中介合同履行中“跳单”行为如何认定？| 至正-案例分析

中介合同履行过程中，“跳单”行为屡见不鲜。为回应实践需求，民法典第九百六十五条新增关于“跳单”行为以及相应法律后果的规定，一定程度上为“跳单”行为的规制提供契机。然而，该规定中“利用中介人提供的交易机会或者媒介服务”的判断标准较为模糊，“绕开中介人直接订立合同”的判断标准则难以涵盖实践中的各类“跳单”行为表现形式。本文结合一则案例对“跳单”行为的认定进行具体分析。该案例入选2024年度上海法院“100个精品案例”。

某商业中心是某信息科技公司经营的商业地产，信息科技公司全权委托某商业管理公司处理该商业中心的招商管理、日常运营、营销推广及物业管理工作。

2021年4月12日，某医疗科技公司与A中介通过微信达成独家委托书，约定：医疗科技公司委托A中介从事商业中心房屋租赁中介服务，委托方式为独家委托，受托方为以上委托事项的唯一中介；委托书自签署之日起三个月内有效，或至该中介服务成功后结束，以二者先到日期为限。

此后，该A中介就该商业中心进行数次带看，医疗科技公司对商业中心2层201室、202室形成租赁意向，但最终未签订房屋租赁合同。2021年5月9日，医疗科技公司负责人袁某通过微信告知A中介“不定该商业中心，谢谢”“以后有机会再合作”。

2021年8月12日，某医疗管理公司和信息科技公司分别就该商业中心2层201室、202室以及6层606室签订《商业中心（推广名）房屋租赁合同》，月租金分别为81,649.28元和24,897.41元。医疗管理公司与案外人B中介曾签订《委托租赁协议》，约定：医疗管理公司委托B中介居间租赁商业中心写字楼项目，委托期限至2022年12月31日。某商业管理公司与B中介曾签订《商业中心租赁代理合同》，附件《客户确认书》确认客户名称为医疗管理公司，意向楼层为2层201室、202室和6层606室。该B中介于2023年8月28日注销。

2022年5月7日，法院受理A中介诉医疗科技公司中介合同纠纷，争议事项为商业中心的中介纠纷。该案诉讼中，医疗科技公司明确，其告知A中介不再租赁商业中心后，商业中心工作人员电话联系医疗科技公司洽谈租赁事宜，双方自行协商达成租赁意向，并最终签订房屋租赁合同，医疗科技公司未通过其他中介公司与商业中心协商租赁事宜。该案审理中，医疗科技公司与医疗管理公司共同向法院提供情况说明，载明：因医疗机构设置原因，需由财务独立核算的公司向主管部门递交设立医疗门诊部的申请，医疗科技公司注册成立医疗管理公司（医疗科技公司100%控股），由医疗管理公司签订房屋租赁合同并向主管部门申请医疗门诊部。2022年6月12日，法院出具民事调解书，载明A中介诉医疗科技公司达成调解协议：一、医疗科技公司自愿补偿A中介2万元……

关于A中介提供中介服务情况。A中介提供的微信聊天记录显示，某商业管理公司初始发送的招租说明中载明的租金标准为“4.5-5元/平/天（可谈）”，佣金标准为“2个月面价”，可承租楼层为6层、7层、10层。经多次沟通磋商，某商业管理公司发送的租赁意向书载明的租金标准为“3.86（元/平方米/天）”，计入附赠面积后实际租金标准为3.3元/平方米/天，指向楼层为2层。

关于案外人B中介提供中介服务情况。某商业管理公司与B中介共同出具的《客户转介确认单》，载明：B中介的带看时间为2021年6月30日。某商业管理公司另自行出具《情况说明》，载明：B中介工作人员张某某曾于2021年6月18日和2021年6月30日两次带医疗管理公司相关人员至商业中心实地看房。

关于相关涉诉主体之间的款项往来情况。2022年7月11日，某商业管理公司向B中介转账支付佣金213,093.38元。该笔佣金的计算方式为两个月租金标准，即（商业中心2层201室、202室月租金81,649.28元+商业中心6层606室月租金24,897.41元）×2。当日，B中介向张某某转账支付213,100元，张某某又向医疗科技公司工作人员徐某转账支付170,475元。

A中介向一审法院起诉请求：某商业管理公司支付A中介佣金163,298.56元（计算方式：81,649.28×2）；某商业管理公司的股东某经管公司对佣金支付义务承担连带责任。

一审法院认为，中介是指中介人在委托人的交易活动中，传递信息、提供机会，促成交易双方达成协议的活动。中介人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付中介报酬。在房屋租赁的中介过程中，中介人的义务包括但不限于介绍客户，带看房屋、促成交易、协助办理房屋交接及费用结算等相关义务，A中介作为中介人应当全面彻底地履行中介义务并达到合同约定的条件方可视为中介完成。

本案中，A中介获得的独家委托期限自2021年4月12日起至2021年7月12日止，在此期间A中介虽就医疗科技公司的租赁意向进行带看服务，并形成初步租赁意向，但尚不能得出A中介已完成中介事项的结论。首先，就主体而言，A中介带看的医疗科技公司和最终签订房屋租赁合同的医疗管理公司并非法律上的同一主体，服务对象有别；其次，从签约时间看，涉案房屋租赁合同于2021年8月12日签订，已超过A中介获得独家委托的期限，且医疗科技公司早在2021年5月9日即明确告知A中介不进行签约，不能得出A中介在获得独家委托的期限内完成中介服务的结论；第三，从签约内容看，A中介带看的是商业中心2层的区域，而最终客户实际成交签约的是2层和6层的区域，区域和面积均与A中介带看范围有较大的出入；最后，即使考虑到A中介主张的医疗科技公司和医疗管理公司存在关联关系，应当视为其对交易的完成提供服务的意见，则依照此项逻辑，涉案房屋租赁合同中介事项的争议已由另案生效裁判文书予以解决，A中介方亦获得医疗科技公司方的相应补偿。

综上，一审法院对A中介的全部诉讼请求不予支持。

一审判决后，A中介不服，向上海二中院提起上诉称：一、A中介是基于某商业管理公司的“跳单”行为向其主张佣金。二、目前无证据证明B中介向医疗科技公司真实提供中介服务。三、A中介的委托人医疗科技公司与最终签订房屋租赁合同的医疗管理公司是关联公司，医疗科技公司曾与某商业管理公司私下沟通，变更承租主体。四、A中介基于医疗科技公司违反独家委托书的行为提起前案诉讼，要求医疗科技公司支付佣金损失。基于医疗科技公司在该案中作出的“其与某商业管理公司自行协商达成租赁意向，并最终签订房屋租赁合同”“未通过其他中介公司协商租赁事宜”之陈述，A中介认为某商业管理公司存在“跳单”行为，据此提起本案诉讼，两案属于不同的法律关系。五、某商业管理公司是一人有限公司，经管公司是其股东。因经管公司不能证明某商业管理公司的财产独立于经管公司的财产，故经管公司应当对某商业管理公司的债务承担连带责任。

上海二中院认为，本案争议焦点在于某商业管理公司是否应当依据民法典第九百六十五条规定向A中介支付报酬。该条规定是委托人“跳单”情形下应当向中介人支付报酬的规定，依据该条规定，“跳单”行为需同时符合三项构成要件：

（一）委托人接受中介人的服务

这是认定委托人的行为是否构成“跳单”的前提条件。委托人接受中介人的服务，意味着双方之间的中介合同已经依法成立且已实际履行。本案中，某商业管理公司与A中介之间虽不存在书面的中介合同或者委托合同，但双方均确认商业中心系由某商业管理公司对外招租的公开房源，且对外招租的佣金标准也是事先公开确定的，A中介作为中介方为意向承租方医疗科技公司提供带看服务，并协助医疗科技公司与某商业管理公司商谈相关租赁条件，故某商业管理公司作为委托人已实际接受中介人A中介提供的中介服务，双方之间已形成事实上的中介合同关系。至于出租人与承租人最终是否成功签订房屋租赁合同，是报酬支付条件是否成就的问题，而非中介合同关系是否成立的问题。A中介相关上诉主张，法院予以认同。

（二）委托人利用中介人提供的交易机会或者媒介服务

这是认定委托人的行为是否构成“跳单”的核心要件。委托人利用中介人提供的交易机会或者媒介服务，是指委托人实际利用中介人提供的服务最终完成交易，判断这一要件是否成就需综合考量委托人最终实现的交易机会是否由中介人提供、交易条件是否由中介人促成等因素。本案中，信息科技公司与医疗管理公司最终就商业中心2层201室、202室和6层606室签订房屋租赁合同，其中，201室、202室的租赁条件与A中介协助某商业管理公司与医疗科技公司商谈租赁条件后初步达成的租赁意向一致，而与某商业管理公司初次提出的租赁标的和租赁条件存在明显差异。由于医疗科技公司出于医疗机构财务独立核算的需要而设立医疗管理公司，并由医疗管理公司与信息科技公司签订房屋租赁合同。因此，即便A中介于2021年5月9日终止提供中介服务，自此之后B中介确实曾为某商业管理公司与医疗科技公司及医疗管理公司提供部分中介服务，也不能据此否定某商业管理公司方实际利用A中介提供的交易机会和促成的交易条件最终完成交易。据此，法院认定某商业管理公司实际利用A中介提供的交易机会和媒介服务。

（三）委托人绕开中介人直接订立合同

这是委托人“跳单”行为的表现形式，具体有三种类型：一是委托人利用中介人提供的交易机会或者媒介服务，直接与相对方订立合同；二是委托人利用中介人提供的交易机会或者媒介服务，通过其他报价更低的中介人与相对方订立合同；三是委托人将中介人提供的交易机会透露给亲朋好友，以亲朋好友的名义与合同相对方订立合同。其中，“绕开中介人”的核心目的应当在于规避报酬支付义务、获取不当利益。本案中，某商业管理公司主张其已向B中介全额支付佣金，并提供相关转账支付凭证予以佐证，根据转账支付凭证载明的金额及某商业管理公司就转账金额作出的说明，某商业管理公司就商业中心2层201室、202室部分向B中介支付的佣金金额与A中介在本案中主张的佣金金额一致，目前也无证据证明某商业管理公司从中获得“返佣”等不当利益，由此可见，某商业管理公司选择B中介作为中介人签订中介合同，不存在规避报酬支付义务的不当目的，不属于“绕开中介人直接订立合同”的情形。

至于A中介上诉主张某商业管理公司未尽到审核义务一节，法院认为，基于本案所涉商业地产租赁市场房源信息公开、佣金标准事先确定、意向承租方先行与中介方接洽、交易成功后再由出租方向承租方确认的中介方支付佣金之交易惯例，加之本案所涉的租赁标的属于大宗商业地产，出租方、承租方与中介方关于租赁条件的磋商时间相对较长，对于出租方而言，同一房源在同一时间段内可能存在多个意向承租方与多个中介方同时进行接洽，此时不宜对出租方课以过高的注意义务。某商业管理公司在二审中陈述的其作为出租方对中介方的审核内容应属合理，A中介主张某商业管理公司就医疗管理公司确认的中介方未尽到审核义务，存在过错，法院难以采纳。

基于前述分析，本案尚不属于民法典第九百六十五条禁止“跳单”规则的规制范围，A中介依据该条规定要求某商业管理公司向其支付佣金、经管公司就此承担连带责任，缺乏依据，一审法院未予支持，并无不当。

关于某商业管理公司、经管公司在本案二审中主张A中介提起本案诉讼违反“一事不再理”原则一节，法院认为，在本案所呈现的中介方仅向交易一方收取佣金的交易惯例下，中介方仍是与交易双方分别建立中介合同关系，即存在两个彼此独立的中介合同关系，前述交易惯例仅是关于中介人报酬之最终负担主体的约定，故不能仅依据该约定认定中介合同关系的存在。因此，A中介基于其与某商业管理公司和医疗科技公司之间的中介合同关系分别提起本案和前案诉讼，不违反“一事不再理”原则，也不属于禁止“重复起诉”原则的规制范围。至于某商业管理公司、经管公司与A中介一致确认的中介方仅向出租方收取一笔佣金之交易惯例，仅影响到A中介作为中介人向出租人或者承租人等交易主体主张佣金能否得到支持以及在何范围内能够得到支持。

上海二中院判决，驳回上诉，维持原判。

本案系一起涉商业地产租赁的中介合同纠纷案件，存在交易模式的特殊性，且同时涉及多个中介人介入和第三人代为缔约的情形，本文尝试本案为切入，对“跳单”行为的认定标准及裁判进路作一探讨，以期为此类案件的适法统一提供助益。

民法典第九百六十一条规定，中介合同是中介人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。依据该定义，中介合同主要分为报告订约机会的中介合同和充当订约媒介的中介合同两大类型，前者一般称之为“报告型中介”，后者一般称之为“媒介型中介”。

就“媒介型中介”而言，中介人接受委托后，不仅要报告订约机会，还要居中斡旋，代为传达委托人与相对人的意思，努力促成其合同成立，此时缔约双方事实上共享中介服务的利益。由此，“媒介型中介”往往同时包含两重法律关系，即在委托人与中介人就中介服务事宜达成合意时成立委托人与中介人之间的中介合同关系，在相对人接受中介人的居中斡旋时成立相对人与中介人之间的中介合同关系，中介人同时为两重中介合同关系中的中介人，民法典第九百六十三条关于无特别约定下中介人报酬由缔约双方平均负担的规定即源于两重中介合同关系中的报酬支付义务。

需注意的是，实践中的“媒介型中介”呈现多样化的特点，中介人与委托人之间未必存在中介合同、委托书等直接反映中介合同法律关系的书面材料，尤其是中介人与被动接受中介服务的委托人（即原中介人的相对人）之间。然，中介合同属于诺成合同，未签订书面合同并非排除中介合同关系成立的事由，基于“媒介型中介”的特性，相对人实际接受中介人提供的媒介服务的情况下，其与中介人之间必然成立中介合同关系，否则中介人将无法承担媒介任务。另基于契约自由的原则，各方当事人可以就报酬支付主体作出约定，如由一方委托人承担全部报酬等，报酬负担的特别约定亦不影响中介合同关系的成立。

本案所涉的中介服务即属于典型的“媒介型中介”，中介人不仅负有缔约机会的报告义务，还负有促成房屋租赁合同订立的媒介义务。虽中介人A中介在本案中仅能提供其与医疗科技公司之间的独家委托书，而无法提供直接反映其与某商业管理公司之间存在中介合同法律关系的中介合同等书面材料，但基于某商业管理公司实际接受其提供中介服务的事实，仍应当认定其与某商业管理公司之间成立中介合同法律关系，该中介合同法律关系和其与医疗科技公司之间的中介合同法律关系相互独立。由此，A中介基于两重中介合同法律关系分别提起本案和前案诉讼，并不构成重复起诉。

中介合同原是信息不对称的产物，即中介人利用自身的信息优势为委托人创造缔约机会进而取得报酬。与此同时，委托人对缔约信息的利用本身亦可能成为自身的信息优势，即通过隐瞒缔约信息的利用阻却报酬支付义务的成就。“媒介型中介”的委托人“跳单”现象即源于此种机会主义倾向。

针对此类现象，民法典第九百六十五条规定，委托人在接受中介人的服务后，利用中介人提供的交易机会或者媒介服务，绕开中介人直接订立合同的，应当向中介人支付报酬。该条规定中委托人“利用中介人提供的交易机会或者媒介服务，绕开中介人直接订立合同”的行为即为通常语境下的“跳单”行为，明确此类情形下委托人仍负有向中介人支付报酬的义务，对于规制“跳单”行为的积极意义自不待言，理论界和实务界就该条规定的主要争议在于对“报酬”性质的理解。

一种观点认为，该处的“报酬”属于委托人的违约责任，即委托人恶意规避报酬支付义务的违约责任。另一种观点认为，该处的“报酬”属于中介合同的对价，具体论证路径又分为“条件拟制成就说”和“相当因果关系说”。前者认为中介合同的性质是附条件的法律行为，委托人“跳单”系不正当地阻却报酬支付条件成就的行为，应当视为条件已成就，委托人应当支付报酬；后者主张，在中介行为与委托人缔约之间存在因果关系的情况下，应当认定中介人促成合同订立，委托人应当支付报酬。

对此，最高人民法院持前一观点，主要理由在于，附条件的民事法律行为中的“条件”，指向阻却法律行为效力的条件，而“跳单”行为并非此类“条件”。但这一观点在理论界与实务界也不乏争议，反对意见主要在于两个方面：一方面，中介合同的性质是特殊的委托合同，可参照适用委托合同任意解除的规定，此时发生的是损害赔偿责任，而非违约责任；另一方面，我国法上的违约责任系无过错责任，故违约责任的承担与违约方的主观状态无涉，与主流观点认为委托人仅在“恶意规避报酬支付义务”的情况下承担责任的结论之间存在矛盾。

近年，也有学者从履行障碍的角度进行分析，即委托人直接与相对人缔约或者通过其他中介人与相对人缔约，将导致委托人与中介人之间的原中介合同陷入履行不能，即因委托事项已完成（委托人已实际缔约）而导致中介人不存在继续履行给付义务的可能性，如委托人对履行不能存在可归责的事由，则无法免除其对待给付义务。这一论证路径不仅能破除“违约责任说”的前述理论缺陷，也能吸收“相当因果关系说”的优势，同时将委托人的主观心理状态和中介人提供的服务对最终缔约结果的原因力嵌入“跳单”行为的认定过程，有效解决实践中多个中介人介入情形下的“跳单”行为认定困境。

依据民法典第九百六十五条规定，委托人“跳单”行为的构成需同时符合三项要件，即委托人接受中介人的服务、委托人利用中介人提供的交易机会或者媒介服务、委托人绕开中介人直接订立合同。结合前文对于中介合同法律关系实质和“跳单”情形下中介人报酬支付请求权性质的分析，对以上三项构成要件的认定应当注意如下审查要点。

（一）委托人接受中介人的服务

这是认定委托人的行为是否构成“跳单”的前提条件，指向委托人与中介人之间中介合同法律关系的成立。实践中，中介人与主动接受中介服务的委托人之间的中介合同法律关系往往有中介合同、委托合同（委托书）或者确认书、意向书等书面材料予以佐证，中介人与被动接受中介服务的委托人（即原委托人的相对人）之间的中介合同法律关系则往往缺乏前述书面材料佐证，尤其是相对人公开对外发布交易信息的情况下，相对人往往不会先行与中介人接洽，而是由中介人主动报告交易机会、提供媒介服务等，待交易完成后再行结算。在司法审查层面，应当注意审查中介人向委托人提供报告交易机会、协助交易磋商、草拟合同文本等提供媒介服务的相关证据。

（二）委托人利用中介人提供的交易机会或者媒介服务

这是认定委托人的行为是否构成“跳单”的核心内容，指向委托人实际利用中介人提供的服务最终完成交易，进而导致报酬支付条件成就。实践中，在交易信息不具有独占性，且存在多个中介人介入的情形下，这一构成要件的判断往往存在较大争议。实践中，应当注意避免对最高人民法院指导案例1号裁判要旨的片面解读，仅以交易信息非独占情况下消费者对中介人的选择权作为否定“跳单”的理由，而应当考量中介人提供的服务对最终缔约结果是否起到决定性作用，如最终缔约结果与中介人提供的服务之间存在“相当因果关系”，则应当视为该构成要件成就，反之，则中介人仅能依据民法典第九百六十四条的规定主张提供劳务部分的必要费用返还，而非提供中介服务的报酬支付。在司法审查层面，应当注意比对中介人协助缔约双方磋商确定的标的物、价款等交易条件与最终合同条款之间是否存在实质性的差异，如委托人实际系利用原中介人协助交易磋商的成果，但转而选择报价更低的其他中介人进行缔约，仍应当认定该构成要件成就。在多个中介人接续服务的情形下，应当注意审查原中介人提供服务的程度，如其协助交易磋商陷入僵局，而新中介人介入并最终促成合同订立，则该缔约结果与原中介人提供的服务之间不存在“相当因果关系”。对于多个中介人提供的服务与最终缔约结果之间确实存在共同原因力的少数情形，可以酌情确定相应佣金由相关中介人共享。

（三）委托人绕开中介人直接订立合同

这是委托人“跳单”行为的表现形式，实践中被总结为三种具体类型：一是委托人利用中介人提供的交易机会或者媒介服务，直接与相对方订立合同；二是委托人利用中介人提供的交易机会或者媒介服务，通过其他报价更低的中介人与相对方订立合同；三是委托人将中介人提供的交易机会透露给亲朋好友，以亲朋好友的名义与合同相对方订立合同。

就“跳单”一词的语义内涵来看，其最初的指向即为“委托人绕开中介人直接订立合同”的行为，因此，该构成要件事实上反映的是“跳单”行为的实质，是认定委托人的行为是否构成“跳单”的关键内容。上述总结虽然能在一定程度上扩大该构成要件的涵射范围，将实践中通过其他中介人缔约和第三人代为缔约的法律规避情形纳入规制范围，但面对日益多样化的交易模式和“跳单”行为表现形式仍可能出现障碍。因此，对该构成要件的审查应当着眼于内在实质，而非外在表现。

结合前文对于“跳单”情形下中介人报酬支付请求权性质的分析，该构成要件的司法审查要点在于委托人对中介人履行不能的可归责性，即委托人对原中介人未促成合同订立、原中介合同约定的报酬支付条件未成就是否存在主观层面的过错，包括恶意规避报酬支付义务的故意，以及明知或应知最终缔约结果系原中介人实际促成而直接订立合同或通过其他中介人订立合同并向其他中介人支付报酬的过失。如果委托人就其直接订立合同、通过其他中介人订立合同或者委托第三人代为订立合同等替代交易行为的实施不存在前述主观层面的过错，则不能认定该构成要件成就。

就本案而言，“跳单”行为的前两项构成要件均已成就，而法院最终未支持中介人A中介的诉讼请求的核心在于第三项构成要件，即就相关款项流转情况来看，某商业管理公司已向其他中介人全额支付报酬，且并无证据证明某商业管理公司从中获得“返佣”等不当利益，因而不能认定其实施通过其他中介人缔约的替代交易行为系出于规避报酬支付义务的主观故意，同时基于促进交易的考量，也不能对作为被动接受中介服务的委托人课以过高的注意义务，因而也不能认定其向其他中介人支付报酬的行为构成主观过失，据此不能认定“委托人绕开中介人直接订立合同”的构成要件成就。