后滩
后滩可能是浦东发展中较为”失败“的一个CBD，至少与前滩对比差距很大。
如今的前滩商务楼林立，写字楼出租率一说在92%，是从荒滩中快速崛起的一个CAZ奇迹！
前滩的名声如雷贯耳，把后滩完全盖住了，让后滩一点存在感都没有。
其实后滩的定位比前滩还要高，传言曾经是上海市府的预搬迁圣地；
后滩CBD规划比前滩更早、天际线更高，在前滩规划之前后滩的浦江耀华商务区就已横空出世了。
后滩还首创了上海”九宫格“概念，即后滩九宫格，后来才有了前滩九宫格、金桥九宫格。
可惜后来的发展不太如人意，首先是
市府没来，相关规划就按下了暂缓键，发展差距与前滩越拉越大。
上海仅搬迁了1/3的行政机构到世博村路，而后滩因为要做土地预留就短暂牺牲了开发。
而已开发的项目中有的烂尾、有的被拍卖，有的因为收购问题一直耽误；
加之缺乏轨交的支持，都导致后滩CBD难以发展起来，被前滩反超。
后滩地铁上盖项目环通商业广场地块早在2007年就出让了，比前滩首宗商办地块出让早了6年。
可是由于项目卷入纠纷先是沉寂十年再遭疫情重击，
一晃
十几年过去了才慢慢建好。
环通商业广场至今没有完全开业，保持超低的商办入住率，冷冷清清的。
坐拥黄浦江一线江景的
“莲花楼”君康金融广场，不幸在2022年经历了一场拍卖风波。
背后操盘手更迭后，使得君康金融广场的招商之路愈发坎坷。
除了杉杉总部外，大部分办公空间都在被闲置：
后滩最高的地标建筑当属SK大厦了，早在
2011年地块就出让了，开发也比前滩早。
但是这个项目一晃也
是十几年过去了，进度非常缓慢，周边居民甚至形容“慢得快成烂尾楼了”：
至于那个后滩九宫格，除了降级开发一些公寓外，多个地块已被杂草吞噬，要是早个十年开发不至于变成这样：
世博后滩区域最遗憾的是克虏伯不锈钢厂地块项目，因收购开发的纷争错失了打造百万方商办的机会。
马
来西亚首富郭鹤年曾有意将这个大地块打造成为一个百万方商办区。
可惜
与陆家嘴达成的开发方案并未得到相关部门的认可。
2017年后相关开发陷入僵局，最终这片热土改头换面化身为世博文化大公园。
后滩CBD非常缺乏轨交支持，现状还是一条7号线，19号线尚在来的路上，不敌前滩的多轨枢纽。
在后滩CBD开发停滞期间，前滩凭借着良好的运气迅速发起猛攻，蚕食了后滩的资源、取代了其优势。
真可谓”浦江前滩拍后滩，后滩死在沙滩上“。如今后滩CBD人气稀少，办公出租率远低于前滩。
可以说，前滩的成功开发完全挤压了后滩的商务空间，发展受到了很大的影响。
根据后滩最新的规划调整，
住宅用地的比例已大幅提升，以后商办的开发将出现很大的缩水：
调整前后滩商办建筑面积是44.63万m²，调整后减少到17.07万m²，大幅减少61.75%；
调整前住宅建筑面积是16.84万m²，调整后增加到46.38万m²，大幅增加175.42%。
随着住宅的大量填充，以后的后滩CBD是不是会更加失去竞争优势呢？
像后滩这样规划早、建设晚被耽误的CBD还有很多，如进展缓慢的龙
阳路TOD、迟到多年的真如CBD。
陆家嘴北滨江的办公楼受制于14、18号线的开通晚也是建得很晚，目前空置率比后滩、真如都要高。
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虹桥商务区
虹桥商务区的辉煌止步于房企大军撤退的2020年，这几年迅速走了下坡路。
实地走访
发现，虹桥商务区的
体感空置率在65%-85%，远高于外界所知的45%，实际情况
比大家想象的更为严重！
虹桥商务区存在很多整栋空置的办公楼，规模很大，
以恒大虹桥国际、经伟商务官邸为代表。
其中恒大虹桥国际是许老板在上海最大的烂尾楼，项目包含7栋写字楼、5栋酒店，还有钻石商务体，总体量54万方，是虹桥最大的商务体，结果全烂了。
目前这个项目依然被围挡遮了起来，台阶长满了杂草，里面没有任何一家企业办公：
上海本土房产商经伟在虹桥开发的商务官邸大面积空置和烂尾中，非常糟糕。
其在兰虹路北侧的叠加商墅和总部独栋商务官邸工地已停工许久，裸露的钢筋锈迹斑斑：
上述项目南侧经伟开发的虹桥商务核心区2期办公大楼还没施工完就荒废了，工地已被封闭：
经伟在衢虹路两侧打造的经伟汇商务官邸，除仅看到一家健康类企业入驻外，近30幢都在整栋空置中。
衢虹路南侧的商务官邸同样没施工完，工地有些地方已被种上了菜：
虹桥商务区的办公楼还存在很多整层空置的情况，以旭辉、中骏、隆视、宝业、阿里中心为代表。
这些办公楼整幢只有某一层有一两家企业办公，其它楼层全部空置。
之前我们总说房企走后虹桥CBD出了很大的问题，没想到现在比之前的情况更加严重了。
可能再也没有人鼓吹大虹桥了，那些吹捧大虹桥的人不是蠢就是坏。
自从去年旭辉把位于虹桥的总部大楼出售后，其办公楼已是一片狼藉，
整层空置或被查封的非常多。
比如旭辉
36号楼多个楼层已在2022年9月被贴上了封条；
旭辉12号楼1至7层都没有企业办公，全是今年4月新贴的封条，属于整层查封状态：
中骏是最后坚守在虹桥商务区的一家民营房企，不过自去年开始也在甩卖办公楼了，顶不住了。
中骏办公楼也是很多楼层空置，写字楼租不出去门口已长上了小草，里面乱糟糟的：
隆视广场共2幢办公楼，原为乐视持有的资产，2号楼在2017年卖给了融创；
而1号楼除了第五层有一家海隆石油公司入驻外，其它楼层全部空置中，几乎相当于整栋空置了：
来自绍兴的房企宝业本来想把总部搬到虹桥的，还好没来。
其位于虹桥商务区的
上海宝业中心办公楼近7成都在空置中，租金降到了3.5元也没能租出去。
其它房企把总部撤走后办公楼空置率也是高得吓人，富力中心、协信中心、正荣中心、万科中心都有较大的空置。
阿里巴巴曾经也想把一部分业务搬到虹桥的，结果没来，阿里中心造好后成了一个普通众创空间，加剧了虹桥商务区的空置。
虹桥CBD的打造适应了房企频繁出差的要求，所以之前吸引了全国各地的房企前来设置总部。
不过随着这几年行业的深度调整，大佬们一个个都离去了，让虹桥CBD很受伤。
他们走了可能也是好事，让虹桥商务区迎来了腾笼换鸟的机会。
比如经伟商务官邸西侧19日新开工了一个
闵行重大产业项目——诺力上海国际总部；
前湾、徐泾很多重大项目也都在落地，在打造新的总部经济；
另外虹桥还搞了一个中央法务区，吸引了很多法律相关的机构入住，
希望虹桥可以二次崛起！
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东外滩
东外滩是杨浦的CAZ，建的每一个CBD都有自己的小插曲。
有的永远停留在规划中，有的迟到了很多年才建好，有的还在建，东外滩几乎成了一个烂尾基地，商务发展显得很“失败”。
东外滩烂尾最狠的是
八埭头滨江园，早在2008年就完成了土地出让，结果2018年才开始动工。
如今3幢住宅虽然建起来了，但
是当初规划配建的商务楼连影子都没有，现在工地是这样的：
如果说八埭头是东外滩“1号项目”的话，那么东方
渔人码头就是“2号项目”，这哥俩都是“出师不利”。
渔人码头2004年就审批通过了，2007年开始动工，曾扬言要作为上海世博会的同步配套项目。
结果世博会2010年举行的时候它还在施工，
直至2014年才勉强完成一期，商业项目更是拖到了2017年。
现在渔人码头
国际中心办公楼建起来了，可惜里面入住的企业一是数量少、二是能级不高。
东方渔人码头国际中心地标办公楼
该地标办公楼能拿得出手的企业就这几家：
其中打头的弘久实业集团还是东方渔人码头的投资开发有限公司。
东外滩打造的另外几栋总部办公如
上海水产、山东黄金、中建海龙科技、中国节能全是国企；
山鹰国际、利安人寿、阳光控股等也都带有一定的国企背景。
再往东走，就是处在杨浦滨江的
交通运输部上海打捞局、东海救助局等一些行政部委机构了。
可以说，
东外滩商务区的打造没有体现出国际化的开放理念，没有外国企业就不叫国际商务区。
跟南京西路对比，
东外滩总是少了一些“洋气”。
而且东外滩的
商务楼就那么几幢，商务密度不高，办公和商业都是偏向冷清，国际时尚中心人很少。
这也可能是缺乏地铁的原因，12号线离滨江CBD太远了，18号线辐射又有限，带来不了更多资源的交互。
历史上杨浦滨江都是工业区，里弄住宅也多，拆迁缓慢耽误了开发的进程。
东外滩错过了八九十年代改革开放、21世纪滨江CBD最为黄金的发展机遇，也错失了打造江景豪宅的最佳时机。
很遗憾东外滩没有成为杨浦的“漕河泾”，产业的弱化致使杨浦过去十年GDP增速在全市垫底。
不过在未来这个僵局会被打破，
抖音、美团、B站“三巨头”位于杨浦滨江的产业办公项目都开工了：
