增人口在悉尼都市圈范围内有地方住，以享受生活和工作上的便利
2.保持悉尼都市圈范围内住房的多样化
3.增加都市圈内住房供应数量
政府在经过长时间准备后推出了新的中密度住房设计标准，这份标准本质上是希望通过向开发商让利，以鼓励开发商按照新的设计标准，在都市圈范围内尝试更多中密度住宅开发，最终增加都市圈内各种中密度建筑的数量。
而让利的具体方法，便是开放了中密度住宅审批上的快捷通道，即
CDC
（
Complying Development Certificate
合格开发证书）模式，
不同于传统的
DA
（开发申请）审批模式中每个开发项目要上报当地政府并经过长达三个月的审理期，
CDC
模式下，一旦中密度住宅项目符合了新的住房设计标准，便可在相关机构证明其设计合格之后马上动工。
当然，快捷的
代价便是遵守新设计标准中更高更严格的设计要求
，
在新州规划局原本的计划下，新规推行既提高了住宅质量和水准，又刺激了住房供应和住房多样化，可以说是双赢举措。
然而，这份两全其美的计划出台之后并没有收到预期效果，反而遭到了多方反对。
多个地方政府都表达了对这份新政策的抵触
多家媒体报道，在新住房设计标准出台一个月后，
Ryde
和
Canterbury-Bankstown
地方政府率先表达出对新规的异议，并最终获得了豁免权，不需要在当地辖区内遵守新政策。
之后，陆续爆出各地方政府有意反对新政的消息。
DailyTelegraph 5
月
21
号报导：
Randwick
地方政府正在试图获得豁免权，以避免实施新房屋设计标准。
StGeorge& Sutherland Shire Leader 5
月
23
号报导：
Georges River
地方政府被要求向
NSW
政府提出马上终止新住房设计标准的申请，因为新规会导致大量联排房屋在不可控的情况下被建成。
WollondillyAdvertiser 5
月
30
号报导：
Wollondilly
地方议员
MatthewDeeth
表态，不相信新的住房设计标准会适合
Wollindilly
当地的情况，尤其是新规允许在乡村村落内修建两层的联排别墅这一政策。
DailyTelegraph 5
月
30
号报导：
HUNTERS Hill
地区居民对于新政策即将在当地实施而感到不安，认为新政会促使当地失去更多绿化面积以及增加大量三层房屋。
HawksburyGazette 6
月
6
号报导：
Hawksbury
地方政府正在通过一项投票，以决定是否向
NSW
州政府发起申请，延迟新住房设计标准在当地实施的时间。
主导新规制定和推行的
NSW
政府也开始做出让步，到目前为止，
有多个地方政府以及成功‘躲开了’新规
据
The Sydney Morning Herald
5
月
23
日的报导，
Ryde,Canterbury Bankstown, Lane Cove
和
Northern Beaches
四个地方政府被允许将实施新规定的时间延后至
2019
年七月。
而
Randwick, Georges River, Sutherland, Hawkesbury
和
Strathfield
这
5
个地方政府则是直接向州政府寻求不在当地辖区内实施新规定的可能性。并且其余的地方政府也表示乐于终止新规定在当地实施。
鉴于这大势所趋，
The Sydney Morning Herald
直接将报道的题目定为了“城市郊区化支持者对于新住房标准的厌恶感正在悉尼范围内扩散”（
Suburban revoltagainst medium density code spreads across Sydney
）
从新闻字面上看来，整件事情可以概括为
NSW
政府大胆改革推行新规定，却遭到众人反对。但是在笔者看来，新闻没有清楚提到的，却是这整件事情中的焦点所在，即决定权上的争夺。
换而言之，真正让地方政府以及辖区内居民焦虑的事实，是
新规推行后会把修建中密度住房的决定权从社区的手上（也就是
council
的手上）剥夺掉
。
但这具体又是怎样的一番操作呢？
答案如下：在以往的建房流程中，开发者在自己土地上建新房或者加建（独栋一层平房除外），都需要在动工之前向当地政府申请（即
DA
），政府接到申请后会第一时间公示给当地社区，并开始长达三个月的审核。
审核过程中除了确保要建的房屋符合设计和规划上的标准，还会考虑到当地居民对此的意见，以及是否符合未来当地社区的长远规划以及利益，
因此政府审核申请，不仅是考虑这个项目是否符合标准，还会掺杂许多政治因素以及当地社区的意愿
。
而对于社区居民来说，当地政府审核
DA
也是确保所有项目符合社区居民利益的重要手段。因此审核
DA
以及决定项目是否通过，是地方政府除了日常运营以外的一项重大工作，也是维护社区居民利益的体现。
（以悉尼市政府为例，所有地方政府网站上都专门为
DA
相关的查询，上交等服务开辟了专页，这是地方政府最重要的工作之一.）
那么，新推出的中密度住房标准完全打破了施加于地方的游戏规则，将当地政府及社区对于当地项目开发的决定权抽走。
转变为“只
要项目符合
NSW
政府制定的设计标准，便可不考虑其他因素直接动工
”。
这样便将项目周边居民以及当地政府完全隔绝在了项目开发流程以外，除非大多数居民誓死不出售自己的土地，否则社区居民和地方政府只能眼睁睁看着开发商不断地收购整合当地的土地，在上面翻新起一栋栋崭新的中密度别墅（或则称为二层建筑），并且将更多的居民塞进当地社区。
说到这里就不得不照应一下近年来开展得轰轰烈烈的
NIMBY’s
活动了，
这个活动全称为“
Not inMy Backyard
’
s
”，看到
Backyard
’
s
这个词相比各位看官也明白了些许。
是的，这个活动中文直译为“不要在我的后院发生”，也被称为“邻避综合征”，
这个活动的支持者们坚信自己居住的房子周围越低密度越空旷越好，这样区域内居民才能充分享受环境带来的舒适。
因此，无论是大型基础设施还是增加当地人口密度的项目，他们一概反对，并且声称
在社区生活设施没有提升的情况下盲目增加当地活动人口，会挤占原有居民生活上的福利
（例如草地，路边停车位，儿童游乐设施和当地学位等）。
而这次的新规推行，不仅要在支持者们周围为增加密度行为大开绿灯，还要剥夺他们抗议和拒绝的权利（无法通过地方政府干涉项目），
这种在他们看来是十分极端的政策，自然激起了强烈的抵抗。
进而转化为一种社区意志，驱动地方议员和政府做出应对
。
而
NSW
州政府推行新政过程中遭多个地方政府反对却没有强硬坚持政策，不断妥协的背后，其实也藏有一个原因。
便是明年的
NSW
州政府选举，
NSW
和各地方政府都清楚，如果在这次的新政策推广上
NSW
政府过于专横独断，得罪了太多的人，那就会为明年的选举连任挖下一个大坑，成为各方攻击的靶子。
因此，
大选将至，州政府为了连任，也不敢轻举妄动，只能先妥协，稳定住局势
。而各地方政府自然也是明白这个道理，
纷纷借着大选而要挟州政府
。
那么，这个新推行的中密度住房政策就要这么的不了了之了吗？
这个政策就真的这么不受欢迎而无用吗？
笔者并不这么认为，毕竟，
悉尼飞速增长的人口密度和房价带来的压力是真真实实存在的，交通枢纽，
CBD
周边等重要地区提升人口密度的需求也是真实而合理的，住房多样性在客观上也符合买家们的诉求
。
因此，虽然这次新政策推行近乎失败，但是这只是为了实现降房价，增加住房这一大目标而尝试的一个手段而已，
这次不成功，必定会有其他方法接连出现并进行尝试
，大家拭目以待。
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