图解丨楼市调控还在加码，房价会继续降吗？

本文来源：21数据新闻实验室 研究员谢珍

十一前后，在楼市所谓的“金九银十”之际，包括一线城市以及部分热点二三线城市密集出台房地产调控政策，主要涉及限购、限贷、土地供应、市场监管等方面，这能否给高烧的楼市降温？

11月18日，统计局发布70个大中城市房价数据，这也是调控后首个房价的官方数据出炉。

数据显示，10月份，70个大中城市中，一线城市和二线城市房地产市场明显降温，房价环比涨幅快速回落，特别是深圳和成都的房价相较9月份已经出现了下降。

（△部分出台限购限贷政策城市10月房价变动，数据来源：国家统计局，中指院 制表：21数据新闻实验室）

但是，在部分一线和热点二线城市退烧的同时，三线城市价格稳定，部分非限购城市价格上涨明显，10月热点城市中的杭州、无锡，以及非限购城市中的长沙、赣州等地，房价环比涨幅均超过3%。

（△10月新建商品住宅价格环比增幅高于3%的城市，☆指已出台限购限贷措施；数据来源：统计局，制表：21数据新闻实验室）

从房地产开发投资额来看，前10月增速并未放缓。

对此，统计局新闻发言人毛盛勇指出，原因在于去年基数比较低，后面几个月房地产投资增速不会明显下降。不过，从单月数据来看，调控政策落地还是产生了明显的影响，2016年10月，全国房地产开发投资9377.41亿元，同比增加13.45%，环比下降8.16%。

（△全国房地产开发投资额，单月数据 数据来源：国家统计局，Wind 制图：21数据新闻实验室）

9月底10月初，22个城市密集发布调控新政，除了限购限贷等政策外，各地也掀起房地产调控执法风暴。

10月中旬以来，一行三会先后出台措施，要求严格执行限贷政策，收紧企业发债，规范银行理财、保险投资等资金介入房地产。

住建部多次要求加大房地产市场整顿规范力度，对房地产开发企业的9种不正当经营行为作出了明确界定，要求各地严厉查处这些违法违规行为。

虽然已取得部分成效，部分地区楼市热度下降，但是部分城市房价涨幅依然居高不下。近日来，各地调控政策频繁出现升级。

业内人士表示，本轮房地产调控与往年最大的不同在于，持续地打补丁、加压力，并且叠加历史最严格的执行力度。

（△11月以来，调控政策频繁升级）

而据经济参考报报道，现阶段重点调控名单在此前的北京、上海、广州、深圳、天津、南京、苏州、杭州、合肥、厦门、郑州、武汉、济南、无锡、福州、成都等16个重点城市的基础上，增加石家庄、南昌、长沙、青岛4个近期房价上涨较快的城市，这也意味着未来这20个城市均存在继续加强调控的可能性。

值得注意的是，数据显示，长沙10月新建商品住宅价格环比涨幅达4.5%，仅次于无锡，而其自2015年来的涨幅也达17%。

业内人士表示，楼市调控政策频出，覆盖面不断扩展，在政策频加压力的情况下，预计未来房地产市场降温趋势延续，四季度楼市成交量下滑或成定局。

不过，对于老百姓来说，关注点在于：房价有可能降吗？

对此，海通证券首席经济学家李迅雷表示， 从目前来看，房价即便出现了下跌，也没有大跌的基础，更何况目前房价上涨地区主要是在经济发达地区，大部分三、四、五线城市的房价几乎没有多少上涨，即便上涨幅度在5%左右的地区，也是跑输GDP的。

从政府调控的目标看，所采取的方式是抑制需求而不是扩大供给，其目的是为了抑制房价过快上涨。因此，在经济稳增长的大目标下，政府会采取更多管制的手段而非市场化的手段来应对房价上涨， 故房地产调控政策不会导致房价出现大幅下跌。

统计局数据显示，1-10月份，全国商品房销售额91482亿元，同比增长41.2%，已超2015年全年销售水平，提前两个月刷新纪录。同时，销售面积120338万平方米，同比增长26.8%，也已达到历年同期最高纪录。

但从单月来看，随着多地限购政策落地，商品房销售额10月增幅大幅回落。

（△10月全国商品房销售额增幅/单月，数据来源：统计局，Wind  制图：21数据新闻实验室）

而房企业绩也或多或少的受了影响，据公开资料，在目前已公布10月销售业绩的32家房企中，环比业绩出现下滑的房企达22家，占到总数的近七成。

其中，万科10月销售额达到489.9亿，位居目前公布业绩的上市房企10月销售额排行首位，环比增幅高达93%，相当亮眼。而金地集团、富力地产的10月销售额环比跌幅均逾40%。

（△部分房企10月销售额及环比增幅，数据来源：Wind，制图：21数据新闻实验室）

尽管如此，今年前十月不少房企还是赚得盆满钵满。部分房企在中途调高全年销售目标的前提下，依然提前2个月完成。

恒大、万科前10月销售额双双突破3000亿，碧桂园也超过2700亿。年末房企业绩“之争”的势头凸显。

对此，中原地产市场总监张大伟表示，目前来看，大部分房企在2016年销售与资金都非常良好，将影响调控后房价下调时间和空间。

因此，到年底前房企降价意愿薄弱的背景下，出现价格大幅变动的可能性较低。