第一，
乡野盘在城市均价8折以下。
第二，
乡野盘没有地铁。
如果两个条件都符合，纯纯乡野盘。
如果符合一个条件，类乡野盘。
什么是乡野盘的王中王？
旁边看起来挺成熟的。
例如：莘闵。
持有莘闵的人知道，跑输大盘，
卖了莘闵的人知道，跑输大盘，
看过莘闵的人没买莘闵的人知道，幸好没买在莘闵。
人们问莘闵意见的时候，我给的答案就是
乡野。
一个三个高速公路围合的区域，一个松江、闵行交界的区域，一个没有地铁的区域。
乡野盘是不是一定不能买？
我走向公众之后，推的第一个盘是中骏柏景湾。
它当时符合乡野盘的定义。
中骏柏景湾后来的走势甩开莘闵很多条街。
那为啥中骏柏景湾可以买？
一个乡野盘变成类乡野盘、再变成非乡野盘，是通过城市化推进和通地铁进行的。
如果你预料到张江南扩，那未来张江科学城的就业人群就可以选择中骏柏景湾作为居所。
此时它的价格就不会是均价
8
折以下，它不再是纯乡野盘。
这个现状参照是张江三湘海尚，张江自住客还是会买它。它的价格已经不是乡野盘了。
以张江三湘海尚的价格，没有地铁是不合理的，所以业主猜测地铁
21
号线会不会经过附近，会在哪里设站。
以城市规划的角度，
地铁设站会尽可能靠近待拍地。待拍地就在它附近，那么地铁也不会多远。
同样的，业主猜测
24
号线会不会经过中骏柏景湾附近，参考三湘就可以了。
反观莘闵，业主猜测
12
号线延长线会不会通过莘闵。
打开地图看看，
12
号线延长到
9
号线洞泾，要怎么通过莘闵？
乡野盘不是一定不能买，
只是
容易买错
，莘闵据说是洼地呢。
单价越低的乡野盘，越不值得买。
因为城市化总是从高价区域向低价区域推进的。
如果房价不够高，意味着地不够值钱，地不够值钱，城市化推进的时间就比较长。城市化推进的时间比较长，通地铁的概率比较低。
有人说那持有到城市化推进的时间如何？
2030
年左右，中国人口峰值。
2035
规划，上海人口天花板
2500
万。
你不怕等不到么？
一些市民买乡野盘的逻辑是单价低，成长空间大，这个是成立的。
但如果如今乡野，未来还是乡野，涨价的逻辑大概只剩下货币洪流了。
适度的货币宽松是必然的，
但货币洪流却未必。
乡野盘建设的意义何在？
建设的意义就是足够便宜卖给当地人。
便宜卖给你，再城市化推进，再通地铁，
你当政府是你家开的。
反而人们觉得贵的，很大程度上政府也要卖地，你卖房子，政府卖地，与庄共舞。
不管是浦东还是虹桥，在下跌周期里，乡野盘跌
5%
，再跌
5%
，才能跟老破小比流动性。
我们最好不要买乡野盘。
如果一定要买，买纯纯乡野盘的原因，是因为自住。
单价不低，没有地铁的类乡野盘次之，有时候是可以投资的。
单价低，有地铁的乡野盘是预算有限的自住推荐选项，有时候也是可以投资的，只是周期长，比如很多人问我预判万科临港日清。
临港，城市化推进一直在进行，只是进行得很艰难，但是它毕竟没有被放弃。
有没有既有地铁，又有城市化推进预期的地方呢？
