作者｜
许余洁 包歌「联和金融数字经济研究所，许余洁系学术所长；对外经济贸易大学国际经贸学院」
文章｜《中国金融》2025年第2期
中共中央办公厅、国务院办公厅发布的《关于推进新型城市基础设施建设打造韧性城市的意见》明确提出，推进数字化、网络化、智能化新型城市基础设施建设，增强城市风险防控和治理能力。
数据中心作为关键的新型基础设施之一，被赋予了重要使命与角色。
政策的出台为数据中心的建设和发展提供了强有力的支持，也为数据中心房地产投资信托基金（REITs）的推出创造了有利条件。
在智能时代，数据中心除了传统数据的存储、处理和传输，还通过算力加持提供增值服务，越来越成为推动数字经济发展不可或缺的基础设施。
发展数据中心REITs，夯实数字经济的“新基建”，可谓势在必行。
数据中心是基础设施REITs底层资产的重要组成部分
根据中国信息通信研究院发布的报告，截至2023年，我国数字经济规模已达到53.9万亿元，较上年增长3.7万亿元，增幅扩张步入相对稳定区间，占GDP比重达到42.8%，数字经济增长对GDP增长的贡献率达66.45%，数据中心需求主要集中于第三产业，具有较高的投资回报，可作为基础设施REITs的底层资产。
未来，随着互联网+、大数据战略、数字经济、智慧化建设等政策的深入实施，数据中心市场规模将加速增长，投资价值不断增强。
REITs为投资者提供了参与数字经济的机会，同时提供了稳定的收益分配。
行业特点。
从制度经济学角度看，独立运营的数据中心利用规模和技术优势，将原属于企业的数据工作开展“外包”，已在过去十几年成长为新兴产业。数据中心产业链涉及多个环节，互联网数据中心（IDC）服务商位于产业链的中上游。IDC向上游采购UPS、空调主机、配电设备、发电机、机柜等配套设施和网络带宽，向下游互联网公司、云计算厂商、政企客户提供服务器托管等基础设施服务，尤其是互联网行业在4G/5G技术迭代升级的推动下，近年来数据中心这个新型基础设施（新基建）行业需求非常旺盛，保持快速增长的势头。尽管数据中心的资产存量相对较小，但其增长空间巨大，尤其是在一线和新一线城市。
投融资与盈利模式。
数据中心兼具科技与基建的投融资属性。在高科技属性方面，不仅体现了其先进性，也符合当前市场对于高科技基础设施的需求，REITs的权益特征可以让投资者分享高科技的成长收益；在基建属性方面，数据中心的建设和运营需要大量的资本开支，作为典型的重资产行业，其扩张规模和节奏直接关系到企业的市场竞争力和长期发展。因此，拓宽融资渠道，降低融资成本，对于数据中心行业至关重要。另外，数据中心拥有资产使用权及运营许可权，这为REITs提供了稳定的运营基础。
区域与选址要求。
数据中心以物理厂房为载体，利用电子设备、网络联通等技术手段提供数字存储、处理、展示、传递等服务。数据中心的下游用户对时延有较高要求，这使得数据中心的地理位置成为其重要考量因素。一般来说，数据中心的选址要求较为严苛，通常位于骨干网附近及业务活跃区，如北京、上海等核心节点，这些地区具有对数据中心的需求持续增长、稳定的客户基础等特点，为REITs提供了稳定的收益来源。
一是需求技术迭代速度快。
在人工智能的两个主要功能中，“训练”功能高度依赖数据和算力投入，“推理”功能利用现有模型作出反馈，对数据和算力资源要求较低。受益于生成式AI浪潮，大数据与大模型密切结合的智能算力需求量快速增长，智能算力、超算算力蓬勃发展，“推理”功能应用大爆发。在这种情况下，传统数据中心模式面临巨大冲击，一方面中小企业客户对传统数据中心云服务的需求减少，对附带大模型及其推理应用的智能数据中心需求增加，将导致企业数据向数据中心云端迁移速度下降；另一方面数据和模型私密性需求上升，迫使部分企业扩大内部私有数据中心。在内外部技术迭代变快的情况下，数据中心估值受电子设备、模型算法等影响较大。
二是财务风险的可控性较差。
数据中心是近十几年伴随互联网企业扩张而出现的新兴事物，独立数据中心更是缺乏长期的运营和财务业绩记录。投产后，数据中心是重资产型业务，对机柜出租率依赖性强，通常在达到50%～60%的盈亏平衡点之前，需投资方持续给予流动性支持。同时，如项目可持续运营，通常需要达到90%以上的机柜出租率。从近些年国内外经验看，成功的数据中心项目通常需要6年以上的持续运营。考虑到数据中心多采取融资租赁等高杠杆运行模式，财务风险与销售情况紧密相关，且需满足稳定运营3年以上，这使得对这些资产的价值和风险进行准确评估变得困难，监管机构在批准数据中心REITs方面表现出了谨慎态度。
三是受地方政策影响较大。
数据中心资产的估值需要考虑众多因素，包括区位、能源评级、电力供应、土地性质、客户基础等。这些因素在评估数据中心资产时起着决定性作用，直接关系到数据中心的运营效率和盈利潜力。其中，参照其他基础设施公募REITs的审核标准，土地、建设、能耗、验收等相关指标需要全链条合规，依赖当地政府主管部门出具无异议证明文件，部分还需地方政府出具“背书”。另外，数据中心能源消耗和碳排放巨大，因此数据中心的扩张受到能耗指标的制约，预计能耗指标管控将愈发严格，需要政策支持推动新一代绿色低碳数据中心产业的全链协同创新，以及新型电力系统与算力系统的融合规划。
四是法律和监管框架仍需完善。
基础设施REITs作为一种产业与资本市场高度依赖、高度融合的金融工具，需要在法律层面、产业层面、资本市场、地方政府、国资体系、税务征管细则等多方面建立全面配套的法律及政策支持体系。另外，国内对申请REITs数据中心的基础设施范围要求是自持物业，房地产项目信息与土地信息需同步录入信息系统，而考虑到国内不少数据中心仍采用租赁物业形式，将数据中心资产转换为REITs产品进行资产剥离的过程涉及复杂的法律、财务和运营问题，增加了剥离过程的复杂性和不确定性。
五是市场培育和认知仍需加强。
数据中心和REITs均属于市场新鲜事物，特别是数据中心还没有被广泛认知。在企业层面，电信运营商、互联网企业、第三方服务商都在布局数据中心，自营与非自营情况并存，各类型数据中心在能耗、土地价格、网络资源、业务体系、牌照资质、专业技术等方面差异较大，目前尚未形成各具特色的竞争力体系。数据中心通常涉及大数据、大模型，部分内容与国家安全密切相关，不少投资者对政策风险的忧虑较大。另外，市场参与者对数据中心REITs的认知不足，需要加强市场培育，帮助投资者和市场参与者理解这一新兴资产类别的特点和潜在价值。
