今日一早，融创中国发布公告，融创房地产（融创之间接全资附属公司）与大连万达商业订立框架协议，拟向万达商业收购13个文化旅游项目公司（万达城）91%权益和76家城市酒店100%权益，代价分别为295.75亿元和335.9526亿元人民币，总代价为631.7026亿元。这笔账款由融创分四笔款项三年内向万达支付。
双方约定，在2017年7月31日之前，万达将配合融创完成对目标项目公司和目标酒店资产的尽职调查，并签署正式协议。
89个项目的尽调时间仅为20天，而前期，融创还需要支付25亿元定金。同时，双方签下了“巨额”违约协议：若融创方面违约25亿元定金将被没收；若万达方面违约，则双倍赔付，需支付融创50亿元。这意味着，这笔买卖在未完成尽调之前，已经在两位大佬之间已经达成了“默认”交易。
融创中国11日早间公告
融创中国今日上午9时复牌，截止收盘，股价涨幅达13.65% ，报价16.82港元。
融创的如意算盘
在上述公告中，第四笔付款引起了广泛关注：在收到第三笔付款后的5个工作日，万达将通过指定银行向融创放贷296亿元，融创收到贷款2日后，再向万达支付13个文旅项目的295.75亿元。也就是说，王健林借钱给孙宏斌，为的是买下自己项目。
融创公告中四笔付款详情
“这类做法是合理的，一对一配比，并无太大问题。”东方花旗创新与金融机构部总经理方原草告诉《21CBR》，只是此案例较为特殊，以后其他企业效仿的可能性不大。
同策咨询研究部总监张宏伟认为，融创不管是用自有资金，用金融机构的钱，还是借万达的钱，或通过万达借银行的钱，不管是怎样的方式，最终都是要还的，只是杠杆如何用的问题。
而这296亿刚好可用于收购万达城。截至2016年底，13个文旅城项目公司资产净值248.84亿元，其交易价格为295.75亿元；76家酒店净值334.5亿元，对应交易价格335.95亿元。两者分别溢价18.9%和0.43%。
虽然有所溢价，但精明的孙宏斌仍坚定拿下，其看中的究竟是什么？
万达城是万达集团首创的特大型文化、旅游、体育、商业综合项目，包括万达茂、大型室外主题乐园、舞台秀、酒店、酒吧街等业态。十三个万达城总建筑面积合计约为5897万平方米，其中，自持面积约为924万平方米，可售面积约为4973万平方米，可售面积约占总建筑面积的84%。
哈尔滨万达城
七十六家酒店总建筑面积为3249万平方米，总房间22920个。预计76家酒店截止今年年底账面净值约为336亿元，其中包括了尚未开业的两个酒店预估的成本。
“首富”的项目，资产有多优质，看看这些数据。公告显示，此次交易中的十三个万达城项目，截至去年年底，净利润达38.1亿元，而酒店资产的净利润达8.7亿元，两者合计净利达46.8亿元。
而《21CBR》翻阅融创中国的2016年业绩报告，公司全年营业收入353.3亿元，净利润仅为29.4亿元。交易完成并表后，万达城及万达酒店归到融创名下，这也意味着融创的净利直接获得翻倍增长。
另外，公告称，以上资产交割后的经营管理，由融创委派常务总经理，并负责销售物业。这也就意味着，万达城中近6000万平米建筑面积的土地储备归为融创所有，且可售面积近5000万平方米。这对擅长房地产销售的融创来说，正中下怀。
根据融创2016年年报，其土地储备为7912万平方米，在国内房企中排名第六。如果加上新到手的万达城地块，融创的土储数字超13000万平方米，排名直接杀入前三。
对于此，融创表示，以合理的成本为本公司补充大量优质土地储备和物业资产，将为本公司未来持续健康发展提供巨大的支持。另外，融创后续计划以万达城股东投入的资本、销售项目物业的所得款项及银行融资作为万达城的发展成本。
万达的轻资产道路
20天完成尽调的交易，万达为何如此着急？
王健林在签订协议后曾对媒体表示：“这次回收资金全部用于还贷，万达商业计划今年内，清偿绝大部分银行贷款。”
就在今年5月，上交所通过万达商业申请发行的300亿元公司债，而这笔发债由万达在去年10月份时向上交所申请发行。时隔半年后才得以通过。对比此前万达顺利发债申请，均在一个月内可通过。
有业内人士表示，超过150亿都属于规模庞大的融资计划，因此审核会比较严，且在楼市从严的调控背景下，预计后续或压缩发债规模。
万达商业表示，随着开发投入，公司未来的借款金额还可能继续增加，如果销售回款、融入资金等现金流入的时间、规模与借款的偿还安排未能合理匹配，可能面临一定的偿债压力。而港交所的退市，也使得万达商业融资渠道收窄。
在万达集团2016年年会上，王健林提及，万达商业从现在开始，既不追求收入规模的扩大，转型期也不追求净利润的高速增长。追求净利润结构改变，就是租金在净利润中的占比提高，“租赁业务在净利润中占比从2017年开始每年提升5个百分点。”
昨日，王健林再次直言万达走“轻资产”道路的决心：“预计交易完成两年后，万达商业租金等收入将超过地产收入。”
其透露，万达集团战略会随之做出调整：首先是全力发展创新型、轻资产业务，如影视、体育、旅游、儿童娱乐、大健康、网络、金融等。
张宏伟认为，有了上述的战略调整和模式创新，万达更是具备逐步从重资产向“轻资产”转型的能力。即由合作方投资，万达进行商业设计、运营和管理等，赚取增值服务收益（轻资产模式），包括代工品牌溢价、物业管理、商业运营、其他衍生收益以及地产基金等多元地产金融服务过程中的提成收益。
在此次与融创的万达城项目交易中，双方明确表示，交割后的经营管理，由融创委派常务总经理。万达委派总经理，并且设立持有物业项目部，负责持有物业的运营。13个文旅城项目持有物业的规划方案、建设等，按照万达已确定的方案和计划执行。
并且每年融创还需向万达支付十三个文旅项目的每个5000万元管理咨询费，即每年共6.5亿元，一共支付20年。换言之，除了交易的600多亿款项，融创需要再额外支付130亿也是板上钉钉的事。
“随着楼市进入下半场与本轮楼市进入调整期，处于利润考量、降低负债与转型发展需要，万达有可能还会继续去地产化。”张宏伟表示，后期还会有更多的万达产品走向“轻资产”，比如万达广场。
“肯定是双赢的。”方原草对《21CBR》表示。而对于在这场交易中，究竟谁更有胜算，只有大佬们心里最清楚。毕竟最终目的，都是为了各取所需。
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本期编辑：李惠琳
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