全是泪 买海景房到底会亏多少？

十年前，海景房这个概念刚刚被提出时，还有人记得当时的场景？

“面向大海，春暖花开”，这就开发商描绘出的美好场景。

大街小巷，甚至连菜市场都不放过，各种海景房小广告，花一两百元，就被拉到海边看房式旅游。

当然，也有高大上的。

那些年去三亚，刚下飞机，各种“只有闭上眼，才看不见海”、“一半是海洋，一半是天堂”的广告，语扑面而来。

感谢开发商，充分挖掘了买房人的想象力，不仅仅对房子、对环境，还有对未来房价。

十年后的今天，房子还是那个房子，房价还是那个房价，可梦不是那个梦了。

一

也不知道开发商做的什么调查，开口闭口，“中国人喜欢大海”。

反正我是没有找到资料。

难道是因为国人喜欢去海岛旅游？

还别说，去海边玩几天，那种感觉特别好，酒店住着，好吃好喝，无忧无虑，真有一种留下来养老的想法。

然而，很多人根本没有分清，养老和旅游的区别。

一个是偶尔住几天休息，一个是天天住在那边生活，需求是完全不一样的。

一旦概念混淆，对于价值的判断就会出现巨大错误。

投资者和本地人看得比较清楚，避而远之，唯有投机者欣喜若狂，但真不能怪他们。

二

海南是个好例子，但已经被人写烂了，所以换几个更典型的。

山东威海乳山县，直到去年，还有软文将它称之为“最适合人类居住的地方”。

在没有进行房地产开发之前，银滩60多平方公里的土地上长着茂密的松树。

而现在再看乳山银滩，除了房子还有啥？保守估计，海岸线30公里以上，密密麻麻分布着200多个小区，几乎就是一座空城。

即便旺季，入住率只有30%左右，而且期间物价大涨，冬天根本看不到什么人，那才叫荒凉！

为什么？乳山市是县级市，2017年的总人口是55万人。

银滩则是位于乳山市东部，11公里的白沙滩镇上，当年新建的，包括银滩在内的三个住宅区，居然能容纳30万人居住。

空有房，没有人，没有完善配套，就不奇怪了。

09年那场风风火火的乳山银滩房产促销，席卷了大半个中国。

面朝大海，首付超低，加上目标锁定老人，旅游式卖房，一对一，上厕所都跟着，防止跟当地人接触，当场签约。

拥有了蓝天白云、清新空气、海浪沙滩，可以安心养老。

然而当年兴高采烈，花50万买入的，现在30万都处理不掉。因为当地二手房市，根本没有流动性。

有些楼层并不好的房子，房主为了套现离场，现金交易还能再打折。

养老，避暑？

刚好朋友圈有一位经常去当地出差的朋友，原话：“前两年没这么热，不知道现在为什么变的和蒸笼差不多，不开空调别想睡觉”。

查了一下中央气象台，最近10年，8月初最高温度提升了6度，最高35度。

三

坐标山东省招远市滨海新区，长达15公里的海岸线，要被开发成国家AAA级度假村。

金海岸1号，定位一线海景房，号称北方人心目中的疗养天堂。

每周五，河北、山西、河南等中部省份，会有大客车，一辆一辆的，把有购买力的老年人往那边拖。

还是熟悉的套路，熟悉的配方，老两口只要100元，就可以玩个周末。

这样的配套宣传，我不知道谁给他的脑子和胆子。

有意思的是这种楼，卖给本地人和卖给外地人价格都不一样。没错，收割的就是外地人。

这几年特别火的，还有连云港、厦门、大连的海景房。

如果说，以前更多借助线下推广，人拉人话，如今线上推广才是重头戏。

在超高的佣金面前，什么真相不真相已经不重要了，反正网红、大V、主编自己不会买那里的房子。

从公众号到微博，从小红书到抖音，拉人、拉群、组团才是最重要的事情，也有直接卖人头的。

很多人特别好奇，这些到处做广告的海景房究竟如何运作？

这些海景房都有一个共性——位置很偏，有些虽然在三四线城市，但都是郊区，靠海不假，拿地之前都是荒滩、荒山、不宜农耕养殖的荒地，开发商拿地成本很低。

规划，更多是为营销服务，售楼处必须盖的漂亮，能靠着风景区更好，正常情况下一个楼盘只要去化3-4成，资金就回笼了。

通常这种开发商是自己不卖房子的，直接交给房产销售代理公司，为的是隔离关系，怕有纠纷。

这些代理公司操作非常专业，会直接和当地的中介合作，大量分销式层层剥皮的销售模式，拿走20%甚至更高的利润。

一旦卖得差不多了，或者卖不下去了，直接解散，改名换姓，打一枪换一个地方。

这也是很多购房者后期维权难的原因之一。

四

海景房养老原本就是一个伪命题。

不知道大家有没有在海边长期居住的经历。

难道不觉得潮湿吗？

难道没有发现洗的衣服不容易晾干吗？

难道没有发现卫生间容易发霉吗？

海边的房子如果一段时间没有人居住，家电损坏几率大增，和空气潮湿以及盐分大有关。

对于一些追求养生的老人来说，这是折寿。

毫不客气的说，99%的海景养老房没有任何投资价值，因为这种房既不会升值，将来也卖不出去。

真正的养老是什么样子？不是田园般返璞归真，更不是开窗就是海的畅快，而是背靠资源，包括优质医疗资源、充足的人力资源。

事实证明，大城市才适合养老。

很多聪明的老人，还会提前在子女所在的城市买房子，哪怕房子小一点，这比较符合目前中国国情下普遍的养老模式。

分享一组数据，在2018年，中国大陆，平均寿命排名中，前三的是上海、北京、天津。

五

海景房是不是完全不能碰？海景只是影响房价的一个因素，在地段面前，不值得一提。

曾经有媒体人举过一个例子，“如果是深圳湾的海景房，那看海可以卖20万每平米，不看海的只有15万，但是如果在盐田，看不看海，价值相差可能只有几百块。”

位于深圳最东部的盐田区和大鹏半岛的海景房，因万科和华侨城的投资，曾经被热炒成深圳最稀缺的海景房。

现在呢？打死你都不信，10年了，还在亏。

我在多篇文章中反复强调，决定一个楼盘价值的，首先是地段。

这些年真正开发成功的海景房，都是集生活、工作、度假于一体，在配套成熟的基础上开发，这些房子开盘就很贵。