2个全新盘、两个区域档次有点相似的区域、几乎相同的时间拿出预售证，所以非常值得去说说这两者预售证背后的“限价”逻辑。
两盘分别是2.7万的万科西雅图和3.1万的绿都汀兰府。
按照我的板块价值理解来说万科西雅图价格应该比绿都汀兰府价格更高。
按预售证价来看绿都汀兰府价格更高，所以是客户蜂拥抢汀兰府使其价格更高？
首先我们就看看个楼盘售价的市场反馈吧。（BB单方面了解，不一定准确）
从市场反应来看大家都普遍认为绿都汀兰府价格过高，认为这么高的备案价格是找死行为，甚至有网友说该项目或会是第一个降价项目。我们不管汀兰府卖的如何，但是从市场反馈来看——不看好，价格高。
万科融信西雅图呢？市场的反馈更多的是——这么便宜？买买买。
为什么大家觉的万科西雅图便宜呢？主要有2个原因。
其一，很多朋友将直接对标金地自在城，金地自在城的二手房应该在奔向4W的路上，所以显得万科西雅图现价比非比寻常。
其二，万科西雅图毛坯的价格应该和同区域龙湖水晶郦城基本处于同一水平，所以说一年过去了，三墩北或紫金明珠板块在周边二手房一路狂涨的情况下保持了平稳。
从2盘的市场面反应来看，显然万科西雅图不是主动备案在2.7W。那么到底是什么因素让汀兰府的预售证价格远超过了万科西雅图呢？
郑州绿都拿地价格18516元/㎡，那么他的保本价格是多少？
地价+财务成本（地价*8%）+建安成本（毛坯3500+精装修1500）+税费及营销成本（销售价格的16%）+利润（销售价格的8%）
=32437元/㎡，和其预售证价格3.1W相差无几。考虑到汀兰府为高低配，洋房售价肯定不止3.1W，所以
3.1差不多为应该就是汀兰府高层的保本楼面价
。
万科新西雅图拿地价格为14902元/㎡，那么他的保本价格是多少？同样的计算方式，其
保本楼面价27574元/㎡。万科预售证价格是2.7W左右，是不是预售证价格保本楼面价两者基本无差
？
所以从万科西雅图和汀兰府的预售证的价格来看，政府给的预售证价格差不多就是保本楼面价（已经有8%左右利润啦）。
那么如果真是这样批预售证，那么金辉&建发三墩北项目要批多少价格呢？那岂不是会出现同一板块的2个项目同时销售但是价格相差是巨大的？难道金辉是现房销售，所以让ZF认为两者不会形成销售交叉期？
如果说三墩北有现房让ZF如此限价问题不会特别突出，那么未来科技城呢？
未来科技城阳光城地价将近2W，到底批多少价格呢？阳光城项目和中南越府区域基本无差，但是阳光城地价比中南贵了4000元/㎡。中南预售证价价格差不多是3.1W，难道阳光城给3.5W？那就会出现同一个区域两个在售项目价格相差巨大。
ZF真是这样限价，那么就是对房地产投资部最大的侮辱，麻痹我拿地早、拿地便宜也没的赚钱？这他妈的合理么？
如果真是这样，那么不如找一只猪来做杭州投资拓展好了，反正只要点点鼠标竞价就好了嘛。
当然，预售证批的高不代表就能卖的掉。什么时候杭州会出现第一个调低预售证的楼盘呢？
