中国房地产业二十年制造的二十大世界之最

上面是公元一千二百五十多年前（唐肃宗上元二年、公元761年）唐朝大诗人杜甫在四川成都写的《茅屋为秋风所破歌》。相信这首诗为很多中国人熟知。中国的房地产业自改革开放以来已经走过了二十多年的路程，起码经历了十几年的辉煌，制造了很多很多的房子，已远远超过杜甫当年在诗中强烈期盼的“安得广厦千万间”了，到2016年，不说纯商品房，光保障房据不完全统计就达到3800多万套了。那么，有没有做到老杜先生所盼的“大庇天下寒士俱欢颜，风雨不动安如山”呢？恐怕未必。那么个中的原因是什么呢？请社会公众耐心听笔者详细汇报如下：

大约在二十世纪九十年代中期左右，中国开始了商品房建设，其最初的动机是为了改善在长期计划经济体制下城市居民逼仄的居住条件，一段时间也确实起到了这种作用，不少城市居民的居住和生活条件因此得到了改善。但是随着时间的推移，从初期为了改善城市居住条件的商品房建设便逐渐演化成一场以房地产为经济发展和发财致富的最有力引擎的中国史无前例、世界上罕有其比的房地产建设运动，成为一场古今中外难觅其双的房地产狂欢和房地产盛宴，在大约二十年的时间内，这场房地产运动和房地产盛宴便制造出二十大世界之最 ：

第一是制造了世界上最庞大的房地产开发商群体。随着房地产业越来越受到各地政府的追捧，越来越被各地政府视为经济发展的强劲引擎和体现政绩的强大载体，经营房地产越来越成为快富和暴富的途径，加入房地产业的开发商也就越来越多，队伍越来越庞大。以西南重镇重庆为例，到2016年，重庆形成3100个房地产公司，平均每万人1个公司。（1）重庆是这样，而重庆并不是房地产业最热的城市，那么那些房地产业发展最热的大小城市，全国上自一线大城市下至偏远县城包括部分乡镇在内，又有多少房地产开发公司呢？那应该是一个庞大的数字了（按国家统计局官网《中国统计年鉴》，2015年全国具有建筑业资质的独立核算的房地产开发企业8.09万个。但在这之外还有数量更多的不具备统计资格的房地产开发企业），也应该是世界上最庞大的房地产业开发群体了。而最庞大的房地产商群体反过来又成为中国房地产业最积极、最活跃、最有力度的推动力量，从而形成房地产业、房地产商、主政房地产建设的官员和有关部门相为依存相互推动的过程，也就形成二十多年持续不衰的中国特有的房地产建设运动。

第二是制造了世界上最多的房子。庞大的房地产商的主业就是建房子，那么这二十多年来全国究竟建了多少房子呢？下面来回答这个问题：我们先对国家统计局官网《中国统计年鉴》1996年---2015年二十年间进入统计范围的房地产开发企业房屋建筑施工和竣工的数据逐年整理罗列如下：1996年，全国房屋建筑施工面积12.91亿平米（不含农村农民的自建房，下同），竣工面积6.00 亿平米，占施工面积的46.5%；1997年，全国房屋建筑施工面积（以下简称施工面积）12.87亿平米，竣工面积6.22 亿平米，占施工面积的48.3%；1998年，施工面积13.76亿平米，竣工面积6.57 亿平米，占施工面积的47.7%；1999年，施工面积14.73亿平米，竣工面积7.39 亿平米，占施工面积的50.2%；2000年，施工面积16.01亿平米，竣工面积8.07 亿平米，占施工面积的50.4%；2001年，施工面积18.83亿平米，竣工面积9.77亿平米，占施工面积的51.9%；2002年，施工面积21.56亿平米，竣工面积11.02亿平米，占施工面积的51.1%；2003年，施工面积25.94亿平米，竣工面积12.28亿平米，占施工面积的47.3%；2004年，施工面积29.19亿平米，竣工面积12.82亿平米，占施工面积的43.9%；2005年，施工面积35.27亿平米，竣工面积15.94亿平米，占施工面积的45.2%；2006年，施工面积41.01亿平米，竣工面积17.97亿平米，占施工面积的43.8%；2007年，施工面积48.20亿平米，竣工面积20.40亿平米，占施工面积的42.3%；2008年，施工面积53.05亿平米，竣工面积22.36亿平米，占施工面积的42.1%；2009年，施工面积58.86亿平米，竣工面积24.54亿平米，占施工面积的43.4%；2010年，施工面积70.80亿平米，竣工面积27.75亿平米，占施工面积的39.2%；2011年，施工面积85.18亿平米，竣工面积31.64亿平米，占施工面积的37.1%；2012年，施工面积98.64亿平米，竣工面积35.87亿平米，占施工面积的36.4%；2013年，施工面积113.20亿平米，竣工面积40.15亿平米，占施工面积的35.5%；2014年，施工面积124.98亿平米，竣工面积42.34亿平米，占施工面积的33.9%；2015年，施工面积123.97亿平米，竣工面积42.08亿平米，占施工面积的33.9%。（2）从上面的数据罗列可以进一步得出以下四点：其一，从1996年---2015年二十年间，全国房地产年度施工面积从12.91亿平米增加到123.97亿平米，增长了8.6倍。其二，1996年---2003年八年间，年度竣工面积占年度施工面积的比重从最低的46.5%----最高的51.9%，也就是说，这八年间年度竣工面积与施工面积之比大体在百分之五十上下波动；但从2004年---2015年十二年间，年度竣工面积占年度施工面积的比重从高时的45.2%---低时33.9%，呈持续下降趋势。其三， 2004年是拐点年，这一年施工面积比上年增长12.5%，而竣工面积仅比上年增长4.4%，竣工面积占施工面积的比重比上年下降三点四个百分点，而正是2004年之后，中国迎来了房地产大干快上和价格飞涨互为依存的 “双飚”时期。其四，年度施工面积和竣工面积相差很大，而且越到后来相差越大，说明有一部分一直处于未竣工状态，这就是坊间所说的烂尾楼，越到后来烂尾楼越多。那么对上述1996年---2015年的建筑竣工面积进行加总，合计为401.18亿平米，也就是说，这二十年间不包括农村农民的自建房全国共建了401.18亿平米的房，应该说这是同时期世界上最庞大的房屋建筑阵容了。这401.18亿平米的房子大头在城市（包括县城、新城、城中村、开发区等），少量在乡镇包括一些农村。按2015年的城镇人口7.71亿（包括城镇户籍人口和大部分农民工【农民工在城镇生活和就业6个月以上即统计为城镇常住人口】）计，那么，到2015年，全国城镇人口人均房屋建筑面积为52.03平米。如果401.18亿平米的房按其中70%为住宅计，是280.83亿平米，亦按7.71亿城镇人口平均，那么，到2015年，全国城镇人口人均住宅建筑面积为36.42平米。而需要说明的是，统计上的城镇人口虽然包括大部分农民工在内，但事实上其中很大一部分农民工并不在城市买房，如果把这一部分农民工扣除，那无论是人均房屋建筑面积还是人均住宅建筑面积都都有相当的上升空间。另外，还有相当一部分没有进入统计范围的房产开发企业建的房子还没有统计进来。如果把这一部分房子算进来，即使仍按2015年包括农民工在内城镇人口计算，人均房屋建筑面积至少突破60平米，人均住宅建筑面积至少突破45平米。这应该也是当今世界上人均房屋建筑面积最多的国度了 。

第三是制造了世界上最多的大房子。既然制造了世界上最多的房子，那么就需要进一步看看，这是些什么房子呢？什么房子的问题很重要，什么房子的问题反映了管理造房子的政府官员和负责造房子的房地产商针对的购房群体，即重点为哪些购房群体服务的问题，这种倾向性对房地产市场的影响和对房产消费群体的满足程度是绝对不同的。2008年以前缺乏相关的统计数据，对2008年以来国家统计局官网上的年度中国统计公报公布的数据分别罗列如下：2008年，全国商品房建设投资3.06万亿元，其中住宅建设投资2.21万亿元，占全国商品房建设投资的72.22%，其中90平米及以下的住宅建设投资0.64万亿元，占全国商品房建设投资的20.92%，占商品房住宅投资的28.96%；2009年，全国商品房建设投资3.62万亿元，其中住宅建设投资2.56万亿元，占全国商品房建设投资的70.72%，其中90平米及以下的住宅投资0.84万亿元，占全国商品房建设投资的23.20%，占商品房住宅建设投资的32.81%；2010年，全国商品房建设投资4.83万亿元，其中住宅建设投资3.40万亿元，占全国商品房建设投资的70.39%，其中90平米及以下的住宅投资1.07万亿元，占全国商品房建设投资的22.15%，占商品房住宅建设投资的31.47%；2011年，全国商品房建设投资6.17万亿元，其中住宅建设投资4.43万亿元，占全国商品房建设投资的71.80%，其中90平米及以下的住宅投资1.36万亿元，占全国商品房建设投资的22.04%，占商品房住宅建设投资的30.70%；2012年，全国商品房建设投资7.18万亿元，其中住宅建设投资4.94万亿元，占全国商品房建设投资的68.80%，其中90平米及以下的住宅投资1.68万亿元，占全国商品房建设投资的23.40%，占商品房住宅建设投资的34.01%；2013年，全国商品房建设投资8.60万亿元，其中住宅建设投资5.90万亿元，占全国商品房建设投资的68.60%，其中90平米及以下的住宅投资1.94万亿元，占全国商品房建设投资的22.56%，占商品房住宅建设投资的32.88%；2014年，全国商品房建设投资9.50万亿元，其中住宅建设投资6.43万亿元，占全国商品房建设投资的67.68%，其中90平米及以下的住宅投资2.03万亿元，占全国商品房建设投资的21.37%，占商品房住宅建设投资的31.57%；2015年，全国商品房建设投资9.60万亿元，其中住宅建设投资6.46万亿元，占全国商品房建设投资的67.29%，其中90平米及以下的住宅投资2.46万亿元，占全国商品房建设投资的25.62%，占商品房住宅建设投资的38.08%；2016年，全国商品房建设投资10.26万亿元，其中住宅建设投资6.87万亿元，占全国商品房建设投资的66.96%，其中90平米及以下的住宅投资2.48万亿元，占全国商品房建设投资的24.17%，占商品房住宅建设投资的36.10%。（3）由此可见，从2008年---2016年8年间， 90平米及以下的商品房住宅建设投资份额最高年度的2015年分别占商品房建设投资的25.62%、商品房住宅建设投资的38.08%，最低年度2008年分别只占商品房建设投资的20.92%、商品房住宅建设投资的28.96%，其余年度处于这两年之间。这说明多年来中国商品房市场的绝大部分投资用于建设面积超过90平米的大住宅及 商铺、楼堂馆所等。应该说这样的投资结构很不合理，和城市小户型的人口结构极不适应，在很大程度上加剧了商品住宅市场供应的紧张，推动了房价的上涨。

▲最近二十年全国数据图

第四是制造了世界上积聚速度最快和规模最大的土地出让金。什么是土地出让金？土地出让金通俗地说就是卖地钱，在统计上叫做“土地成价交款”或“土地购置费”。 在政府对土地垄断的条件下，土地出让金对房价的影响很大，它是构成房价最基础的价格。由于房地产收入归于地方，而土地出让金在房地产收入中占大头，它便成为撬动地方政府发展房地产业积极性的重要杠杆。当地方政府发现卖地是最方便、最快捷的增加地方财政收入的途径时，就会乐此不疲了，而土地出让金积聚的速度也就越来越快而规模越来越大了。从1999年到2015年17年间，全国土地出让金总额达到27.29亿元，年均1.6万亿元，但以2010年为例，用于廉租住房保障支出的仅占当年土地出让总收入的1.59%。（4）如果加上土地增值税（根据国家统计局官网上《中国统计年鉴》，2012---2015年归地方政府的土地增值税分别是2719.06亿元、3293.91亿元、3914.68亿元、3832.18亿元，缺其他年度），每年地方政府土地方面的收入就接近2万亿元。如按重庆市前市长黄奇帆所说那就更悬了：“我们整个国家的税收是17万亿（按国家统计局官网《中国统计年鉴》，2014年、2015年全国一般公共预算收入分别是14.04万亿元、15.23万亿元，2016年中国统计公报显示全国一般公共预算收入是15.96万亿元---引者注），地方税总的10万亿，有4万亿与房地产关联，再加上土地出让金，预算外资金，叠加起来，将近8万亿。讲这段话的意思是，整个地方的收入是多少呢？一共是13万亿、14万亿，里面有接近8万亿，是和房地产有关的”。（5）这是一块很大的蛋糕，是地方政府热衷于发展房地产业的最大推动力。

▲2015年全国数据图

第五是制造了世界上体量最大的投入房地产业的信贷及相关资金规模。中国房地产畸形火爆的后面是中国金融业的深度支持和介入。房地产业的暴利像磁石一样吸引着金融业，而金融业放出的洪水般的资金又推动房地产业的不断虚高，从而制造更高的暴利，吸引更多的不断加杠杆的金融和社会资金涌入。从某种意义上说，这些年来中国房地产业的天量资产规模和中国金融业的天量资金规模的形成是互为依存的。海通证劵的一份研究报告认为：“从2015年开始的全国房价上涨是一种‘货币现象’，一个重要背景是在2015年的存款增速出现了飙升，当年新增存款接近22万亿，远高于2014年新增存款10万亿。其原因是央行在2015年初大幅扩展了存款口径，将金融机构间同业存款约10万亿纳入到一般存款，直接导致了实际存款增速的飙升。”“几乎‘瞬间释放’的10万亿存款规模及相应的信贷扩张，加上连续6次降息，却带来了流动性泛滥的后果。沉淀在银行体系的活期存款迅速转入资管理财市场，成为推动股市、债市乃至房地产价格上涨的‘资金大潮’。”“2016年上半年，银行新增贷款的50%以上投向了房地产，以房贷为主的中长期贷款新增2.62万亿元，个人购房贷款余额高达16.55万亿元，比去年同期几乎翻了一倍。A股18家上市银行半年报显示，18家上市银行上半年新增房贷2万亿元，占同期新增贷款额度的45.48%。”而“从2011年到2015年期间，银行理财规模从2.8万亿元剧增至23.5万亿元，而包括基金、保险和信托在内的资管规模则高达67万亿元”。 （6）  2016年末，国内著名房地产企业万科负债5741.33亿元，资产负债率80.61%；万达负债5047.48 亿元，资产负债率72.66%；碧桂园负债3317.34亿元，资产负债率78.20%；华润置地负债2809.18亿元，资产负债率67.63%；世茂房地产负债1690.67亿元，资产负债率66.77%；富力地产负债1601.23亿元，资产负债率77.83%。（7）这里的负债主要是指银行贷款。2017年一季度，上市的房地产公司整体资产负债率是78.2%，处于历史最高位。（8） “十多年前，中国GDP10多万亿的时候，贷款余额也就是10多万亿，现在是150多万亿，货币增加了十几倍。”“2016年，中国100多万亿的贷款，有百分之二十七八，是房地产相关的，开发贷加按揭贷，也就是说，房地产用了全部金融资金量的百分之二十七八。大家知道房地产在国民经济中产生的GDP是7%，绑架的资金量是百分之二十七八，去年，工农中建交等主要银行，新增贷款的百分之七八十是房地产，全国而言，到去年年底，全国新增贷款量的46%是房地产。从这个角度讲，房地产绑架了太多的金融资源，也可以说，脱实就虚，这么多金融资源没有进入实体经济，都在房地产”。 （9）

▲2015年全国数据

第六是制造了世界上最高的土地价格 。如前所述，在发展房地产业中，由于政府对土地的高度垄断性和入市的排他性， 中国走上了一条土地越拍越贵房价越来越高的道路。在北、上、广、深等一线城市和部分二线城市，天价住宅和天价土地交互出现，“地王”频出成为都市的一道“靓丽”风景线。2016年6月2日，央企中国电建集团和广州方荣房地产有限公司联合以82.9亿元拿下深圳的一宗高价地，地面价格每平方米5.68万元。早在2010年，杭州市的居住用地价格每平方米便达到2.28万元，高居全国榜首，而上海当时是2.11万元。2016年截止到5月底，全国单幅超过15亿元的合计有105宗高价地块。（10）但不仅是拍卖，囤地也会产生“地王”： “太多的房产商囤积了地十年没有开发，这十年来，房价涨了10倍，什么活也不干，利润增加10倍”。 （11） “记者调查发现，楼市调整期低价拿地、囤地惜售背后，是开发商暴利和高房价。位于上海南京路的一个楼盘，近期报价1平方米8万元至10万元。然而，其所在地块却是1992年首次拿地，‘在建’逾20年，屡屡停工。这期间，周边房价从千元起步，相比上涨近百倍。‘仅在海南省，2014年就请查出闲置土地13.92万亩。’海南省国土资源厅厅长陈健春说，仅12家知名房企闲置土地就有4.47万亩，时间最长的达20多年”。 （12）在高地价的推动下，在“地王”的带领下，房价焉能不高？“天价房”焉能避免？

第七是制造了或许是世界上囤积房产数量最多的“房叔”和“房姐”。随着一二线城市带动的房价不断上涨，近年越来越多的人加入炒房行列，所谓温州炒房团、山西煤老板炒房团是其典型的显性代表，还有不少隐藏民间的不显山不露水而手里囤有大量房产的的“房叔”和“房姐”。江西省南昌市高新区检察院工勤人员“徐某某（所引原文有名字，这里以“某某”代替，以下涉及到姓名的囤房和腐败方面的引用内容都按此例处理---引者）及其家人名下在南昌的房产共计149套，购房时间为1995年至2015年，购买时总价1.1亿余元”。 （13）据2017年8月12日《信息时报》讯：原广东省雷州市住房和城乡规划建设局局长罗某某涉嫌使用其侄子等13人的身份信息开设银行账户，在深圳、珠海、湛江等地购置16处房产，其中深圳的一套房产价值就高达530多万元。（14） “近日，武汉一则离婚协议书在网上疯传，财产分割关于房屋分割一栏涉及房产63套！”。（15）利用伪造身份证等手段，陕西省神木县农村商业银行前副行长龚某某在北京拥有41套房产，面积9666.6平米。（16）意味深长的是一些地方的政策还鼓励这种囤积：据有关报道，2016年一名合肥购房者购买了安徽六安市裕安区城南镇某楼盘的44套房子，这44套房子的单套面积从80—100多平方米，按当地促销政策每套房子补贴近2万元，这名购房者拟获得约80万元补贴。（17）另外，近些年“媒体曝光的贪官几乎都有多处房产。前铁道部部长刘某某受贿的赃款及其滥用职权造成的损失被司法机关追缴时，仅房产就多达374套！谷某某也拥有房产300多处。”“ 杭州市纪委曾在去年通报称，‘阳关水岸’项目（房地产建设项目—引者）涉及党员干部40余人，涉案金额数亿元，8人被移送司法机关处理”。 （18）因微博爆料提供的线索，郑州市二七区房管局原局长翟某某受到立案查处。经查实“翟家4口人，共有8个户口。除翟某某名下无房产外，其余3人名下曾有29套房产。截至调查时已卖出7套，剩22套”。 （19）  “曾任福州市副市长 10年的杨某某，纪检调查组在其办公室、家里一下子就搜查出3000万元现金以及17套房产证。浙江省药监局原局长黄某有房产84套” 。（20）上海市住房保障和房屋管理局原副局长陶某某“…名下拥有29套高级别墅” ，被称为“身价超过原上海市房地局副局长殷某某的上海最富‘土地爷’”。 （21）  城市房价不断上涨和“炒房团”、“房叔” “房姐”的 存在和壮大以及贪腐官员大量囤房又何尝不是一个相互推动的过程？

第八是制造了或许是世界上最高发的行业腐败。由于政府及有关部门对房地产业从项目安排、征地拆迁、土地出让、容积规划、建后售卖等多环节介入和全面管控，在该产业的暴利驱动下，就使其成为或许是腐败最高发的领域。不少所谓强势官员之“强”往往表现在敢于大搞拆迁为发展房地产业开路，即各地涌现出来的“x拆拆”、“一指没”等，而不少强势官员往往也就栽在和房地产商相互勾结搞权钱交易上面。近年，华中科技大学公共管理学院“腐败研究课题组”成员深入武汉、南京、广州等城市对房地产腐败情况进行了实地调查，“调查显示，房地产领域已成为腐败重灾区。审批、规划、招投标、施工、采购、质量监理、验收评估….无所不及，不少开发商自曝‘招标程序名存实亡’、‘不行贿难拿工程’、被开发商拖下水的国土官员纷纷倒在了征地拆迁管理、国土资源规划、土地资源管理和利用等环节。据统计，一栋楼盘开发下来，成本只占房屋价格的20%，开发商能够拿到的利润占房屋价格的40%，还有40%就是被各种‘灰色开销’所吞噬。‘有公章之处，就有腐败’在房地产领域得到印证。从构建的案例库来看，房地产领域腐败已经迅速蔓延并广泛渗透，逐渐形成道德共谋和利益均沾的生态链。在用地规划审批、改变用地性质、暂停缓工程处置、提高用地容积率等工作中，政府官员被开发商俘获的的情况甚为严重。其规制供给逐渐与利益集团收入最大化的要求相适应。不法官商各自获得好处，达成‘施小惠赚大钱、你多收我多得’的默契，一方面开发商为达目的不择手段，另一方面贪官权力滥用，共同带动房地产市场的含金率、设租率、寻租率不断升高” 。（22）近些年相近的研究文献还有：《中国城市房价如何“高烧难退”---揭开中国房地产暴利黑幕》（陈芳，2006年，《北京文学：原创版》）、《本期话题  房价成本真有必要公开吗？》（潇琦、符振彦，2006年，《北京房产》）、《三任规划局长相继“落马”的启示》（储皖中，2007年，《政府法制》）、《揭开建筑工程领域的黑幕》（刘建华，2012年，《中州建设》）、《揭开房产腐败内幕》（黄滢，2013年，《财会月刊：财富文摘》）、《案值7.8亿元的“塌方式” 腐败揭秘企业、地税、房管“三角”暧昧关系内幕》（汪宇堂、郭海洋、潘峰，2015年，《检察风云》）。可以看出，上述针对房地产领域腐败的调研文章大部分是在非主流媒体上发表的，自称党和人民的喉舌、以弘扬社会正气为己任的主流媒体在房地产腐败问题上严重缺位！从2013年---2014年7月，中央巡视组对地方开展了三轮巡视，涉及的省、自治区、直辖市共21个，几乎都牵涉房地产腐败问题：内蒙古自治区，在矿产资源、土地使用、房地产开发、工程招投标等领域腐败问题比较突出，牵涉到领导干部的案件时有发生；湖北省，一些领导干部插手工程项目招投标、国有土地出让、招商引资等贪污受贿比较突出；重庆市，根据巡视组反馈，对工程建设、征地拆迁等重点领域的案件严厉查处；　贵州省，由于缺乏严格有效的监督制约措施，导致工程建设、矿产开发、土地出让等领域腐败案件易发多发；吉林省，在国企改制、土地征用、工程建设等领域腐败问题易发多发；山西省，按中央巡视组移交问题线索，深入查处煤焦、交通、土地等重点领域腐败案件；安徽省，少数领导干部在房地产开发、矿产资源、工程建设领域和选人用人等方面以权谋私；　湖南省，有些领导干部与私营业主搞权钱交易，插手工程项目建设和国有土地出让；广东省，一些领导干部与私营企业主勾肩搭背搞权钱交易，插手土地转让、矿产资源开发、工程建设项目招投标；云南省，在工程建设、矿产开发、土地使用及教育、医疗、社会管理等领域腐败案件易发多发；福建省，土地开发领域腐败问题突出，教育、医疗、政法和环保部门违纪违法问题频发；新疆自治区，矿产资源和土地开发领域腐败问题反映依然强烈，一些领导干部以权谋地；新疆生产建设兵团，有的领导干部违规多占住房；海南省，少数领导干部在土地出让、房地产开发、工程建设和选人用人等方面以权谋私；山东省，有的领导干部及其亲属插手工程招标、土地转让问题突出，少数领导干部违规获取、占有多处房产；　北京市， “小官巨腐”问题严重，征地拆迁问题较多；天津市，城市建设领域腐败问题突出；　河南省，一些领导干部搞权钱交易，插手土地转让、工程招投标等收受贿赂问题比较严重；辽宁省，领导干部插手工程招投标、土地和矿产资源交易等反映突出，多占住房等问题仍多有反映；甘肃省，一些领导干部多占住房，个别单位违规超标建设办公楼；宁夏自治区，发现有的领导干部违规干预公共资源交易、工程招投标以权谋私；江西省，虽然巡视组没有明确提及存在房地产腐败问题，但巡视组接到的举报线索以及之后中组部等相关部门调查的情况显示，江西的多名高官涉及房地产腐败。（23）有研究文章认为：近年落马大贪官90%以上与房地产有关。（24）还有研究文章尖锐指出：“现如今房价之所以如此之高，其中很大一块源于腐败成本，开发商要在房产开发的各个领域都要行贿政府官员，而最后买单的则是广大购房者。尽管社会各界要求公开房价成本的呼声愈来愈烈，但开发商们都把房价成本视作为商业秘密。不过，有一位业内人士坦言：‘如果权力都在阳光下运行，开发一个房地产项目的成本就会降低20%以上’ 2008年，上海市检察机关侦破的最大一起行贿案涉案金额达到1500万元:上海一房地产公司法定代表人洪某，为使本公司在房地产开发中土地项目的审批顺利通过，多次向某区规划建设和环境管理部门负责人陶某行贿，包括折合人民币1463万元的店铺26套、住宅房3套以及84万元现金。仅仅一个房地产公司，向一名官员的行贿金额就高达1500万元，可见房地产行业的腐败问题有多深。”“可以毫不夸张地讲，房地产腐败是中国经济的最大蛀虫”。 （25）下面这个例子也许更能说明房地产领域腐败的高发性：“公开资料显示，自2010年以来，长沙市城乡规划系统先后已有近20人被查处，其中包括规划局原副局长顾某某和周某在内的6名官员。”“根据相关裁定文书，周某的13笔受贿中，其中有12家房地产开发商的18个楼盘，通过向周某行贿后，在规划报建或用地手续方面获得好处。而在顾某某案中，长沙有86个楼盘，因开发商贿赂顾某某，发生了容积率调高、楼间距缩小等变化”。 （26）以下是2007年以来主要因涉及房地产腐败被查处的涉案金额在600万元以上的部分高级官员排行榜（由高到低）：杭州市原副市长许某某19888万元；中石化原董事长陈某某19573万元；苏州市原副市长姜某某18700万元；吉林省政府原副省长谷某某4365万元；河北省委原书记周某某4001万元；云南省交通厅原副厅长胡某3700万元；深圳市原副市长许某某3318万元；天津市检察院原检察长李某某1962万元；河南省人大常委会原副主任王某某1524万元；河南省国资委原党委书记周某某1279万元；宁夏国土资源厅原副厅长王某某1270万元；内蒙古自治区原常委、统战部原部长王某某1073万元；上海市住房保障和房屋管理局原副局长陶某某1045万余元；辽宁省人大常委会原副主任宋某1022万元；贵州省政协原主席黄某954万元；河南省政协原副主席孙某某910万元；安徽省原副省长何某某841万元；宁夏自治区人民政府原副主席李某某768万元；国家行政学院原副院长、华星物产集团有限公司原董事长何某某710万元；北京市原副市长刘某某696万元；江苏省人大常委会原副主任王某某683万元；吉林省人大常委会原副主任米某某628万元；山东省委原副书记杜某某626万元；浙江省交通厅原厅长赵某某620万元。（27）

第九是制造了世界上最高的房产价格。在大房商群体、大干快上式房产开发、大土地财政、天量金融资金、高利润、高地价、高投机、高腐败等因素的共同推动下，就制造了最畸形膨胀的房产价格，即令人“看不懂”的高房价，每每令许多行内专家大跌眼镜的房价飞飚。而北、上、广、深一线城市和部分二线城市更如烈火烹油。在这些地方，二十多年来房价上涨了几十倍，特殊的达到百倍以上。以至“超高房价”和“天价”频现。一平米四万五万、八万十万已经是常见的价格了，有的达到十几万，特殊地段和特殊需要的甚至达到几十万。“2016年3月7日，北京西城区文昌胡同。日前，位于北京西城区文昌胡同的一间11平米平房，起先中介标价460万元出售，因住房地处重点小学隔壁，购买者为了子女教育，彼此互拼房价，最终以530万元的价格成交” 。（28）  11平米的平房，530万元的总价，那么1平米单价就是 48.18 万元。直到2017年近8月中旬，在经过调控、房价有所下降的情况下，深圳新房价格平均每平米还是7.03万元，二手房价格平均每平米4.90万元，平均房价每平米5.46万元。（29）2017年8月14日，北京市朝阳区（6套）、大兴区（4套）、东城区（1套）共11套存房，标价总计6034万元，每平米均价6.86万元，每套均价548.55万元。（30）

第十是制造了中国最多的富豪并造成世界上高房价与普通居民低收入最离谱之比。由于房地产行业的暴利和超暴利，更由于中国房地产行业一直火了二十多年，于是该行业成了集中培养和制造超级富豪的领域。据有关统计：中国最富的100个人中，有51个从事房地产业，可见比例之高。（31）而与此形成鲜明对比的是：由于房价的飞飚，而普通民众的收入上涨却有限，遂同时造成举世无双的高房价与普通民众低收入最离谱之比，因而也就创造了普通人购一套房几乎要花费倾其一生的全部收入的“奇迹”。前重庆市市长黄奇帆在一次演讲中谈到一二线城市的房价和居民收入对比时说：“我们现在实际情况，均价对均价，一线城市一般都在40年左右。纽约、伦敦市中心的房子也不便宜，但是按伦敦房子的均价，家庭户均收入10年以内也可以买到房。总得来说，我们高得离谱。一般的二线城市，在20多年”。 （32）

第十一是制造了世界上规模最大持续最久的拆迁运动因而也使房地产行业成为最暴力的领域和拆迁公司成为最暴利的行业。在中国的环境下，拆迁成为房地产行业“逢山开路、遇水搭桥”的领头先锋。中国拆迁的持久性和规模之大是世界上仅见的：“中国的大规模拆迁从1991年第一个拆迁行政法规《中华人民共和国城市房屋拆迁管理条例》实施算起，已经是第25个年头（指到2015年；从2011年起，《国有土地上房屋征收与补偿条例》取代了上述城市房屋拆迁管理条例—引者）”。（33）先是改革开放初期的城市建设、原初意义上的“棚户区”改造，后是旧城改造、“城中村”改造、扩大性的“棚户区”改造，制造了一波又一波的拆迁运动。但“十分遗憾的是，拆迁这个公共关心的话题，其数据缺乏正常的透明度。我们一直努力想从官方获得数据，以更全面地撰写我们的报告。但是，无论是中央政府还是省级人民政府，25年来没有向社会公开每年具体的拆迁数量，学者们只有通过网上碎片般的信息来拼凑出一幅很不完整的中国拆迁的图画”。（34）由于拆迁的对象和范围往往是当地政府单方面决定的，所以以行政手段推进拆迁几乎也就成为必然，如果补偿标准低或补偿不到位，就很容易引起被拆迁者的反对而酿成冲突，在这种情况下，政府要继续推进就需要借助强力或暴力，于是强拆和暴拆就发生了。为此还滋生了一批专门以拆迁为业的拆迁公司。二十多年来，在中国大地上究竟发生了多少起强拆和暴拆事件，没有人能说清，由于“…‘血拆’事件更是信息封锁的重点” ，（35）当然也难以得到这方面的官方数据，但屡屡从见诸非主流报刊或网络的有关“带血拆迁”的资讯，就已经够触目惊心的了。以下是曾在国内影响颇大的十大强制拆迁恶性事件：2003年江苏省南京市 翁彪拆迁案，是年南京玄武区拆迁办在没有与房主翁彪达成拆迁协议的情况下，强行用推土机铲平了翁的房屋，翁彪来到拆迁办用汽油自焚，导致中度三级烧伤并死亡，拆迁办6人受伤；2004年湖南省嘉禾县陆水德等拆迁案，从2003年起，嘉禾县政府为开展商贸城建设，以行政命令强制拆迁，并宣言 “谁影响嘉禾一阵子，我就影响他一辈子” ，2004年在拆迁过程中，被拆迁户陆水德从楼上以扔石头方式表示抗议，结果陆水德等以“暴力抗法”和“妨害公务”的罪名被逮捕，后被释放，并获得国家赔偿；2005年广东省从化市张灿成拆迁案，是年广东省从化市政府以整治国道和市政建设为由，在补偿未达成协议的情况下，便强制拆迁该市街口镇小海区张灿成等人的商铺，在拆的过程中，张灿成向强拆人员泼洒农药、淋汽油、扔砖块，后来张灿成以“妨害公务罪”被判处有期徒刑一年零六个月；2006年山东省菏泽市李民生拆迁案，是年山东省菏泽市牡丹区以公益建设为名行商业开发之实，兴建香格里拉广场，由于补偿偏低，当事人李民生不愿拆迁，以上吊自杀方式进行抗议并身亡；2007年江苏省苏州市马雪明拆迁案， 是年江苏省苏州市开发建设“金阊新城物流园”项目，当事人马雪明以拆迁公司只补偿土地使用面积为由拒不拆迁，拆迁公司决定强拆，在这一过程中，马雪明等砍死拆迁人员2人，致1人重伤，马雪明以“故意伤害罪”判处死刑，妻子杨根英被判处无期徒刑，其子马春凌判处有期徒刑8年；2008年辽宁省本溪市张剑拆迁案，是年在辽宁省本溪市，房地产开发商华履房产以低廉补偿要求住户拆迁，并以掐电线、堵水井、打砸等方式搞强拆，在拆迁过程中，当事人张剑刺死拆迁人员，后以“故意伤害罪”判处张剑3年有期徒刑，缓刑5年； 2008年上海市闵行区潘蓉拆迁案，是年上海机场集团兴建机场交通枢纽工程，计划拆除当事人潘蓉480平米的四层楼房，欲补偿118万元，潘蓉不满如此低的补偿，在拆迁中向推土机投掷“自制”汽油燃烧瓶，潘蓉夫妇被判处妨害公务罪8个月；2009年重庆市奉节县陈茂国拆迁案，是年因修建渝宜高速，当事人陈茂国1200平米房屋将被拆除，双方补偿相差22万元，陈茂国爬上自家大树，抵御强拆，他在树上“安营扎寨”3个月，后陈茂国及其子以涉嫌聚众扰乱社会秩序罪被公安机关刑事拘留； 2009年贵州省贵阳市普陀巷居民拆迁案，数十名不明身份者携带钢管、撬棍和封口胶，破门进入，将正在熟睡的贵阳市普陀巷13位居民强行拽入汽车，拖离现场，民警到场制止，而拆迁者继续指挥工人加快拆迁进度，居民用40罐液化气封堵路口，贵阳警方调集警力平息现场，刑事拘留24人；2009年成都市金牛区唐福珍拆迁案，是年成都市金牛区因修筑公路，强行拆除唐福珍夫妇投资700万元的综合楼，补偿仅为217万元，唐福珍夫妇拒绝拆迁，为抗议强拆，性格刚烈的唐福珍往身上泼汽油自焚，致达三度烧伤，不治身亡，祭奠唐福珍的灵堂挽联书：“生得平凡  死得悲壮”，横批：“百姓英雄”。 （36）无独有偶，另一个在抗议拆迁中涌现出来的民众心目中的“英雄人物”是郑州市惠济区的范华培。2016年5月10日，郑州市惠济区老鸦陈办事处下辖的一个叫薛岗村的城中村村民范华培，因反抗老鸦陈办事处拆迁指挥部断电停水、带队扒房行为，持刀扎死三人，扎伤一人。范华培被警察击毙后，陆续有上千人来到范家灵堂吊唁，其中有不少人自发为其献上花圈或捐款，捐款超过2万5千元。村民舆论认为范华培是英雄。（37）还有《2013年度拆迁案件十大经典案例》，其案例分别涉及山东、江苏、黑龙江、广西、湖北、安徽、河南、福建等省区，可谓强拆的手段百出，令人触目惊心！（38）还有《2015年十大拆迁典型案件》，其中有两个案件令人十分震撼：一个是湖北汉川15岁的“学生军”参与强拆，这些“学生军”为能拿到100块钱，在2015年9月29日与一群黑衣人一起参与了一起强拆，“他们身着黑色制服，臂戴红袖章，每人被分到一根木棍或钢管或带有‘城管’字样的盾牌，与110、120、城管、防暴队上百人的队伍和挖掘机一起开赴现场” ，期间强拆方与被拆迁户发生冲突，飞来的砖头砸在一名“学生军”头上，砸昏后被送进了医院的重症监护室；另一个是陕西西安一被拆迁户郝某寻仇6年，当街砍死拆迁负责人：“2015年5月25日早上，陕西省西安市自强东路公交站旁发生血案，一名男子倒在公交站旁人行道上，其左侧肋部插着一把匕首，地上一片血迹（据悉死者是大明宫遗址公园附近拆迁办的负责人—引者）。事件发生后，凶手（郝某-引者）并未逃走，反而让群众赶快报警。随后警方将凶手控制，该男子（即凶手郝某—引者）表示愿意跟着走，不用戴手铐”，“ 凶手自称与死者有仇，其多年前因为拆迁的问题，一直在寻找死者，且已经找了6年”。 （39）呜呼！郝某亦是一位英雄！六年寻仇，矢志不移，其报雪意志之坚韧，行事之光明磊落，有中国古丈夫之遗风！还有其他类似资讯报道，就不一一赘述了。而根据《2015中国拆迁年度报告》，2015年就发生了三位数以上的“血拆”事件。“至于绝大部分‘血拆’事件的处理都成为了‘烂尾楼’，众多的应被问责的人员逍遥法外，这也是‘血拆’不止的重要原因”。 （40）而有的地方公然借助法院的力量来推动强拆，如辽宁省海城市就曾这样做。具体运作程序是：当事的居委会、街道或管理区作为原告，针对拆迁户向法院提出“排除妨害、先于执行”的申请，法院相应作出“强制拆除”的裁定，下发裁定后，并不接受拆迁户反对强拆的复议申请书，便直接下发裁定强拆的法院公告。这是赤裸裸的使用法力暴力来推动强拆的行为！（41）而在拆迁过程中发生的案件之多和多年的立案难也超出想象：“2015年１—９月，各级人民法院受理各类行政案件40万件，同比上升47.6%，仅5月份一个月就受理2.6万件，同比上升221%。在这些上升的案件数量中超过一半以上是过去在‘服务大局’口号被堵在法院门外的房屋征收拆迁引起的案件”。 （42）在制造强拆和暴拆中，各种来路的拆迁公司发挥着重要作用。而拆迁公司所以有不惮于强拆和“血拆”的积极性，是因为拆迁是一个罕为人知的暴利行业：“拆迁背后，几乎每一个环节都隐藏着暴利的因子。拆迁一个暴利项目，利润率有的300%-400%”，“ 随着大规模的拆迁，近几年来生意兴隆的不仅仅只有拆迁公司，从工程发包方、中间人、承包工程的拆迁公司、实际做工程的公司，到挖机出租商、渣土运输车、旧材料市场，都成为这条拆迁利益链中的一环。对于他们而言，拆迁工地俨然是一座暴利行业‘金矿’” 。 “ 以一个10万平方米左右的城中村为例，承包价格为15元/平方米，拆后每平方米值26-27元，刨掉承包费、人工费、拉土费、机械费用后，一个城中村拆下来，短短几个月，轻轻松松都能赚到好几百万”。 （43）

第十二是制造了世界上规模最大持续最久的拆迁运动因而也就制造了涉及人数很多久拖不决的拆迁安置后遗症。“据中国之声《新闻纵横》报道，2005年，江苏连云港海州区的372户住户响应连云港旧城改造的号召，与市政府指定的一家地产公司签订拆迁协议，协议中约定：拆迁完成后，开发商须在原址开发的楼盘内分给每家住户一套安置房。但是，如今12年过去了，竟然还没有一户住户拿到安置房。更遗憾的是在这12年的漫长等待中，已经有80位住户相继离世，最终也没能等回那个本该属于他们的‘新家’”。12年来，一些住户还深受频繁租房搬家的折磨之苦：“ 年过6旬的徐广北和老伴膝下无子，12年的租房生活也让他们疲惫不堪，‘今天搬一次家，明天搬一次家，到处流浪，12年搬了15次家。’今年70岁的孙迁英向记者说起一次又一次搬家经历，身心俱疲，‘我儿子生了个小孩，三朝就被人家撵出去，整个冬天没法住，我把孙子抱着现找房子。找了5楼，我真的没法爬，搬8次家，我哭了有8次，我对人家说我搬够了，求求你不要叫我搬家了。我们都70岁的人了，搬家搬不动了’” 。（44）湖北省宜昌市一位老人自己出租维生的门面房被强拆后多年寻求安置未果在不得已的情况下于2010年给市领导写的信也许更令人唏嘘！！老人的信是这样写的：“尊敬的领导书记您好！ 我是湖北省宜昌市的一名普通市民。原来靠租门面房子为生。2000年宜昌市旧城改造工程‘我市的旧城改造工作将成片改造,分期实施。旧城改造的范围为西陵一路—沿江大道—胜利四路—东山大道—云集路沿线,具体拆迁范围以规划局划定的拆迁红线为准。旧城改造工程要始终贯彻人民城市人民建的方针,调动各方面的积极性,抓紧抓好房屋的拆迁安置工作’（《市人民政府关于认真做好城区旧城改造工程拆迁安置工作的通知》【实施日期】2000/05/22【颁布单位】 宜府发〔2000〕23号【失效日期】---这里所列文件原信并不在括号里，此是引者所加括号---引者注）。我原居住在宜昌市西陵区民主路一号，地处市场附近，交通也便利，我无退休金生活，主要生活来源于租门面房收入，和自己做点小生意来生活。每月都有千元生活费用，生活过的（得）比较知足。但是自从上面的政府文件发下来了以后，我的生活变了。拆迁工程还未开始之前，我就多次与政府公务人员，主要负责人员接触交谈，说明我的情况。一个老人的生活全靠的就是租门面房为主要生活来源。房子一拆迁，我的生活就会受到影响。在多次交涉后，并且还写过书面报告，给主要领导人员。结果还是强行拆迁了。他们所谓的补偿也并不到位。门面房子的补偿价格太低这是一个情况，另外门面房子的面积也计算错误。就让我签合同。并没有达到我的基本合理的要求。从此生活一落千仗。我在书面报告中很清晰的写出，给我安置一个门面房子，生活和拆迁以前没有太大的变化，但是拆迁办却并没有按照我合理 的要求，而是采用了现金支付。我一直是拒绝这样的。因为对于当时是一个68岁的老人来说，没有房子，住都成了问题，年龄大了，做生意也不可能了，所以还一个门面让我出租，对我晚年生活是最好的。可是他们却采用了强行现金拆迁。区区的现金能用多久了？对于政府的旧城改造工程我是一直都很理解和支持的，因为城市是快速发展的，不能因为自己的怀旧而拒绝。所以一直很支持，也相信我的生活不会比以前差多少。但是自从拆迁以后，我因年纪太大，没有工作能力，从此段（断）了收入来源。一直到现在都是依靠城市最低保证费来生存（低保）每月区区百元，对于一个68岁的老人来讲，只够吃口饭而已。在（再）加上年龄大，身体也不算很健康，心脏缓（还）有心肌梗塞，高血压等老年病。从2001年开始为了生活，开始从区信访，市信访，房管局，来回的述说自己的事情，但是并没有什么结果，一开始都是说调查了解清楚后给予解决，开始满怀信心的等待，后来这三个地方互相推诿，把我当成一个足球来回的踢，并没有给予回答或解决，当时我就对他们说，如果这事情你们没有办法解决，那么请给我一个书面回执，我来反映过问题。因为我是一个很守旧规矩的人，信访或者反映问题一直强调层层信访，并没有越级反映问题的习惯。一个代表不尊重领导人，另一个越级信访也麻烦，能解决何必多找人。可是他们并没有什么回复，能不能解决都没有回答。就这样我每个星期都前往，一直到2005年，五年的信念五年的坚持，却并没有得到什么回答。于是在信访无望的情况下于2005年10月前往北京国务院信访局信访，在和工作人员仔细交谈和认真讲述我的事情并递上书面材料后，工作人员很理解和支持我的观点。于是给了我一封信访书信，在送我去北京火车站之前还对我明确的说，回去一定解决，一定让我满意。于是我愉快的踏上了回宜昌的火车。第二天回到宜昌，将书面信件交到市信访局。等待结果…  可是让我万万没有想到的是，还是没有给我解决。多次前往得到的只是主要领导在出行，在开会，在调研，生病住院中…  在信访中的艰辛只有自己能够体会，很辛苦，很无望……　2006年到2009年这几年还是到处推诿，并没有解决。今年8月份的时候在（再）次前往北京去信访，在天安门附近下的车，下车后问当地的警察，结果直接被请进一个社区，等了一天以后，把我的信访是（事）由述说以后，将我身份证取走。第二天宜昌市西陵区负责人来到北京，当着北京工作人员的面说回去一定解决。可是回来以后一直到现在都没有什么实质的行为。就在前几天西陵区领导领我到宜昌是（市）万寿桥一个门面房看过，对于一个路上行人都渺渺可数的地方，我用来出租门面能有什么收入？对于这十年来的损失该如何办？都没有提过。对于一个现年78岁的老人来说，十年的信访，得到的只是地方的部门的相互推诿，拖延时间。现居住在湖北宜昌市西陵区得胜街8-109号  宜昌市市民：许启昌　尊敬的领导书记请您在百忙之中看看，多谢了！”（不知老人的问题现在解决了没有？--引者）。（45）按《2015中国拆迁年度报告》所述：“…房屋被拆后，拿到补偿款的为94.2%，获得就业安置的仅为1.8%。…全国约有6430万家庭（指到2015年—引者）在最近一波城镇化过程中，遭遇过征地、拆迁。（46）

第十三是虽然建设了大量的保障房但同时制造了保障房的闲置和空置之最。保障房是中国政府为解决低收入群体住房困难、调节房地产市场出台的的一项重要惠民措施，其出台的本意当然是好的。但由于种种原因，特别是因为保障房带不来财政收益还需要地方大部分配套，且在用地等方面又往往和商业房地产发生矛盾，所以地方政府对此项惠民工程实际上并不热心。2011年以来全国各地大建保障房，原计划五年内建设3600万套，使保障房的覆盖率达到20%。按国家统计局公布的有关数据，从2010年---2016年，全国基本建成的各类保障房达到3888万套（包括一部分棚户区改造住房和公租房，根据2010—2016年国家统计局官网发布的年度《统计公报》整理汇总），但在2013年，保障房的过剩问题便开始暴露。2013年8月，新华社引用国家审计部门数据披露，山东、海南、广东、云南四省有5.64万套保障房闲置；2014年8月，贵州媒体披露，该省2013年有1.48万套保障房闲置；国家审计署公布的数据显示，至2015年9月，全国5个省的5个市县已建成的5.75万套保障性住房，因基础设施不完善、申请人入住户数不足等，形成闲置；（47）   2016年8月，国家审计署公告了2015年保障性安居工程审计结果，有三大问题：19万套建成的保障性住房空置，数以百亿元的建设资金被闲置，数以万计的人员骗取保障房资格；（48）   2017年6月，国家审计署公布的2016年保障性安居工程审计结果显示：12.87万套基本建成的住房因配套基础设施跟不上，搁置一年以上无法交付使用，还有27.24万套住房因位置偏远、户型设计不合理等，建好后空置超过一年，这样总计有40万套保障性住房无法正常交付使用。（49）

第十四是制造了世界上最多的 “棚户区”因而也就制造了最多的房产需求。“棚户区”本是上世纪八九十年代的一个老概念，有约定俗成的内涵。是指一些老国营企业（包括传统的国有林区、垦区）或一些城市老旧偏僻街道低矮潮湿、极其简陋、卫生条件很差、垃圾脏水横溢、私搭乱建成风而又连篇成片的家属宿舍和居民住所，民间的通俗叫法称“棚户区”。 棚户、棚户，就是住在像棚子一样房屋里的居户。当年对这种“棚户区”的改造，总体上是得民心的（也存在一定问题）。但改革开放以来中国大部分城市已经历过少则两次、多则三四次的“棚改”，更随着房地产业的发展和城市改造建设，当年的“棚户区”已基本不存在了。后来特别是近年，“棚户区”改造实际是借用当初的“棚户区”概念，改造的是成片老旧楼房，包括“城中村”、危旧房改造等。 在当今的中国，“棚改”、旧城改造、城中村改造、城市危旧房改造实际上是难以区分的，很多时候只是叫法不同而已。先是国家提出计划五年改造城市和国有工矿、林区、垦区 的各类棚户1000万户， 近年国家又提出三年改造包括城市危房、城中村在内的各种棚户区1800万套。（50）在这一大的政策背景下，各地纷纷上马“棚户区”改造项目。有相当一部分改造对象就是几十年前建的楼房，这些楼房既和当初的真正“棚户区”不是一回事，也根本不是危房，有的还相当坚固，有的进行外部粉刷和整修即可，有的通过更新一些公用设施如下水管道、取暖设备就能明显提高居住质量，从而完全可以继续使用，结果都当做“棚户区”或危房拆掉重建，实际上就是人为制造需求。笔者曾在2014年写了一封关于“棚户区”改造致李克强总理的信，于是年6月2日发表在爱思想网上，信中提出“五个深忧”： 深忧之一，“棚户区”概念不清，界限不明，延伸性很大；深忧之二，“棚户区”改造随意延伸势必人为制造新需求，同时造成资源浪费和大量的拆迁垃圾；深忧之三，“棚户区”改造可能成为一些地方和城市土地寻租的招牌，却造成被改造居民的利益受损；深忧之四，“棚户区”改造有可能冲淡保障房建设，或使后者变得面目不清；深忧之五，“棚户区”改造历史上已进行过多次，城市发展什么时候能走出“棚户区”改造这个圈？并指出，“据最近报载：有的地方将所有的旧城改造、搬迁、安置项目全部界定为棚户区。有的省统计的棚户区数量前后相差达70万户。有的城市将上世纪90年代末、甚至新世纪初竣工的‘棚改楼’又纳入新的‘棚改’范围。‘真是棚改是个筐，什么都能往里装’。其发展趋势很可能使‘棚户区改造’最终成了‘四不像’。”从近年来看，这些担忧和问题时有表现：“张家口市政府将2016年到2018年确定为棚户区三年攻坚战，将集中改造438个棚户区，涉及125794户拆迁户，其中2016年改造棚户区191个51300户，2017年169个44227户，2018年78个30267户。”因产生大量拆迁户的预期刚性需求，导致开发商纷纷捂盘待涨。更有甚者，该市的崇礼县（2016年改为崇礼区），因确定为2022年冬季奥运会部分项目的举办地和修建京张高铁，要涉及两万多拆迁户，使房价涨幅达到130%。（51）根据《2015中国拆迁年度报告》，“棚户区”改造一是 “张冠李戴，任意扩大‘棚户区’的范围”，导致 “一些地方如好房子成了棚户区，而真正的危房却因改造成本高、无利可图却无人问津。例如央视所批评的湖南省长沙市的案例，该市芙蓉区桐荫里20号是湖南省政府的公务员小区之一，习惯上被称为北院三宿舍，此处的住户几乎都是省直机关的干部职工。2015年2月，芙蓉区政府对外发布了《黄土塘地块棚户区改造项目补偿安置方案》的公告，而三宿舍被列入了棚改征收区域范围。而住户们认为，自己的住房不仅没有质量问题，朝向、通风、采光以及周边交通等基础设施非常齐全，根本不存在属于棚户区的说法，于是小区的居民纷纷做起了不肯搬迁的‘钉子户’。”二是“喧宾夺主，过分依赖开发商，忽略了原房屋所有权人。‘棚户区’中的居民应当是‘棚户区改造’的主体和依靠的对象，但是在实际工作中，房屋所有权和使用权人却成了‘棚户区改造’的对象。开发商藏身幕后，拆迁公司冲锋在前，暴力与胁迫仍然是一些地方‘棚户区’改造的模式。我想（《2015中国拆迁年度报告》执笔人自称---引者），如果‘棚户区’改造不是依靠人民群众，而是要靠地痞流氓、不法商人，我们的城市再漂亮又有什么意义呢？”。（52）

第十五是开展了世界上最持久的 “造城运动”因而也就制造了最多的商品房积压。中国推进城镇化可以追溯到二十世纪八十年代末甚至更早些，当时有句很著名的话叫“小城镇，大战略”。大力发展小城镇很快成为上上下下官员的共识，中国的城镇化运动由此飚起。且这一运动长期不衰，差不多已持续三十年之久。只不过前期的城镇化运动和发展乡镇企业结合在一起，后来的城镇化运动则和县乡房地产建设、开发区建设紧密结合在一起，实际上演变成一场规模浩大、持续多年的“造城运动”。多少年过去，各地的“造城运动”便带来大面积商品房积压：据《经济参考报》某记者于2017年6月在鄂、陕、甘、黔、滇、宁、赣等省区的十余个县采访发现， “造城运动”控制了这些县的城镇化模式和进程，也带来大面积的商品房积压。在甘肃省会宁县，县城耸立着数十栋高层住宅，其中有一半空置，一些楼盘仅有框架。江西省新余市，房地产库存300多万平米，而在建的还有几十个楼盘600余万平米。（53）到2016年，宁夏贺兰县包括库存、在建及待开发的住宅楼共670万平米，而该县人口仅24万。为了促进销售，县里于年初出台了一项颇有刺激性的购房优惠政策，即凡在贺兰县购房者均可获得每平方米180元的补贴。（54）

第十六是制造了世界上或许是最多的“鬼城”。在西部造城、大造新城、旧城超扩、打造滨海城、建设旅游城等多种多样的造城运动中，中国好多省份出现了数量不同的“鬼城”，也叫“空城”或“睡城”。可以说这是造城运动发展的极端。这些“鬼城”的特点是，楼房空置率很高（高者达到90%以上），人烟稀少，一到晚上各幢楼房黑洞洞的看不到有多少灯光。按2016年有关研究机构公布的“中国大陆城市‘鬼城‘指数排行榜（2015）”，以万人1平方公里为城市人口容纳密度计，中国有50个“鬼城”。其中新疆7个：阿拉尔、北屯、阿勒泰、吐鲁番、阜康、库尔勒、喀什；内蒙古5个：二连浩特、锡林浩特、鄂尔多斯、呼伦贝尔、霍林郭勒；山东4个：威海、莱芜、烟台、泰安；甘肃4个：张掖、嘉峪关、玉门、金昌；江苏3个：常熟、太仓、连云港；广东3个：开平、茂名、鹤山；黑龙江3个：、绥芬河、密山、伊春；西藏2个：日喀则、拉萨；宁夏2个：吴忠、石嘴山；湖北2个：宜昌、咸宁；浙江2个：海宁、衢州；吉林2个：舒兰、德惠；广西2个：钦州、防城港；其余青海格本尔，云南瑞丽，江西贵溪，安徽滁州，河北承德，河南周口，四川崇州，辽宁东港，海南三亚，都是1个。50个“鬼城”广泛分布在22个省区中，既有西部不发达省区，也有东部几个发达省份。50个“鬼城”中，自治区首府1个，地级市25个，其余24个是县级市或县城。（55）近年还有关于中国十大“鬼城”的许多资讯，综合多方面的讯情，聚焦比较集中的：一是内蒙古鄂尔多斯市康巴什新区，鄂尔多斯位置偏远，常住人口（包括户籍人口和居住6个月以上的外来人口，主要指农民工，下同）200万左右，改革开放前并不知名，改革开放后可能因煤炭和羊毛衫之故一度名声鹊起，加上“受益于西部大开发战略”，财富曾呈爆发式增长，但名声鹊起和财富增长过快也会带来副作用，鄂尔多斯市后来集中大量资本投资造康巴什新城，所造新城却“人丁稀疏，房价又已跌去七成”，不仅是“鬼城”，还是债务之城，且鄂尔多斯的“鬼城”之名也领全国风气之先，几乎和鄂尔多斯煤炭及“鄂尔多斯”牌的羊毛衫一样有名。二是河南省郑州市的新郑新区，该新区位于郑州东部，据说当年是按照国务院批准的郑州总体规划开发建设的，曾被寄予很高希望，但建成后房屋空置率高达90%，甚至坊间有“全国最大鬼城”之称。三是云南省昆明市呈贡新区，本作为新昆明来建设，2003年完成总体规划，2005年进入实质性建设，建成后因入住人口很少却成为“鬼城”。四是天津市京津新城，该新城位于天津宝坻区，距中国首都、国家政治中心又是房地产价格多年来独占全国鳌头的北京不远，属进入国家战略的京津一体化发展地区，有很好的区位优势，规划总面积2.5万亩，据说相当于33个天安门广场或5个颐和园大， 建成后可供55万人居住生活，曾被誉为“亚洲最大别墅区”，但因人烟稀少、房屋大量空置，也被称为“鬼城”。五是辽宁省营口市沿海产业基地，也叫营东新城，营口本是三线城市，常住人口240万左右，但近年在鲅鱼圈港口带动下经济风生水起，这可能刺激了该市的发展雄心，于是计划打造百万人的新城，然不料新城房子滞销严重，一入夜没有多少人影，却颇显“鬼城”之像。六是江苏省常州新城，常州处于长三角地带，周边环境优越，区位优势自不待言，一度和苏州、杭州、无锡并列，发展势头强劲，在全国很有名气，但可能该市由于对发展前景估计过分乐观，导致房地产开发严重过剩，房屋空置率和库存量很高，有媒体称其为“鄂尔多斯第二”。七是广东省惠州，惠州地处大亚湾三角核心城市群中，现在中国政经界对大亚湾经济带发展前景议论很热，但该城宽阔的街道却人流稀少，当地人称之为“啥都不长，光长房子”，记者则称之为“白天，宽阔的大街上难见人影，两边是一片片崭新的住宅楼；夜幕降临，华灯无法初上，七成以上的空置率，让整个城市就像熟睡的婴儿。”八是贵州省贵阳市金阳新区（即观山湖区），亦叫贵阳新城，据说该新城在建工程可容纳三口或四口之家500万人左右，而贵阳目前的常住人口是460多万，地球人都知道，贵阳属于西南不发达地区，吸纳人口能力有限，人们预计新城建成后必是“鬼城”。九是浙江省温州市新城区，改革开放以来温州经济长时间在全国发挥标杆作用，著名的温州炒房团更是了得，可能该市被一路高歌猛进的发展和一直如日中天的名声有点冲昏了头脑，所以大力开发房地产，借以向“大温州”迈进，不料“自2012年初以来，温州一直是全国70个大中城市房价领跌的城市”，以至于房价“腰斩”，“但供给量仍然大幅增加”，现在也被列为“鬼城”。十是湖北省十堰市东部新城，湖北十堰市雄心勃勃，据说有着“规模宏大的城市扩张计划”，而且还是坚决有力的行动派，多年致力于“千亿削山建城”，但所建的新城“人气冷清，房屋空置，商业凋敝”，于是也“荣入”十大“鬼城”之列。（56）此外还有内蒙古的集宁新区、河南省信阳、海南省三亚别墅区、山东省威海市海景区等等也被列入“鬼城”。 （57）其实，“鬼城”之下还有相当一部分是“鬼镇”，而且形成的时间可能更早。前些年笔者到辽南某乡镇（此地离大连很近），这个镇里盖了一大片住宅楼房，看去很壮观漂亮，但没有人住。这不是“鬼镇”是什么？问题还在于，中国各地热衷于造城的可不在少数。国家发改委城市和小城镇改革发展中心课题组于2014年发布的报告称：在调研的144个地级市中，其中有133个提出要建设新城城区，占92.4%。还有相当一部分县也要加入造城行列。而中国工程院院士、深圳市规划和国土资源委员会巡视员郭仁忠透露，全国新城区规划人口高达34亿。（58）如果真是这样，那是十分可怕的。

第十七是制造了世界上最多的摩天大楼、超级摩天大楼和规模最大的超级楼盘以及与此相对照的大量“烂尾楼”。中国官员热衷于追求所谓的国际化、现代化的东西，在不少官员的心目里，高大上的东西就代表国际化和现代化（实际上完全不是这么一回事），因而也就热衷于追求摩天大楼、超级摩天大楼这种颇能代表高大上的地标建筑，且在某种意义上形成了一种竞赛，结果这类东西就越来越多了。到2017年上半年，全国造成22万栋高层建筑，其中152米以上的摩天大楼数量占全世界摩天大楼的87%，全世界100座300米以上的超级摩天大楼中，中国有61座，占61 %。据说未来十年，这种超300米的超级摩天大楼在中国将达到1000座。（59）和超级摩天大楼比肩的还有超级楼盘和超大新城市综合体。据2015年有关报道，时贵阳市规划和在建的超大楼盘超过10个，规划居住人口超过100万人。其中位于贵阳市一二环路之间的花果园项目号称“中国第一大楼盘”，总投资900亿元，总建筑面积达1830万平米，预计全部入住后人口将达到35万。（60）其对城市空间的割裂、加剧拥堵、挤占城市生态却深为人忧。而与摩天大楼、超级摩天大楼、超大楼盘等“壮丽的风景线”形成鲜明对比的是“另一道不那么好看的风景线”即城市“烂尾楼”的普遍性存在。“烂尾楼”形成的主因是房产开发商资金链的断裂，也有因市场情况不好开发商主动跑路或因违规开发、手续不全等中途停工的。中国“烂尾楼”知多少？包括曾经的“烂尾楼”、依然的“烂尾楼”、拆掉的“烂尾楼”、近年新出现的“烂尾楼”等多种“烂尾”状态，综合估计全国至少有14000多幢。（61）考虑到期房销售形式，许多居民负债为造楼先期垫资，这楼尾一烂，其中又有多少小百姓为此付出了沉重代价？

北京最高建筑国贸三期（左）与福州一处烂尾楼（右）

第十八是制造了世界上最快速最大规模的财富流失。拆旧建新，财富是增加了还是减少了？这是一个需要从多角度看的问题。首先是看对谁而言，拆迁对房地产商、拆迁公司、政府、拆迁户的财富影响是肯定不同的。一般来说，房地产商、拆迁公司和政府可以通过拆迁获取更多的财富：对房地产商而言，只有拆旧才能盖新，才有大钱可赚；对拆迁公司而言，拆迁在短时间内便有暴利可图（详见前述）；对政府而言，可以通过对拆迁后的土地竞拍而获得增值的土地收益，还可以获得经营房产的税收，另外还有带动gdp增长等政绩考虑。但拆迁对拆迁户来说就不一定是财富增长了：如果拆迁补偿（包括实物和货币）大大高于拆迁户持有的房子价值（包括房子出售的价值或出售加经营的价值），那就是明显的财富增长；如果拆迁补偿比原有的房子价值高不了多少或大致持平，在这种情况下拆迁户不会有多少积极性；如果拆迁补偿低于或大大低于原来的房子价值，在这种情况下对拆迁户来说就是明显的财富流失。而第三种情况在中国屡见不鲜。如果从全社会看，即使是拆迁户、房产开发商、政府都得利的情况下 ，拆旧也意味着财富的流失。房屋不同别的资产，是长期固定资产，一般建的质量可以的房屋，特别是水泥钢筋筑就的楼房，是能够长期使用的，这个长期甚至可以长到几百年。这些年以旧城改造、“棚户区”改造等各种名义下的大拆，一方面在短时间内便拆毁了大量旧财富，另一方面人为制造了大量新需求，并形成新的分配结构，在推动房地产价格的高幅上涨中使少数人获得非常利益，整个社会却为此付出了沉重代价。正如中南财经大学教授乔新生撰文所说：随着城镇化步伐的加快，大规模拆迁不断进行，许多建筑物轰然倒塌，看得见的财富变成了灰土。绝大多数发达的市场经济国家在城市改造过程中，都尽可能地保留老城区，开发新城区，这样不仅可减少城市房屋拆迁的成本，而且保留了城市的历史风貌。可在我国，许多城市把拆迁改造重点放在老城区，从而使拆迁成本不断攀升。由于房屋拆迁的周期越来越短，房屋拆迁补偿的标准越来越高，住房价格也就随之不断上升。这样的城市改造，带来的不是整体社会成本的下降，而是发展成本的提高。（62） “2016年8月24日，即将开拆的郑州市最大城中村陈寨（附图）。这个村面积虽然只有0.618平方公里，但是却拥有800多幢十几层的高楼” 。（63）暂且不说上述做法对城市历史血脉积淀的严重破坏，单从房产居住的角度看，这“800多幢十几层的高楼”难道就非拆不行吗？就不能通过内部或外部改造后继续使用吗？原重庆市市长黄奇帆在谈到拆迁和房价高的关系时说：“拆迁会有什么情况呢？如果这个地区的房价大体是7000元一平方米，你来拆1000户，每户有个100平方米，这10万平方米怎么补偿？大体上按照这个地区的均价来补偿，这是拆迁的基本逻辑。所以拆迁10万平方米的土地，地价7000元/平方米，造出来的房子一定到一万五六，拆迁会带来巨大的土地成本。过了一年两年，这块地旁边的地要拆迁，拆迁的成本就不是六七千，而是一万五、两万，这很正常，以这个地价成本拆出来的房子，造出来的就会卖三万四万。这个意义上，城市的土地如果都是靠拆迁而来，造新房子滚动开发，房价容易高”。 （64）可见，对整个社会而言，拆迁必然导致社会总体发展成本的提高，大规模拆迁导致财富的大规模流失，要堵上这个流失的大窟窿，就需要大规模增发货币，其结果必然是快速催肥一批房地产商、拆迁公司包括其间善于腾挪投机的连带人群，而使大多数人和整个社会付出财富严重贬值的代价！

第十九是耗费了世界上数量最惊人的原材料并制造了最大规模的垃圾。2017年7月30日《南方周末》有文章言之凿凿： “2011年和2012年，中国两年的水泥产量超过了美国整个二十世纪”。 （65）老实说，虽然《南方周末》是一份相当严肃和权威的报纸，但笔者对这一陈述的数据仍持怀疑态度，然也找不出反驳的理由，那么就姑且认可吧。中国两年水泥产量超过美国的一百年，这是多么令人惊心动魄的水泥产量！于此拉动和贡献很大的应属房地产。那么在这二十多年的房地产建设的拉动下，中国生产和使用的水泥又相当于美国多少个世纪生产和使用的水泥呢？这真是一个非常可怕的数字！即使从房地产建设的拐点年2004年以来算起，那也是一个相当“了不起”的数字了。然水泥只是一方面的耗费，还有钢筋、石料、砖、灰等等，那又该有多少呢？这样的发展模式能够持续吗？与此同时，大规模拆迁不仅拆毁了大量财富，同时制造了大量垃圾。一座大楼或一处街区的房屋，站在那儿是不动产，拆掉后大部分废墟就是一大堆无用的垃圾。现在城市周边形成的巨大垃圾场，城市拆迁即使不是主要也是十分重要的贡献者。

第二十是大拆大建的逻辑使中国居民成为世界上最无居住安全感的人群。古人云：“安居乐业”。安居是乐业的前提，而且中国人历来讲究安土重迁。从物权和传承的意义上说，房居是一个家庭最大的不动产，那是一代人或几代人的积蓄，承载着一代人或几代人的感情梦想、奋斗精神和身家性命，岂可轻易动之？更岂可轻易交给别人动之？但现在不少官员就理直气壮地认为他们有权利有义务动老百姓的房居。在这二十多年来中国城建和房地产的发展逻辑下，中国人的安居之梦和身家财产受到了很大威胁 ，你不知道自己居住的房子在什么时候就成为被拆对象！“中国城建误区的可怕之处不仅在于走过了二十多年来的大拆大建之路，还在于经过二十多年的大拆大建后，却依然没有放缓匆匆的脚步：向外继续摊大饼，增环路（借用《南方周末》载武汉大学某教授的话：“武汉只要增加一环，土地资源就可成倍增长”），将更多的农田变成楼房、度假村、旅游景点、加工车间，从外延上不断拓展开发空间（同时也意味着不断剥夺农民的生存空间）；向内寻觅新拆迁对象，将建起不足40年、30年…甚至更短时间的楼房、商铺夷为废墟，然后变成高档住宅、写字楼、豪华商场甚至是假古董，从内涵上不断制造新的需求。以保证城建永远大干快上，开发商永远大把地赚钱，普通百姓永远处于被拆迁、被上楼的危险中，永远活在望楼兴叹的无奈中。这是中国城市建设行色匆匆的一大秘密，又是当代中国城市建设的一大特色，可以说古今中外没有先例！在这样一个恶性的城建模式中，‘x拆拆’、‘一指没（指哪哪儿没）’他们永远有施展拳脚的舞台，永远不必担心后继乏人”。 （66）而且不仅仅是城市，也不仅仅是城中村，近些年拆迁魔爪早已从城市伸到了乡下，在建设新农村、村庄改造、农村社区化、土地增减挂钩、集体土地入市等等的大旗下，有多少好端端的农居被毁掉，有多少农民成为被上楼者！“山东省某镇政府以建设新农村的名义，决定在中心村规划兴建东西宽64米、南北长1150米的‘商业一条街’，强行对中心村南北大街东西两侧的140余户民房大拆大建。该镇政府不但没有对拆迁户进行妥善安置，还要将拆迁腾出的宅基地收回，再以每户2.6万元的价格对外出售，并要求购买宅基地的住户按照镇政府统一的标准，自己出资建造不低于两层的沿街楼房。这样一来，许多拆迁户只能靠借款、贷款买回自己的宅基地建房，老百姓不堪重负。”“从南到北，让农民们上楼之风乐此不疲。”“在一些新农村‘示范村’，农民们普遍为建造政府统一规划的新房而背上了债务” 。（67） “….更可怜的还是我们善良的百姓、辛辛苦苦积累了一辈子所建好的居所、在强拆者野蛮强拆的呼声中哗然倒塌、变成瓦砾。居无定所、流落街头”。 （68）同时带血的拆迁也从城市走向乡村，近年的一些“血拆”案例，相当一部分发生在农村。

我们面对上述中国房地产行业在二十多年的发展中制造的二十大之最的图描，相信只要是一个有理性的人，感受到的既是惊心动魄又是极度悲哀。那么，让我们现在回到这篇报告的开头，即尽管二十多年中国制造的房子已远远超过杜甫老先生于一千二百五十多年前在《茅屋为秋风所破歌》中期盼的“安得广厦千万间”了，却并没有做到“大庇天下寒士俱欢颜，风雨不动安如山”，个中的原因相信读者在仔细看了笔者上述报告后会得出自己的判断。问题是多少年所建的数量大得吓人的房子不仅没有做到“广庇天下旧寒士”，而多少年来一波又一波的以各种各样名目进行的没有止境的拆迁却又制造了大量辗转于“风雨中”的 “新寒士”，其中一些还是“带血”的寒士。笔者以为根本问题就在于：中国各级行政权力对房地产业发展的干预权太大，地方长官意志太强，民众的权利和意志却长期缺失。当大大小小的城市和农村将“在哪里建房、建多少房、建什么样的房、采取什么形式建房，拆哪里的房、该不该拆房、如何拆房、拆了建什么样的房、采取什么样的形式建房”等等问题以及与此相联系的一系列问题都交给少数“关键官员”、少数“关键部门”和房地产开发商去决断，从而使“人民的城市人民建”、“ 农民的农村农民建”沦为一句空话的时候，在暴利和政绩的双轮驱动下，中国房地产行业便像脱缰的野马越来越和广大民众的利益与切身感受相背而向了。这既是中国房地产业问题的根本所在，也是中国经济和社会问题的根本所在。

所以，虽然进入2017年在中央的强力调控下中国的房地产行业出现了一些好的迹象，一二线城市的房价有所遏制和稳定，并推出发展租房业、共有产权住房、租售同权等一些新政策，但这是远远不够的。“历史的经验值得注意”！过去对房地产的调控也不是一次两次了，一些看起来很好的政策（如经适房、保障房）出台后并没有起到想象的作用，而且前述房地产行业制造的二十大之最也不是简单的调控和一些新政策能够化解的。中国更需要的是对类似房地产行业的经济和社会发展模式全面而深刻地反思，更需要重视的是如何逐步走出这种发展模式。

因篇幅限制，文中注释略。

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